전주지방법원 2025타경756. 김제시청 남측 인근에 있는 1~2층 단독주택과 토지 241㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유권은 고광례·고광미·고광선·고승환·고창환이 각 5분의 1씩 공유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2016년 5월 12일 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음·법정지상권 없음으로 기재돼 있습니다.
현재 회차의 최저매각가는 49,746,000원으로 감정가 101,522,350원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 단독주택·토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지의 실제 이용상태에 따라 환금성과 매매가격 편차가 커질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경756 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 서암동 443-12 · 성산길 73-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~2층 단독주택 · 토지 241㎡ |
| 소유자 | 고광례·고광미·고광선·고승환·고창환 각 5분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,522,350원 / 49,746,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 87,521,887원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1990년 한국주택은행 근저당, 2006년·2011년 김제농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.05.12. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025.06.17. 임의경매개시결정과 2025.08.13. 신용보증기금의 고창환 지분 가압류가 들어왔고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 현재 최저가는 49,746,000원으로 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐지만, 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 단독주택과 토지는 개별성이 강하기 때문에 주변 실제 거래와 건물 상태를 대조해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,746,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,822,200원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,375,540원 | 24% | 0원 |
유찰이 더 진행되면 명목 매각가는 내려가고, 이 사건에서는 시나리오상 별도 인수액이 붙지 않습니다. 다만 현재 회차가 싸다는 결론은 실거래 검증 없이 내릴 수 없고, 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 현장 상태와 주변 단독주택·토지 거래 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,295,428원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 108,000,000원 | 48,450,572원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 312,010,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 48,450,572원이 한국양봉농업협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 대비 미배당액은 371,559,621원이나, 이 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1~2층은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트 벽돌 및 조적조 슬래브 위 강팡지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 면적 241㎡, 평지·가로장방형이며 공부상 지목은 ‘전’입니다. 현황은 주거용 건부지 및 일부 도로 상태입니다.
- 도로. 토지 정보상 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 차량 진입과 도로 폭·접면 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 김제시청 남측 인근으로 단독주택·근린생활시설·관공서가 혼재하며, 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 134,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 할인 매물로 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 실제 거래를 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘전’이지만 현황은 주거용 건부지 및 일부 도로입니다. 경계와 실제 이용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 도로 조건 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 진입 가능성과 도로 폭·사용관계를 직접 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 감정평가서상 포함 범위와 현존 상태를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 명도 난도를 현장에서 확인하세요.
- 공유자 구조 확인. 현 소유자는 5인이 각 5분의 1 지분을 가진 공유관계입니다. 낙찰 후 점유자와의 인도 협의 대상을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 진행상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 현장형
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2016년 한국양봉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 49,746,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 토지는 공부상 ‘전’이지만 실제로는 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용되고 있고, 도로접면 조건도 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 주변 거래를 확인한 뒤 결정. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율보다 실제 사용가치와 환금성을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
