전주지방법원 2025타경31457. 김제시 신풍동 도원리엘시아101동 17층 1703호, 감정상 아파트 1세대로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준은 2021.12.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인 최서희의 임대차계약·주민등록은 2022.01.21이고 점유개시는 2022.01.26으로, 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 최서희의 보증금 185,000,000원은 금액 자체는 크지만 매수인이 승계하는 보증금은 아닙니다.
매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 2023년 이후의 가압류·압류, 2024년 최서희의 주택임차권, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 김제시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이 사건의 위험은 ‘보증금 185,000,000원을 떠안느냐’보다 근저당 변경등기와 물건 자체의 가격·환금성을 정확히 확인하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8899㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 17층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 도원리엘시아 · 72세대 · 2021.12.22 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 185,000,000원은 매수인 인수 대상이 아니다
말소기준은 2021.12.27 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최서희는 2022.01.21 주민등록 및 확정일자를 갖추고 2022.01.26 점유를 시작했습니다. 말소기준보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 2024.01.19 주택임차권등기를 마쳤더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최서희 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.01.21 / 2022.01.21 점유개시 2022.01.26 · 배당요구 2024.01.19 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 확정일자·배당요구 있음 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 감정가가 아니라 137,200,000원의 실질취득가를 봐야 한다
도원리엘시아 전용 84.87㎡ 최근 거래는 2026년 6월과 7월 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 225,000,000원입니다. 현재 최저가 137,200,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득 기준금액이 되며, 최근 12개월 평균의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
감정가 280,000,000원은 최근 확인된 220,000,000원·225,000,000원 거래보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 137,200,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 판단할 물건이 아니라, 인수액 0원을 확인한 뒤 최근 실거래와 137,200,000원을 직접 비교해야 하는 사건입니다. 그 기준에서는 가격 간격이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 우리은행에 배당되는 계산입니다. 총 미배당액은 7,458,429,695원이지만, 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 신풍동 금성중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설·관공서·학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 17층 1703호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지 규모. 도원리엘시아는 72세대, 2021.12.22 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 거래 표본은 2건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 시가지경관지구, 소로3류 접합 등의 제한이 확인됩니다.
- 재해 관련. 토지이용계획에 침수위험지구가 포함돼 있어 현장 배수상태·과거 침수 여부 등은 별도 확인이 필요한 지점입니다.
- 토지. 토지면적 3,349.2㎡, 공시지가 274,300원/㎡이며 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 승계 재확인. 최서희의 주민등록일 2022.01.21은 말소기준 2021.12.27보다 늦습니다. 보증금 185,000,000원을 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
- 근저당 변경등기 원문 확인. 우리은행 7,344,000,000원 근저당과 102,000,000원 변경등기·공동담보 해제의 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.27 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 관련 등기와 매각조건을 원문 대조하는 것이 안전합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 220,000,000원·225,000,000원 두 건입니다. 137,200,000원의 가격 메리트는 크지만 표본 수가 적습니다.
- 침수위험지구. 토지이용계획에 침수위험지구가 포함됩니다. 현장 및 관계자료를 통해 실제 침수 이력과 저층·지하 공용부 영향을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 상태. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고 최서희의 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 의존 금지. 현재 계산상 후순위 채권자와 주택도시보증공사는 배당이 없지만, 실제 배당은 세금·채권액 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “보증금은 크지만 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 보이는 숫자는 임차보증금 185,000,000원입니다. 그러나 최서희의 전입일은 말소기준 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득 기준은 현재 최저가 137,200,000원으로 볼 수 있으며, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 222,500,000원의 61.7%입니다.
가격만 보면 두 차례 유찰 뒤 충분히 낮아진 구간입니다. 다만 72세대 단지에서 최근 실거래가 2건뿐이고, 토지이용계획상 침수위험지구가 포함되며, 우리은행 근저당에는 7,344,000,000원 설정과 102,000,000원 변경등기가 함께 보입니다. 결론은 “임차보증금 승계 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 근저당 변경등기와 물건·입지 리스크 확인을 끝낸 뒤 들어갈 물건”입니다.
