전주지방법원 2025타경760. 대상은 전주시 완산구 중화산동2가 25-11의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설입니다. 1층은 제2종근린생활시설인 사무소와 계단실, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 3가구, 옥탑1층은 다락인 복합 구조입니다. 토지는 328㎡, 지목은 대이며 소유자는 차은영입니다.
감정가 1,302,948,480원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 912,064,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 임차권등기와 현황조사상 점유자가 다수이고, 일부는 배당으로 보증금이 전액 반영되지만 일부는 대항력과 인수 가능성을 별도로 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경760 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 25-11 · 선너머2길 25-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 |
| 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(사무소)·계단실 / 2층 다가구주택 3가구 / 3층 다가구주택 4가구 / 4층 다가구주택 3가구 / 옥탑1층 다락(방) |
| 토지 | 328㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 차은영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,302,948,480원 / 912,064,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 465,930,756원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 임차관계가 핵심
권리분석 기준일로 제시된 것은 2025.06.19 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년부터 한국토지주택공사·서보연·문상민의 주택임차권등기가 존재하고, 2025년 이후에도 이강일·김원경·김경환의 임차권등기가 추가됐습니다. 별도로 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들이 다수 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명
임차 관련 기록은 총 14건이지만, 한국토지주택공사는 유한회사 세계(대표 김영옥)의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않으면 실제 임차인은 13명입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 세계(대표 김영옥) | 1층 (40.24㎡) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 |
| 유한회사 믿음디앤씨부동산중개법인(대표 김영옥) | 1층 101호(40.24㎡) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최첨단 | 2층 203호 | 9,000원 | 대항력 有 | 無 | 해당 없음 |
| 정회훈 | 3층 301호 | 6,000원 | 대항력 有 | 無 | 해당 없음 |
| 조성윤 | 3층 303호 | 8,500원 | 대항력 有 | 無 | 해당 없음 |
| 송호창 | 4층 401호 | 7,000원 | 대항력 有 | 無 | 해당 없음 |
| 김민재 | 3층 302호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 3층 302호 부분 | 55,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 보증기관 승계 |
| 서보연 | 2층 202호 부분 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
| 문상민 | 3층 304호 부분 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
| 이강일 | 4층 403호 부분 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김원경 | 2층 201호 부분 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김경환 | 4층 402호 부분 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김민제 | 주거 | 0원 표기 · 미상 확인 필요 | 대항력 有 | 有 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 912,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,520,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 서보연 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 1. 문상민 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 이강일 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 김원경 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 김경환 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 최첨단 | 9,000원 | 0원 |
| 인수 · 정회훈 | 6,000원 | 0원 |
| 인수 · 조성윤 | 8,500원 | 0원 |
| 인수 · 송호창 | 7,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 485,543,360원 |
배당계산상 우선변제 임차보증금은 전액 배당되고, 현재 회차의 매수인 인수액은 30,500원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 485,543,360원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 912,064,000원 | 485,543,360원 | 30,500원 |
| 2회 유찰 · 49% | 638,444,800원 | 214,660,352원 | 30,500원 |
| 3회 유찰 · 34% | 446,911,360원 | 25,042,246원 | 30,500원 |
최저매각가는 유찰될수록 912,064,000원 → 638,444,800원 → 446,911,360원으로 내려갑니다. 하지만 배당표상 확정 인수액 30,500원은 각 시나리오에서 동일합니다. 더 중요한 점은 미상 보증금의 규모가 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 낮아진 최저가를 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중화산동2가 소재 동신2차아파트 북서측 인근의 기존주택지대입니다.
- 교통. 서측 인근으로 왕복8차선 백제대로가 지나며, 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설이며 사용승인일은 2019.05.24입니다. 급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 328㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형·세로각지(가)이며 공시지가는 386,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 준보전산지, 역사문화환경보존지역, 소로3류 접합 조건이 확인됩니다.
- 이용상 특이사항. 옥탑1층 다락은 방으로 되어 있고 403호에서만 출입·사용할 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 13명의 호실·전입·확정일자·배당요구·보증금 내역을 등기부와 매각물건명세서에서 각각 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 55,000,000원은 유한회사 세계(대표 김영옥) 보증금에 대한 대위·승계로 표시돼 있어 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 유한회사 세계(대표 김영옥), 유한회사 믿음디앤씨부동산중개법인(대표 김영옥), 김민재의 보증금과 임차관계를 확인해야 합니다.
- 김민제 보증금 확인. 보증금은 0원으로 표기돼 있으나 별도 위험주석에는 보증금 미상으로 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 인수권리 문구 검증. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있지만 배당자료에는 30,500원 인수가 반영돼 있으므로 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
- 403호·옥탑 구조. 옥탑 다락이 403호에서만 출입·사용되는 구조이므로 현황과 공부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 1,302,948,480원에서 한 차례 유찰돼 912,064,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 13명의 실제 임차인과 선순위 점유관계입니다. 현재 계산에서 확인되는 매수인 인수는 30,500원이고 주요 임차보증금은 배당으로 전액 반영되지만, 보증금 미상 점유 3건이 남습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 물건”이라고 단정하기보다, 미상 임차관계가 해소돼야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
