전주지방법원 2025타경31474. 전주시 덕진구 인후동2가 1577-6의 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 감정평가상 1층은 제2종근린생활시설 및 계단실, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 백창인입니다. 말소기준권리는 2019.11.28 전주동부신용협동조합 근저당권 504,000,000원이고, 그 뒤의 근저당·전세권· 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 등기 인수금액만 보면 단순해 보이지만, 이 사건에는 별도의 구조적 위험이 있습니다. 매각 대상이 건물뿐이고, 매각물건명세서에는 “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음”이라고 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 대지 사용권의 성립 여부를 확정하기 전에는 건물의 사용·처분가치를 단순한 617,126,400원짜리 부동산으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수 0원, 그러나 대지 문제가 별도

말소기준은 2019.11.28 을구 1번 전주동부신용협동조합 근저당권 504,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당 24,000,000원, 2021년 이택봉 근저당 120,000,000원과 10,000,000원, 2024년 심정희 전세권 45,000,000원, 2025년 이경민·조미영 임차권등기, 경매개시결정과 전주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서도 명시적인 인수권리를 해당 없음으로 기재하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 10명, 9명은 대항력 없음·1명은 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 10명입니다. 이 가운데 9명은 전입신고가 2019.11.28 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 심정희는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

심정희는 확정일자 2019.11.29가 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 등기부에는 2024.03.05 심정희 명의의 전세권 45,000,000원이 설정되어 있고, 이 전세권 자체는 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 617,126,400원 가정)

채권총액은 759,236,233원, 예상 채권자 배당액은 608,555,136원, 미배당액은 150,681,097원입니다. 감정가 전액에 매각된다는 가정에서도 세 번째 순위의 이택봉 근저당부터 미배당이 발생하고, 이 사건 신청채권자 이경민의 청구 56,236,233원에는 예상 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대

회차가 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 수치는 명시된 인수권리와 배당 구조에 대한 계산이며, 건물만 매각에 따른 대지 사용권 문제를 금액으로 환산한 값은 아닙니다. 또한 실거래 비교 자료가 없으므로 617,126,400원이나 유찰 후 가격을 두고 시장가보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설 및 계단실, 2층·3층은 각각 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층이며, 기본적인 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 대지. 인후동2가 1577-6 토지는 213.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 공시지가 489,000원/㎡입니다. 평지·가로장방 형상이며 소로각지입니다.
• 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 매각 범위. 토지가 아니라 건물만 매각된다는 점이 일반적인 다가구주택 일괄매각과 가장 큰 차이입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지 권리관계 최우선 확인. 건물만 매각이며 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다. 대지 등기와 건물·토지의 소유관계, 법정지상권 성립 요건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 심정희 전입일 확인. 확정일자는 2019.11.29지만 전입일이 확인되지 않습니다. 대항력을 “있음” 또는 “없음”으로 단정하지 말고 주민등록·점유관계를 추가 확인해야 합니다.
• 이경민 관계 확인. 임차인 이경민과 경매 채권자 이경민이 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약과 실제 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 김나영·장병일·양다연·박주영·김하늘·백형규 등은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 정리돼 있어도 명도·배당관계 확인은 별도입니다.
• 배당절벽 확인. 신건 가격에서도 채권 미배당액이 150,681,097원이고 신청채권자 이경민의 예상배당은 0원입니다. 배당요구·채권관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 최우선변제·당해세 점검. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “건물만 매각”을 먼저 봐야 한다

이 사건을 단순히 말소기준만 보면 2019.11.28 근저당 이후 권리가 소멸하고, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 하지만 그것이 결론은 아닙니다. 본건은 건물만 매각되고 대지에는 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 여기에 실제 임차인 10명 중 심정희의 대항력이 미상으로 남아 있습니다.

실거래 비교 자료도 없으므로 신건 최저가 617,126,400원을 두고 가격 메리트를 줄 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수금액은 0원이지만, 토지 사용권과 미상 임차관계를 확인하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 법정지상권 성립 여부와 심정희의 실제 대항력 확인입니다.