전주지방법원 2025타경833. 전주시 완산구 삼천동1가 695-1, 도로명 하거마2길 37의 다가구주택과 토지 일괄매각입니다. 토지는 230.3㎡이고 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층입니다. 감정 이용상태는 1층 다가구주택 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구로 총 11가구입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김금례이며 2021.03.17. 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2024.09.24. 전주시 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 형성된 임차·전세관계입니다. 특히 을구 23번 유채연 전세권, 을구 24번 박상미 전세권과 여러 임차권등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 2023.03.28. 제26024호 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 695-1 · 전북특별자치도 전주시 완산구 하거마2길 37 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용 | 1층 4가구 · 2층 4가구 · 3층 3가구 |
| 토지 | 230.3㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김금례 (2021.03.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 361,999,100원 / 177,379,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유채연 / 67,243,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2024.09.24. 전주시 압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 2025.07.25. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 설정된 권리는 별도로 봐야 합니다. 유채연의 2023.03.28. 전세권 65,000,000원, 박상미의 2023.12.05. 전세권 59,000,000원, 허단비·이선희·차봉교·김순희의 주택임차권등기가 모두 말소기준 이전에 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 12명, 보증금 미상 3명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUIF***** | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하나진 | 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬영 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허단비 | 2021.06.07 | 70,000,000원 | 2021.05.18 | 2025.08.27 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 이선희 | 2021.04.07 | 70,000,000원 | 2021.03.18 | 2024.04.02 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 차봉교 | 2021.03.19 | 70,000,000원 | 2021.03.19 | 2025.08.04 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김순희 | 2022.08.16 | 75,000,000원 | 2022.08.16 | 2025.07.31 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 이승민 | 2023.04.06 | 65,000,000원 | 2023.03.21 | 2025.04.08 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 유채연 | 2023.04.20 | 65,000,000원 | 2023.03.29 | 2025.10.27 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 정성훈 | 미상 | 120,000,000원 | 2021.06.04 | 2025.06.19 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문지유 | 2023.08.25 | 59,000,000원 | 2024.02.28 | 2025.08.29 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 박상미 | 2023.12.04 | 59,000,000원 | 2023.12.05 | 2025.09.16 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
보증금이 확인된 임차인만 해도 여러 명이고, CUIF*****·하나진·박찬영은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 세 점유자는 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 정성훈은 보증금 120,000,000원과 확정일자 2021.06.04.가 확인되지만 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,283,306원 |
| 1. 임차인 허단비 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 이선희 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 차봉교 보증금 | 70,000,000원 | 34,095,694원 |
| 2. 을구 23번 전세권 · 유채연 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 24번 전세권 · 박상미 | 59,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유채연 | 67,243,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 차봉교 보증금 70,000,000원 중 34,095,694원이 배당되고 35,904,306원이 부족분으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 177,379,000원 | 191,243,835원 | 35,904,306원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,165,299원 | 191,243,835원 | 18,373,015원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,915,709원 | 191,243,835원 | 55,048,774원 |
세 시나리오 모두 표시된 미배당액은 191,243,835원입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%이고 추가 유찰 시 124,165,299원, 86,915,709원까지 내려가지만, 이 물건은 선순위 임차·전세관계가 복잡해 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있으므로 각 임차인의 실제 배당액과 잔존액을 개별 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천주공4단지아파트 동측 인근 주택가로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근 장승배기로에 버스승강장이 있으며, 서측 인근으로 거마평로가 지나갑니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지도배 및 타일, 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 230.3㎡ 대지, 평지·세로장방이며 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 386,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서상 인수 전세권 확인. 2023.03.28. 제26024호 전세권설정등기가 매수인에게 인수된다는 기재를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 차봉교 미배당 보증금. 현재 배당계산에서 35,904,306원이 부족분으로 남습니다. 실제 배당액 확정 전까지 인수위험으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 보증금 미상 3명. CUIF*****·하나진·박찬영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 정성훈 전입 확인. 보증금 120,000,000원·확정일자 2021.06.04.는 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력 판정이 미상입니다.
- 유채연 권리 중복 확인. 전세권·임차권 권리자와 경매 신청채권자가 동일하므로 각 채권이 같은 원인인지 별개인지 대조해야 합니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 건물은 11가구 이용 상태입니다. 호실별 실제 점유자와 전입세대를 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 배당순위와 실제 부족액이 변동될 수 있습니다.
- 낮은 최저가 착시 금지. 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최종 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액
감정가 361,999,100원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 177,379,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 권리관계가 먼저입니다. 현재 배당표만으로도 차봉교 보증금 부족분 35,904,306원이 매수인 인수로 계산되고, 명세서에는 말소되지 않는 전세권이 명시돼 있습니다. 또 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명과 대항력 판정이 미상인 임차인도 남아 있습니다.
따라서 최저가 177,379,000원을 취득비용으로 보면 안 됩니다. 배당표상 인수액까지 더한 213,283,306원+가 최소 확인선이고, 그 밖의 선순위 전세권·임차보증금 잔액을 확정한 뒤에야 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다. 2회 유찰과 낮은 최저가보다, 선순위 권리와 미상 임차관계를 해소할 수 있느냐가 이 사건의 승부처입니다.
