전주지방법원 2025타경766. 전주시 완산구 효자동2가 1260-7의 토지와 4층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 2층은 다가구주택 5가구, 3층 5가구, 4층 3가구로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 981,738,000원에서 2회 유찰된 481,052,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 다수 임차인입니다.
말소기준권리는 2025.05.16. 신한카드 주식회사의 가압류 13,005,575원으로 계산돼 있습니다. 조사된 임차인 13명의 전입일은 모두 이 날짜보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 이 가운데 현재 배당표상 이재설·김명진·김동혁은 우선변제로 보증금을 전액 배당받는 구조지만, 김선환·이정훈·김연호·김윤태·이성환·이석한·윤여민·이동혁은 배당 밖 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1260-7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 2층 다가구주택 5가구 · 3층 다가구주택 5가구 · 4층 다가구주택 3가구 |
| 토지 | 대 · 296.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 유효정 |
| 감정가 / 최저가 | 981,738,000원 / 481,052,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 248,703,565원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 임차인들의 전입일은 2019.09.09부터 2025.02.28까지로, 말소기준권리인 2025.05.16보다 모두 빠릅니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인 13명으로 집계됩니다. 따라서 등기상 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 것과 임차인의 대항력 문제는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 대항력 13명, 알려진 인수만 75,033,900원
| 임차인 | 호실 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선환 | 201호 | 2023.05.04 | 2,400원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 이정훈 | 301호 | 2023.08.28 | 2,600원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 김연호 | 302호 | 2024.07.15 | 8,900원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 김윤태 | 303호 | 2019.09.09 | 5,500원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 이채희 | 206호 | 2024.11.05 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 미상 |
| 이성환 | 305호 | 2025.02.28 | 3,500원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 이석한 | 306호 | 2021.02.19 | 3,500원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 윤여민 | 402호 | 2022.06.27 | 7,500원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
| 유효정 | 401호 | 2024.11.11 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 미상 |
| 이재설 | 205호 | 2022.02.07 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 현 회차 0원 |
| 김명진 | 202호 | 2024.02.29 | 83,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 현 회차 0원 |
| 김동혁 | 403호 | 2024.01.24 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 | 현 회차 0원 |
| 이동혁 | 203호 | 2024.01.10 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 | 전액 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 481,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,210,520원 |
| 1. 임차인 이재설 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 김명진 보증금 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 1. 임차인 김동혁 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,005,575원 | 13,005,575원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,372,211원 | 21,372,211원 |
| 4. 가압류 · 전주원예농업협동조합 | 47,463,184원 | 47,463,184원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,000,510원 |
현재 회차 배당 시나리오의 매각대금 배분입니다. 김선환·이정훈·김연호·김윤태·이성환·이석한·윤여민·이동혁의 보증금은 배당표 밖 매수인 인수로 계산돼 있으며, 그 합계는 75,033,900원입니다. 이채희·유효정의 보증금은 미상이라 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 2층과 3층은 각각 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 3가구입니다.
- 주위환경. 전북지방우정청 남서측 인근이며, 주위는 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 296.9㎡의 대지로 평지·사다리형·소로각지이며, 공시지가는 772,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 벽돌치장쌓기 등, 내벽은 타일 및 벽지 등, 창호는 샷시창이며 기본적인 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 하한으로 계산. 현재 최저가 481,052,000원에 알려진 인수액 75,033,900원을 반드시 더해 556,085,900원부터 검토해야 합니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 이채희·유효정은 대항력과 우선변제권이 표시돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 13명 임차인의 원본 대조. 전입·확정일자·배당요구·점유 호실을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 각각 확인해야 합니다.
- 유효정 관계 확인. 소유자와 임차인 이름이 동일하게 나타나는 부분은 실제 임대차관계와 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 후속 부기 확인. 2009.10.15. 근저당과 2025.06.30. 근저당권 이전·질권설정 관계, 신청채권자 배당 0원 표시를 등기 및 배당관계 원본에서 대조해야 합니다.
- 유찰률만으로 가격 가점 금지. 현재 회차는 감정가의 49%이지만 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 임차인 구조를 먼저 본다”
이 사건은 감정가 981,738,000원에서 최저가 481,052,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이지만, 할인율만 보고 접근하기에는 권리 구조가 무겁습니다. 실제 임차인 13명 전원이 말소기준권리보다 앞선 전입이고, 현재 시나리오에서 확정적으로 잡힌 매수인 인수액만 75,033,900원입니다. 여기에 보증금 미상인 이채희·유효정의 위험이 추가로 남습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 출발점은 481,052,000원이 아니라 최소 556,085,900원 + 미상 보증금으로 봐야 합니다. 실거래 시세도 없어 이 금액이 시장 대비 저렴한지 확인할 근거가 없고, 근저당 이전·질권 구조와 신청채권자 배당 0원 표시까지 함께 검토해야 합니다. 유찰은 깊지만, 권리는 더 깊습니다. 가격보다 임차인별 배당과 미배당 보증금을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
