전주지방법원 2025타경833. 전주시 완산구 삼천동1가에 있는 철근콘크리트조 3층 다가구주택과 토지가 일괄매각됩니다. 감정평가상 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구로 이용되는 주거용 수익형 부동산입니다. 소유자는 김금례이며, 유채연의 강제경매 신청으로 진행되는 사건입니다. 등기부에는 과거 여러 차례의 경매와 근저당권, 압류 이력이 남아 있습니다.

현재 가장 중요한 권리는 2024.09.24 전주시 압류를 기준으로 한 말소관계보다 먼저 성립한 임차권과 전세권입니다. 유채연의 303호 전세권 65,000,000원, 박상미의 203호 전세권 59,000,000원이 존재하고, 다수 임차인의 전입·확정일자도 압류보다 앞섭니다. 더구나 소유자에 대한 파산선고 등기까지 있어 단순한 권리 소멸 사건으로 처리해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 인수가 핵심이다

분석상 말소기준권리는 2024.09.24 전주시 압류입니다. 해당 압류와 이후 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상이지만, 이것만으로 물건이 깨끗하게 인도된다는 뜻은 아닙니다. 말소기준 이전에 설정된 전세권과 선순위 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

기존 등기에는 과거 근저당권과 전세권도 다수 등장하지만, 과거 경매나 별도 해지로 이미 말소된 권리들이 있습니다. 반면 현재 유효한 선순위 전세권과 주택임차권, 경매개시결정, 파산선고는 구분해서 살펴야 합니다. 특히 2026.04.29 파산선고 등기는 경매 진행과 파산재단 및 처분권한에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 6.53억, 미상 점유까지

보증금이 확인되는 임차인은 9명이며, 동일인의 전세권과 임차권등기에 적힌 보증금을 중복 계산하지 않은 합계는 653,000,000원입니다. 그 외 현황조사에서 확인된 점유·전입 기록이 3건 있습니다. 이들은 호실과 보증금이 확인되지 않아 다른 임차인과의 중복 여부도 대조해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입·점유 및 임차권 자료를 바탕으로 한 분석상 판단입니다. 실제 대항요건 유지, 배당요구의 효력, 선순위 여부 및 보증금 승계는 개별 확인이 필요합니다. 전입일만 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다. 승계란은 보증기관의 대위·승계신고 여부를 뜻하며, 임차보증금의 매수인 인수 여부와는 별개입니다.

특히 정성훈은 보증금이 120,000,000원으로 가장 크지만 임차권등기상 주민등록일이 없으며 대항력과 우선변제권 판정이 확정되지 않았습니다. 또한 하나진·CUIF*****·박찬영은 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 이미 확인된 임차인과 동일인 또는 동일 호실의 중복 기록일 가능성도 검증해야 하며, 확인 전에는 보증금을 0원으로 처리할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,165,000원 가정)

현재 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 제한적 배당추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 허단비와 이선희에 대한 배당을 반영하면 매각대금이 소진됩니다. 아래 금액은 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용 2,538,310원은 추정치입니다. 위 계산에는 모든 임차인의 배당청구와 채권 간 우선순위가 완전하게 반영되어 있지 않고, 당해세·최우선변제 등도 별도 반영되지 않았습니다. 전세권과 임차권의 중복 채권 처리에 따라서도 실제 배당과 인수금액은 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 부담 감소는 아니다

현재 회차와 4회 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가가 하락하는 동시에 인수 추정액은 증가합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 초과하고 그 보증금이 매수인에게 전액 또는 일부 승계되는 구조에서는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당액이 커질 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로 평가 불가

감정가가 361,999,100원이고 최저가가 124,165,000원이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 일반적인 공실 주택이 아니라 여러 임차인의 보증금과 인수 전세권이 얽힌 다가구주택입니다.

가격을 비교하려면 실제 매수인이 부담할 낙찰대금 + 인수되는 미배당 보증금 및 잔존 권리 부담을 기준으로 해야 합니다. 현재 그 전체 금액은 확정되지 않았습니다. 인수되는 선순위 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 더 내려가도 그 차액만큼 인수 부담이 늘어 실질취득금액은 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼천주공4단지아파트 동측 인근 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근으로 장승배기로, 서측 인근으로 거마평로가 지나며 버스승강장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 도시가스 난방시설, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 230.3㎡, 평지·세로장방형, 세로한면 도로접면입니다. 공시지가는 386,700원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(삼천), 가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다.
• 공부 및 매각범위. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.
• 환금성. 다가구주택은 개별 호실을 아파트처럼 쉽게 분할 매도하는 구조가 아니며, 다수 임차인과 보증금 인수 문제는 매각·재임대 시 부담 요인입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수조항 확인. 유채연 전세권의 매수인 인수 문구와 목록1·목록2의 권리관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 전원 조사. 허단비·이선희·차봉교·김순희·이승민·유채연·문지유·박상미의 보증금, 배당요구, 대항력 유지와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 정성훈 대항력 판단. 120,000,000원 보증금에 대한 주민등록과 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유 조사. 하나진·CUIF*****·박찬영의 호실, 계약관계, 보증금 및 기존 임차인과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 전세권·임차권 중복 계산 방지. 유채연과 박상미의 동일 보증금을 두 번 더하지 않되, 각각의 등기가 갖는 인수 효력은 구분해야 합니다.
• 배당표 재작성. 모든 임차인의 전입·확정일자·배당요구일, 세금채권, 최우선변제 및 선순위 전세권을 반영해 실제 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 파산선고 확인. 2026.04.29 파산선고에 따른 파산관재인, 처분권한 및 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 지방세 및 관리비 확인. 전주시 압류에 관련된 세금채권과 미납 공과금·관리비의 실제 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 명도 및 임대차 현황. 각 호실별 거주 상태와 임대차 종료 여부, 보증금 반환에 따른 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 법적으로 승계되는 미배당 보증금과 기타 부담을 포함해 판단해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 인수하느냐”

이 물건의 겉모습은 인상적입니다. 감정가 361,999,100원에서 최저가 124,165,000원까지 하락했고, 토지와 3층 다가구주택을 함께 취득하는 경매입니다. 그러나 실제 위험은 낙찰대금 밖에 있습니다.

보증금이 확인된 임차인 9명의 합계가 653,000,000원이며, 별도 점유 기록 3건의 보증금은 미상입니다. 유채연 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상으로 명시되어 있고, 박상미 전세권과 다른 선순위 임차인의 보증금 문제도 해결되어야 합니다. 배당추정액 18,373,310원만 인수한다고 가정하면 취득비용을 중대하게 과소평가할 위험이 있습니다.

게다가 등기된 파산선고와 세금 압류, 서로 다른 전세권·임차권 기록까지 존재합니다. 현재로서는 실질취득금액과 매각 후 인도 가능성을 확정하기 어렵고, 이를 뒷받침할 시세 비교도 성립하지 않습니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율에 점수를 줄 수 없으며, 선순위 임차인의 배당·인수 구조가 완전히 확인되기 전에는 가격이 낮아졌다는 이유만으로 입찰하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 실제로 얼마의 채무와 권리를 떠안는지 확정하는 것입니다.