창원지방법원 2025타경10508. 경남 밀양시 단장면 고례리 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리, 감정평가서상 건물은 근린생활시설(사무소·소매점)로 이용되고 있습니다. 두 건물 모두 공실로 조사됐으며, 감정평가 기준시점의 건물 현상과 관리상태는 불량한 것으로 기재되어 있습니다.

등기상 소유자는 이정대입니다. 2023년 10월 소유권이 이전됐고, 같은 해 11월 중앙농업협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권을 기초로 2025년 9월 임의경매가 개시됐습니다. 과거 부북농업협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다.

핵심은 최저가가 크게 낮아졌다는 사실보다 일괄매각 대상의 정확한 범위, 토지 현황, 실제 건물 용도와 보수 부담을 확인하는 것입니다. 특히 토지 일부가 분할되었으며 제시외 건물과 수목도 매각에 포함되어 있어 일반적인 건물 한 채의 시세 비교 방식으로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중앙농협 근저당이 말소기준

권리 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 부북농업협동조합 근저당권은 2023년 11월 22일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 같은 날짜에 설정된 중앙농업협동조합 근저당권입니다.

② 점유·건물 상태 — 공실이지만 확인할 사항이 많다

감정평가서상 목록 3은 근린생활시설(사무소), 목록 4는 근린생활시설(소매점)으로 이용되고 있으며 모두 공실로 조사됐습니다. 임차인의 별도 권리신고는 확인되지 않습니다.

다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 감정평가 당시의 현황과 임대차관계가 법적으로 존재하지 않는다는 판단을 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 입찰 전 현장 방문과 최신 현황조사서 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율이 곧 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 79,829,000원으로 감정가 332,484,000원의 약 24.01%입니다. 이미 4회 유찰된 상태입니다.

그러나 동일 지역·유사 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 일반적인 주거용 부동산이 아니라 토지·근린생활시설·제시외 물건이 함께 매각되는 구조이므로, 실제 활용성과 보수 부담을 고려한 별도의 가격 검토가 필요합니다.

각 시나리오에서 근저당권자에게 미배당금이 발생하지만, 이는 채권자의 배당 부족액입니다. 제시된 배당 구조에서는 해당 부족액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 향후 최저가 하락은 가정 시나리오이며, 다음 회차의 실제 매각조건은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,829,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 실제 배당액과 순위는 최종 채권계산 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 특이사항 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양시 단장면 고례리 고례다리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대와 펜션지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통수단은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물 용도. 목록 3은 사무소, 목록 4는 소매점으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 건축물대장 및 현황상 용도와 달리, 등기사항전부증명서에는 단독주택으로 표시되어 있습니다. 실제 이용 목적에 따른 건축물대장과 등기 정합성 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 지붕의 단층 건물로, 타일붙임·페인팅 외벽, 장판재 및 일부 타일 바닥, 샷시창 구조입니다. 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 관리상태. 목록 3·4 모두 감정평가 기준시점의 현상 및 관리상태가 불량한 것으로 기재됐습니다.
• 토지 분할. 목록 2의 등기상 면적은 958㎡이나, 토지대장상 2025.05.15 일부 94㎡가 1440-9번지로 분할됐습니다. 실제 매각 대상과 면적, 지적도 및 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 도로 부지. 토지 기호 1은 공부상 지목과 현황 모두 도로이며, 감정평가에도 이를 반영했습니다. 확인된 토지정보상 면적은 45.0㎡이고 공시지가는 57,900원/㎡입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지별 이용 제한과 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 물건(2-1~2-3)과 수목(2-4)이 매각에 포함됩니다. 건물 및 토지 외 부속물의 현황과 경계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 확정. 1440-7·1440-8·1440-9 관련 토지의 분할 내역과 건물 및 제시외 물건의 포함 범위를 확인하세요.
• 목록별 등기 확인. 중앙농협 근저당의 공동담보 목록과 각 매각 대상의 등기사항을 대조하고, 말소되지 않는 권리가 있는지 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 감정평가상 사무소와 소매점은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 최신 현황조사서를 통해 점유자 및 임대차관계를 확인하세요.
• 건물 보수 부담. 감정평가서에 기재된 관리상태 불량을 확인하고, 건물의 보수·정비 및 사용 가능성을 검토하세요.
• 용도 정합성. 등기상 단독주택과 현황상 근린생활시설의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도 및 향후 활용 가능성을 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 약 24%라는 비율보다 주변의 실제 거래, 토지별 가치, 건물 상태 및 보수 부담을 우선해 입찰가를 판단하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.12 매각기일의 법원 공고와 매각물건명세서를 확인하고, 매각조건 변경 여부를 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부·토지대장·지적도·건축물대장·현황조사서·감정평가서 및 매각물건명세서를 각각 확인하세요.

맺으며 — “감정가 24%라는 숫자보다 실제 활용가치가 중요하다”

밀양 고례리 2025타경10508은 감정가 332,484,000원에서 4회 유찰되어 최저가 79,829,000원까지 하락한 물건입니다. 제시된 등기상 말소기준은 중앙농업협동조합 근저당이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 예상 인수액과 부동산 자체의 매수 위험은 별개의 문제입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설의 일괄매각이며, 공실 상태의 건물은 관리상태가 불량하고 공부상 용도와 실제 이용상태에도 차이가 있습니다. 토지 일부 분할 및 제시외 물건 포함 여부도 확인해야 합니다.

주변 실거래 비교가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 현재 단계의 핵심은 추가적인 가격 하락을 기대하는 것보다 토지·건물의 실제 상태와 매각 대상의 정확한 범위를 확인하는 데 있습니다. 물건 현황과 시세, 보수 부담을 검증한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 현장 확인 중심의 경매입니다.