창원지방법원 2025타경10508. 현재 소유자는 이정대이고, 2023.11.22. 중앙농업협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.15. 같은 중앙농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저매각가 114,042,000원에서 집행비용 2,396,588원을 제외한 111,645,412원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

권리관계와 별개로 물건 자체는 단순하지 않습니다. 매각은 일괄매각이고, 제시외 물건(2-1~2-3)과 수목(2-4)이 포함됩니다. 또한 목록2는 등기사항전부증명서상 958㎡이나 2025.05.15. 일부 94㎡가 1440-9번지로 분할됐고, 목록3·4는 공부상 단독주택이지만 일반건축물대장 및 현황상 각각 근린생활시설(사무소)·근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 두 건물 모두 공실이고, 2025.09.23. 기준 건물의 현상 및 관리상태가 불량한 것으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 2020.06.18. 설정됐던 부북농업협동조합 근저당권은 2023.11.22. 해지로 이미 말소됐으며, 같은 날 새로 설정된 중앙농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.15. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 가격·환금성 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다

현재 회차 최저매각가는 114,042,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 79,829,400원, 5회 유찰 시 시나리오는 55,880,580원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교할 성격이 아니라, 근린생활시설 공실·토지·제시외 물건·수목을 함께 보는 일괄매각입니다. 따라서 감정가 대비 비율 자체는 가격 메리트의 충분한 근거가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,042,000원 가정)

현재 회차에서는 중앙농업협동조합 채권최고액 240,000,000원 중 111,645,412원이 배당되고 128,354,588원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양시 단장면 고례리 고례다리 북서측 인근으로, 부근은 기존 주택지대 및 펜션지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통수단은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 목록3은 근린생활시설(사무소), 목록4는 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며 모두 공실입니다.
• 건물. 목록3·4는 경량철골구조 단층 건물이며 제반 위생설비가 되어 있습니다. 2025.09.23. 기준 현상 및 관리상태는 불량으로 기재돼 있습니다.
• 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지 항목. 지목 도로, 토지면적 45.0㎡, 공시지가 57,900원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 목록2는 등기상 958㎡이나 2025.05.15. 일부 94㎡가 1440-9번지로 분할됐습니다.
• 일괄매각. 제시외 물건(2-1~2-3) 및 수목(2-4)이 매각에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리. 말소기준은 2023.11.22. 중앙농업협동조합 근저당권이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임차. 임차인은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 용도. 목록3·4의 공부상 단독주택 표시와 현황상 근린생활시설 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공실이며 현상 및 관리상태 불량으로 평가된 만큼 실제 보수 범위와 사용 가능 상태 확인이 핵심입니다.
• 토지. 목록2의 958㎡ 표시와 2025.05.15. 94㎡ 분할 내용을 토지대장·등기와 맞춰 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 제시외 물건(2-1~2-3) 및 수목(2-4)을 포함한 일괄매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격. 감정가 대비 34.3%와 3회 유찰만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현재 공실 상태·건물 상태·토지 조건을 함께 반영해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건 자체다

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.11.22. 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 이미 3회 유찰됐고, 근린생활시설 두 곳은 공실이며 건물의 현상 및 관리상태가 불량합니다. 여기에 토지 분할, 공부상 단독주택과 현황상 근린생활시설의 차이, 제시외 물건과 수목을 포함한 일괄매각이 겹칩니다.

권리는 정리되지만 현장 검증 비중이 큰 물건. 현재 최저가 114,042,000원이 감정가의 34.3%라는 사실보다, 실제 이용 가능 상태와 매각 범위를 정확히 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.