창원지방법원 2025타경10505. 창녕군 성산면 정녕리 50-1 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철골조·경량철골조 판넬지붕 단층 구조로, 기호 (1-1)은 창고, 기호 (1-2)는 현황 사무실 용도로 이용 중입니다. 토지는 1,890㎡의 창고용지이며 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속합니다. 감정가 502,337,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,302,000원입니다.

권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017년 유가농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2018.02.02. 하양새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하양새마을금고 65,000,000원 근저당과 우리은행 60,000,000원 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

2017.07.14. 설정된 유가농업협동조합 근저당 78,000,000원은 2018.02.05. 말소됐습니다. 따라서 경매에서 보는 핵심 기준은 2018.02.02. 하양새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 이후 하양새마을금고 추가 근저당 65,000,000원과 우리은행 근저당 60,000,000원, 2025.09.10. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 없다

감정가 502,337,600원에 시작한 물건이 3회 유찰돼 최저매각가 172,302,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 창고·사무실·토지 복합 성격의 물건은 주거용 집합건물보다 개별성의 영향이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,302,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 385,000,000원이고, 현재 회차 가정 배당액은 169,089,772원, 미배당액은 215,910,228원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 현장 리스크 — 이 물건의 핵심은 토지 경계와 이용상태

• 일괄매각. 제시외 건물 (2-1~2-2)이 매각에 포함됩니다.
• 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 위치·경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
• 이용상태. 기호 (1-1)은 창고, 기호 (1-2)는 현황 사무실 용도로 이용 중입니다.
• 일부 도로 이용. 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 것으로 추정되며, 정확한 위치·경계·면적은 지적측량이 필요합니다.
• 매각 제외 물건. 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 있고 평가·매각에서 제외됩니다.
• 적치물. 토지 지상에 물탱크, 잡자재 및 폐기물이 다수 적재되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 창녕군 성산면 정녕리 일대로, 부근은 농경지·주택·임야 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지 특성. 1,890㎡ 창고용지, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 40,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(성산1 주거형)이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물. 기호 (1-1)은 철골조 판넬지붕 단층, 기호 (1-2)는 경량철골조 판넬지붕 단층 구조입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지적측량 검토. 인접 필지 경계와 일부 도로 이용 부분의 위치·면적이 불분명하므로 측량 필요성을 우선 검토하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 (2-1~2-2)의 위치·상태를 현장에서 확인하세요.
• 컨테이너 구분. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 낙찰 후 처리 관계를 확인하세요.
• 적치물 확인. 물탱크·잡자재·폐기물의 종류와 양, 실제 반출·정리 부담을 현장에서 점검하세요.
• 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 사용관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 창고·사무실·토지의 실제 사용가치와 개별 시세를 별도로 검증하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장이 단순하지 않다

이 물건은 등기상 구조만 보면 어렵지 않습니다. 기존 유가농협 근저당은 이미 말소됐고, 2018년 하양새마을금고 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 가격과 현장 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 비교 실거래가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 토지 경계가 불분명하고 일부 도로 이용이 추정되며, 매각 제외 컨테이너와 물탱크·잡자재·폐기물도 존재합니다. 권리보다 측량·현장·실사용 가치 검증이 더 중요한 물건입니다.