전주지방법원 2025타경31446. 김제시 신풍동 ‘도원리엘시아’ 101동 13층 1302호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 소유자는 광하디엔씨주식회사이고, 등기상 말소기준은 2021.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 광주은행 가압류, 국세 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없고 법정지상권도 해당 없습니다.
임차권자 안진희의 보증금은 185,000,000원으로 크지만, 전입일과 확정일자가 모두 2022.01.18.로 말소기준인 2021.12.27. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024.01.04. 임차권등기가 이뤄졌더라도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 보증금 규모만 보고 매수인이 185,000,000원을 떠안는 구조로 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서 실질취득액은 현 최저가와 동일한 193,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8655㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 도원리엘시아 · 72세대 · 2021.12.22 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 정리
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진희 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.01.18 / 2022.01.18 | 2024.01.04 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
말소기준권리는 2021.12.27.인데 안진희의 전입일은 2022.01.18.입니다. 즉 선순위 근저당보다 늦게 대항요건을 갖췄으므로 대항력은 없습니다. 확정일자 역시 2022.01.18.이고 배당요구는 2024.01.04.에 접수돼 있지만, 선순위 우리은행 근저당 뒤에 놓입니다. 예상배당 시나리오에서는 현 최저가 193,900,000원 전부가 집행비용과 우리은행 배당으로 소진돼 후순위 신청채권자에게 배당되는 금액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮은 현 최저가
도원리엘시아 동일 면적 84.87㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 2026년 6월 220,000,000원, 2026년 7월 225,000,000원으로 평균은 222,500,000원입니다. 현 최저가 193,900,000원은 이 평균의 87.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
감정가 277,000,000원은 두 최근 거래보다 높았지만 1회 유찰되면서 최저가는 193,900,000원까지 내려왔습니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 28,600,000원 낮고, 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 싸다고 말하는 인수형 경매와 달리, 실질취득액 자체가 최근 실거래보다 낮은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 193,900,000원 가정 시 집행비용 3,514,600원과 우리은행 190,385,400원으로 매각대금이 전부 소진되는 시나리오입니다. 광주은행·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·주택도시보증공사는 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·관공서·주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장·중앙로·금성5길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 13층이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 4차선 아스팔트포장도로, 북동측 약 6m 포장도로로 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·침수위험지구 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,349.2㎡, 공시지가 274,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 72세대 단지이고 최근 동일 면적 실거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않다는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금과 인수를 혼동하지 말 것. 안진희 보증금 185,000,000원은 존재하지만 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 변경 원문 확인. 7,344,000,000원 근저당과 102,000,000원 변경 기재가 함께 있으므로 정확한 현재 채권최고액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.02.07 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되므로 실제 침수 이력과 보험·담보평가 영향을 별도로 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균은 222,500,000원이지만 표본이 2건이고 거래층은 18층·20층입니다. 본건 13층과 상태 차이를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.85억”보다 중요한 것은 대항력 순서
이 사건은 임차보증금 185,000,000원이라는 숫자만 보면 인수 위험이 큰 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준 우리은행 근저당은 2021.12.27., 임차인의 전입·확정일자는 2022.01.18.입니다. 순서를 대입하면 결론은 분명합니다. 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 1회 유찰된 최저가 193,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,500,000원의 87.1%이고 최신 거래 225,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 물건은 실질취득액 기준 최근 실거래 아래라는 가격 근거가 있습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 민간임대주택등기·침수위험지구·근저당 변경 기재는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 대체로 정리형, 가격은 최근 시세 대비 할인형, 최종 판단의 핵심은 등기 변경 원문과 현장 상태 확인입니다.
