전주지방법원 2025타경31364. 전주시 완산구 평화동1가 일성아파트 103동 1층 106호, 동일 평형 기준 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고승희이며, 2016.04.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 131,000,000원이었습니다. 감정가는 161,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 112,700,000원입니다.
이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 서울보증보험주식회사, 군산시수산업협동조합, 주식회사 에스비아이저축은행과 각종 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 진짜 확인할 부분은 그보다 앞선 전세권입니다. 2022.01.03 한국전력공사를 전세권자로 전세금 125,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.02.10 그 권리가 주택도시보증공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 522 103동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.83㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 1층 106호 |
| 단지 | 일성 · 488세대 · 1997.08.27 준공 |
| 소유자 | 고승희 · 2016.04.26 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,184,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 전세권을 먼저 본다
현재 소유자 고승희가 2016.04.26 취득한 뒤 과거 근저당들은 모두 등기부상 말소됐습니다. 이후 2022.01.03 전유부분 전부에 대해 전세금 125,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.02.10 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 말소기준은 그 뒤인 2022.05.02 국민건강보험공단 압류입니다.
임차인 없음. 별도의 임차인 목록은 없으며 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 주택임대차보호법상 임차보증금 승계 문제를 따로 합산하지 않습니다. 이 사건의 점유·인도 문제는 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.2%
같은 단지 ‘일성’의 동일 평형 84.83㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균 162,166,666원보다도, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 162,900,000원과 최신 거래 166,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간 비교 추세도 +2.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.83㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 3 | 161,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 84.83㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.83㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 84.83㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 84.83㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 10건 | 162,900,000원 |
현재 최저매각가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%입니다. 최신 거래인 2026.06의 166,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 충분히 낮은 구간입니다. 감정가 161,000,000원 자체는 최근 시세와 비슷하지만, 1회 유찰로 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 2. 을구 15번 전세권 · 한국전력공사 | 125,000,000원 | 110,322,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 153,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 군산시수산업협동조합 | 6,133,232원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 19,916,477원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,184,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 청구액은 435,634,337원, 채권자 예상배당은 110,322,200원, 미배당은 325,312,137원입니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 325,312,137원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 358,564,357원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 381,805,351원 |
추가 유찰 시 매각가격은 78,890,000원, 55,223,000원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 권리관계가 자동으로 단순해지는 것은 아닙니다. 이 사건은 현재 회차에서도 시세 대비 할인폭이 크므로, 추가 가격 하락보다 선순위 전세권 소멸 여부를 확실히 확인하는 작업이 더 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완산중학교 북측 인근. 주변은 중·소규모 아파트, 단독주택, 노변상가 및 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 1층 106호. 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 일성아파트 488세대, 1997.08.27 준공. 동일 평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중인 평지이며 북측 약 10미터 도로를 통해 출입합니다. 공시지가는 442,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역 등이 걸쳐 있으며 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.01.03 설정된 전세금 125,000,000원의 전세권과 2022.02.10 주택도시보증공사 이전등기의 현재 효력을 반드시 대조하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 자료상 인수권리는 해당사항없음이지만, 입찰일 기준 최신 명세서에서 동일한지 확인해야 합니다.
- 배당요구·소멸 구조 확인. 주택도시보증공사가 신청채권자이자 전세권 이전등기 명의자로 연결돼 있으므로 전세권이 매각으로 정리되는 법적 구조를 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 군산시 압류가 존재하므로 당해세·체납액 여부를 확인하세요.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 162,900,000원, 최신 거래 166,000,000원을 기준으로 1층이라는 개별 조건을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
이 물건은 가격만 놓고 보면 전회차와 분위기가 달라졌습니다. 감정가 161,000,000원에서 1회 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 162,900,000원의 69.2%입니다. 최근 가격 추세도 +2.8%라 하락장 때문에 평균이 부풀려진 모습도 아닙니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 바로 들어갈 물건은 아닙니다. 말소기준인 2022.05.02 압류보다 앞선 125,000,000원 전세권이 존재하고 그 권리가 주택도시보증공사로 이전돼 있습니다. 매각물건명세서와 배당계산상 매수인 인수는 0원이므로 가격 메리트는 유효하지만, 이 부분의 원본 확인이 끝나기 전까지는 권리 안정성을 최상급으로 평가하기 어렵습니다. 가격은 매력적, 권리는 한 번 더 확인. 이 물건의 승부처입니다.
