임차인 인수는 0원입니다. 다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(사무소·소매점) 공실과 토지 일괄매각이고, 건물의 현상 및 관리상태가 불량으로 기재되어 있습니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “싸다”가 아니라 물건성·환금성·공부상 차이 확인이 먼저입니다.
창원지방법원 2025타경10508. 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1440-8 일대의 기타 + 토지 사건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 물건과 수목 매각 포함, 토지 일부 분할, 그리고 목록 3·4의 실제 이용상태가 근린생활시설(사무소)·근린생활시설(소매점)이라고 적혀 있습니다. 감정평가서도 현재 이용상태를 공실로 기재합니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 “실거주·전세수요·동일평형 실거래”로 단순 비교할 물건이 아니라, 토지·건물 상태·용도·환금성을 따로 봐야 하는 물건입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준권리는 2023.11.22 중앙농업협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 없습니다. 다만 등기에는 2020.06.18 부북농업협동조합 근저당권이 있었고, 2023.11.22 말소된 뒤 중앙농업협동조합 근저당권이 설정된 흐름입니다. 배당표상으로는 부북농업협동조합 채권최고액 204,000,000원이 선순위 배당항목으로 반영되어 있으므로, 입찰 전 원본 등기·매각물건명세서·배당요구 내역 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1440-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무소) 공실 · 근린생활시설(소매점) 공실 |
| 등기부상 부동산 | [건물] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 1440-7 제나동호 |
| 소유자 | 이정대 |
| 감정가 / 최저가 | 332,484,000원 / 232,739,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 209,590,581원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 그러나 원본 대조 필요
임차인 목록은 없습니다. 매수인 인수액도 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 현장 점유자·사업자등록·전입·임대차 여부는 입찰 전 직접 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유자료가 없는 이상 대항력 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, “임대관계 미상”은 현장 확인 리스크로 남습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 232,739,000원 기준
이 사건은 임차인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득의 출발점은 232,739,000원입니다. 감정가 332,484,000원 대비 70%까지 내려왔지만, 데이터에는 실거래 평균이나 임대수익 자료가 없습니다. 따라서 가격 판단은 “감정가보다 낮다”가 아니라 공실 근린생활시설과 토지의 환금성이 이 금액을 받쳐주는지로 해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준금액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 232,739,000원 | 215,319,346원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 162,917,300원 | 284,163,542원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34% | 114,042,110원 | 332,354,480원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권 미배당은 215,319,346원에서 332,354,480원까지 커집니다. 미배당이 커진다는 사실 자체가 매수인에게 곧바로 인수되는 것은 아니지만, 이 물건의 담보가치·환금성에 대해 시장이 보수적으로 볼 수 있다는 신호로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,058,346원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부북농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 240,000,000원 | 24,680,654원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 444,000,000원 중 배당 예상액은 228,680,654원, 미배당은 215,319,346원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '고례다리' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대 및 펜션지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통수단은 보통시됩니다.
- 이용상태. 목록 3은 근린생활시설(사무소)로서 공실상태, 목록 4는 근린생활시설(소매점)로서 공실상태입니다.
- 구조. 목록 3·4는 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층건이며, 제반위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역 관련 사항이 표시되어 있고, 토지 기호 1은 공부상 지목 및 현황이 도로입니다.
- 공부와의 차이. 토지 기호 2는 등기사항전부증명서상 면적 958㎡이나, 토지대장상 2025.05.15 일부 94㎡가 1440-9번지로 분할되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원본 등기 대조. 부북농업협동조합 근저당권의 말소·공동담보·배당 반영 구조를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약 유무를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 기준시점 현재 건물의 현상 및 관리상태가 불량으로 적혀 있으므로 수선비와 사용 가능성을 현장에서 따져야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 단독주택과 현황상 근린생활시설의 차이가 있으므로 건축물대장, 용도변경 가능성, 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 토지 분할 확인. 958㎡ 중 94㎡ 분할 내역과 일괄매각 범위, 제시외 물건 및 수목 포함 범위를 도면·현황과 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 기존 주택지대 및 펜션지대의 공실 근린생활시설입니다. 재임대·재매각 수요를 확인하기 전에는 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “무엇을 사는지”가 중요하다
이 사건은 임차인 인수 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 물건의 실체는 아파트가 아니라 근린생활시설 공실과 토지 일괄매각입니다. 감정가 332,484,000원에서 최저가 232,739,000원으로 내려왔지만, 실거래·임대수익 자료가 없고 건물 상태 불량, 공부와 현황의 차이, 토지 분할, 제시외 물건까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보류, 현장·원본 확인 전 공격 입찰 금지입니다.