전주지방법원 2025타경31453. 김제시 신풍동 도원리엘시아 101동 13층 1301호 아파트입니다. 감정가는 278,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,220,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준은 2021.12.27. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 광주은행 가압류, 국세 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
임차권자 함인우는 보증금 185,000,000원으로 2024.01.18. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 계약일은 2022.01.06., 확정일자는 2022.01.13., 점유개시는 2022.02.10., 전입신고는 2022.02.17.입니다. 말소기준 근저당권은 그보다 앞선 2021.12.27.이므로 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 회차 기준 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8655㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 13층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2021.12.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 해당 근저당권에는 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재합니다. 이후 발생한 가압류·압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함인우 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 185,000,000원 | 2022.02.17 / 2022.01.13 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 함인우의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 61.2%
도원리엘시아는 72세대, 2021.12.22. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.87㎡ 최근 실거래는 2026년 6월과 7월 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 136,220,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 61.2%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 최저매각가가 상당히 낮습니다. 감정가 278,000,000원은 최근 실거래보다 높지만, 두 차례 유찰을 거치며 현재 가격은 최근 거래 범위인 220,000,000원~225,000,000원 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,512,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 배당에서는 집행비용 2,707,080원 공제 후 133,512,920원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 7,592,908,895원 대비 미배당액은 7,459,395,975원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 7,459,395,975원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 7,499,671,267원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,747,799원 | 65,146,339원 | 7,527,762,556원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 매수인에게 붙어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·공동주택·관공서·학교가 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선 도로에 접하고, 북동측으로 약 5~6m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 시가지경관지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 침수위험지구에 해당합니다.
- 단지 규모. 도원리엘시아는 72세대이며 준공일은 2021.12.22.입니다. 최근 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계 재확인. 함인우의 계약일·전입일·확정일자·임차권등기와 말소기준일을 원본 서류에서 다시 대조해 대항력 없음 판단을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 근저당에는 같은 날 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있으므로 원문 등기사항을 함께 확인하세요.
- 배당표 확인. 현재 배당 추정상 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 배당요구·교부청구와 실제 배당순위를 매각기일 전 서류에서 재확인하세요.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함돼 있으므로 현장과 관련 자료를 통해 실제 영향을 점검하세요.
- 점유·관리상태. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 동일 면적 실거래는 220,000,000원과 225,000,000원입니다. 현재 최저가 136,220,000원과의 격차가 큰 만큼 호수·층·내부상태 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현장과 가격
이 물건의 핵심은 분명합니다. 실제 임차인 1명은 존재하지만 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 큰 인수 부담은 보이지 않습니다. 가격은 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰돼 136,220,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일 면적 평균 222,500,000원의 61.2% 수준입니다.
다만 최근 실거래 표본이 2건이고 단지 규모가 72세대이며, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 또 토지이용계획상 침수위험지구가 포함돼 있고 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 격차는 크지만, 현장 점유·관리상태와 근저당 변경등기, 침수위험지구 영향을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
