전주지방법원 2025타경734. 진안군 주천면 운봉리 ‘하양명마을’ 내 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 627.0㎡, 지목은 대이며 건물은 경량철골구조(적벽돌마감) 기와모형강판지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2015.03.06 설정된 진안농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 김상숙·전은실 근저당과 신용보증기금·전북신용보증재단 가압류, 2025.07.10 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 은종천 1명입니다. 전입일은 2025.03.06으로 말소기준일인 2015.03.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.08.01 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 미상이고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경734 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 576 · 정주천로 674-32 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 627.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 |
| 건물 | 경량철골구조(적벽돌마감) · 기와모형강판지붕 · 단층 · 단독주택 |
| 소유자 | 표연재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,640,000원 / 62,544,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 89,645,126원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.03.06 을구 1번 진안농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 32,400,000원이고, 2015.09.22 채권최고액을 52,800,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 김상숙 52,139,720원, 전은실 120,000,000원의 근저당과 가압류 2건, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김귀임·박영수 근저당과 박영수의 2017년 경매개시등기는 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 은종천 | 2025.03.06 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
은종천의 전입은 말소기준권리보다 약 10년 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 싸다’는 별개
감정가 127,640,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 62,544,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 43,780,800원, 4회 유찰 시 30,646,559원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 동일·인근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 주위가 단독주택·농경지·자연림이 혼재하는 농촌마을이고 실제로 이미 2회 유찰된 만큼, 가격 상한은 현장 상태와 토지·건물의 개별 환금성을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,525,792원 |
| 을구 1번 근저당 · 진안농업협동조합 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 김상숙 | 52,139,720원 | 28,618,208원 |
| 을구 6번 근저당 · 전은실 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 15,305,540원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전북신용보증재단 | 7,072,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 226,917,260원 중 현재 가정 배당액은 61,018,208원, 미배당은 165,899,052원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서 신청채권자 관련 배당액은 28,618,208원으로 계산되며, 신청채권 89,645,126원을 충족하지 못합니다. 3회 유찰 시 신청채권자 배당액은 10,192,746원, 4회 유찰 시에는 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안군 주천면 운봉리 ‘하양명마을’ 내에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌마을지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 마을입구에 버스승강장이 있습니다. 725번지방도 정주천로까지 도보 약 350미터입니다.
- 토지. 627.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하수처리구역이 포함되고 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 건물. 경량철골구조(적벽돌마감) 단층 단독주택이며 위생 급·배수설비와 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 경계. 북측으로 접한 타 토지와 경계구분 없이 사용 중이며 하천을 건너는 출입교량을 공용하고 있습니다.
- 조경. 북부 조경시설은 하천부지에 속하는 것으로 관측되어 소유·사용범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 매각조건 — 포함·제외 범위 확인
또한 목록 2 건물의 공부상 지붕 구조는 판넬지붕으로 기재되어 있으나, 현황은 기와모형강판지붕입니다. 감정요항표에서는 공부와의 차이를 없음으로 기재했지만, 매각물건명세서 비고에는 지붕 구조의 공부·현황 차이가 별도로 명시되어 있으므로 입찰 전 건축물대장과 현황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.03.06 진안농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경액. 을구 1번은 2015.09.22 채권최고액 52,800,000원으로 변경된 기록이 있으나 예상배당은 32,400,000원 기준입니다. 실제 채권액·배당요구액을 확인하세요.
- 임차인. 은종천은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 가능 범위를 원본 명세서로 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가 62,544,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물로 별도 검증하세요.
- 경계·출입. 북측 타 토지와 경계구분 없이 사용 중이고 하천을 건너는 출입교량을 공용하므로 실제 진입과 경계 상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외. 이동 가능한 저온저장고 ㉤은 매각 제외입니다. 제시외 시설 ㉠~㉣과 구분해 확인하세요.
- 지붕 현황. 공부상 판넬지붕과 현황 기와모형강판지붕의 차이를 건축물대장·현황과 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 49%만 보고 들어갈 물건은 아니다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2015.03.06 진안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 은종천은 2025.03.06 전입으로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 현장은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 127,640,000원에서 2회 유찰돼 62,544,000원까지 내려왔지만, 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 여기에 북측 경계 미구분, 공용 출입교량, 하천부지로 관측되는 조경시설, 이동식 저온저장고의 매각 제외, 지붕 구조의 공부·현황 차이까지 확인할 요소가 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격과 현장은 검증이 필요한 물건입니다.
