전주지방법원 2025타경31474. 전주시 덕진구 인후동2가 명주6길 19-11에 위치한 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층은 제2종근린생활시설과 계단실, 2층과 3층은 각각 3가구의 다가구주택, 4층은 1가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 건물 소유자는 백창인이며, 2019년 11월 전주동부신용협동조합 명의 근저당권이 설정된 이후 여러 근저당권·전세권·임차권등기가 이어졌습니다. 현재 진행 중인 경매는 이경민이 신청한 강제경매입니다.

말소기준권리는 2019.11.28. 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 등기상 근저당권·전세권·임차권 및 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 단순히 말소되는 권리가 많다는 사실보다 토지가 매각 대상에 들어오지 않는다는 점이 중요합니다. 건물 소유권을 낙찰받더라도 대지의 소유권까지 함께 취득하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 문제는 별개

등기상 우선순위의 출발점은 2019년 11월 28일 전주동부신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 24,000,000원의 근저당권도 추가로 설정됐습니다. 이후 이택봉의 근저당권 2건과 심정희의 전세권, 이경민·조미영의 주택임차권등기가 설정됐고, 강제경매개시결정과 전주시 압류가 이어졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 미상 권리 주의

현황조사·매각물건명세서·임차권등기에서 확인되는 실제 임차인 관련 인원은 10명입니다. 전입신고일이 확인되는 9명은 모두 말소기준일인 2019.11.28. 이후 전입한 것으로 기재되어 있어, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 심정희는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일을 기준으로 한 판단입니다. 주택 인도·점유 유지·주민등록의 연속성, 임차권등기의 효력 및 우선변제 순위는 별도로 검토해야 합니다. 배당요구 사실만으로 전액 배당 또는 우선변제권 성립이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 617,126,400원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 8,571,264원을 제외한 배당 재원은 608,555,136원입니다. 전주동부신용협동조합의 근저당권 2건에 총 528,000,000원이 배당된 뒤, 이택봉의 을구 6번 근저당권에 80,555,136원이 배당되어 재원이 소진됩니다. 나머지 후순위 채권은 미배당 처리되며, 소유자 잔여금은 없습니다.

본 배당은 근저당 채권최고액과 일부 기재된 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 확정된 우선변제 순위와 실제 채권잔액 등이 반영되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 개별 임차인의 모든 보증금 채권이 채권자 합계에 포함된 것은 아니므로 이를 실제 전체 미반환보증금 또는 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하만으로 해결되지 않는 문제

유찰하면 명목상 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 이 물건은 건물만 취득하는 경매이므로 낙찰가 인하만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대지 사용관계, 법정지상권의 성립 여부, 점유 및 임차관계에 따라 실질적인 취득 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 일반적인 토지·건물 일괄매각 다가구주택의 가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.

⑤ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 건물 구성. 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층은 제2종근린생활시설 및 계단실, 2층과 3층은 각각 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용되고 있습니다.
• 내·외부. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있고, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지 참고사항. 관련 대지는 213.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·가로장방이며 소로각지로 기재되어 있습니다. 다만 이 경매의 매각대상에 토지는 포함되지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 489,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계와 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다가구주택은 호실별 임차관계가 매각·운용에 영향을 미치며, 특히 건물만 보유하는 구조에서는 대지 사용권의 안정성이 매수자 확보와 금융·재매각에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 건물만 매각되는 범위, 건물 감정가 산정 근거, 제외된 토지 및 관련 권리를 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 대지와 건물의 소유관계 및 저당권 설정 당시의 법률관계를 확인해 법정지상권 성립요건을 검토해야 합니다. 성립 여지만 기재된 상태를 확정된 권리로 전제하면 안 됩니다.
• 대지 사용관계. 법정지상권 성립 여부와 별도로 토지 사용에 필요한 협의, 이용 제한, 비용 및 향후 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 심정희 대항력. 전입일과 실제 점유 이력, 임대차계약 및 확정일자를 대조해야 합니다. 전세권 소멸만으로 임차인으로서의 권리까지 전부 소멸한다고 단정하지 않아야 합니다.
• 임차인 10명 현황. 호실별 실제 점유자, 보증금, 월세, 계약기간, 전입·확정일자, 배당요구 여부를 대조하고 중복 표기 가능성을 확인해야 합니다.
• 201호·303호 점유관계. 동일 호실에서 복수의 인적 권리관계가 확인되는 만큼 임대차 승계·종료·점유 변동을 검증해야 합니다.
• 이경민 채권관계. 신청채권자와 임차권등기권자의 동일성을 고려해 집행권원, 청구금액 및 임차보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 배당순위 확인. 당해세·소액임차인 최우선변제·실제 채권액 등을 반영한 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 숫자를 확정 금액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 건물 운용비용. 각 호실의 명도, 유지관리, 공실, 수선비용과 건물 단독 취득에 따른 토지 이용 관련 비용을 따로 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 안전한 경매”

전주 인후동 2025타경31474는 전형적인 토지·건물 일괄매각 다가구주택과 다릅니다. 전주동부신용협동조합의 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리될 예정이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 하지만 이것만으로 이 사건을 안전형 경매라고 평가하기는 어렵습니다.

가장 큰 이유는 토지를 제외한 건물만 매각된다는 점입니다. 건물의 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 기재는 단순한 부수사항이 아니라, 낙찰 후 건물을 어떻게 보유하고 사용할 수 있는지를 결정할 핵심 쟁점입니다. 여기에 실제 임차인 10명의 점유관계와 심정희의 대항력 미상 문제가 더해집니다.

신건 최저가 617,126,400원은 그 자체로 저렴하다고 판단할 근거가 되지 않습니다. 예상 미배당액 150,681,097원 역시 자동 인수금은 아니지만, 배당구조가 복잡하고 후순위 채권 회수가 어려운 상황을 보여줍니다. 특히 현재 배당 추정에는 개별 임차인의 실제 우선변제 및 최우선변제 내용이 충분히 반영된 확정 결과가 아닙니다.

결론은 권리확인 우선, 신건 입찰 보류입니다. 대지 이용권의 법적 성격과 경제적 비용, 임차인별 실제 대항력, 건물 단독 가치가 명확해진 뒤에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 최저가가 내려가더라도 이러한 위험이 해소되지 않는 한 단순한 가격 인하를 매력으로 평가하기 어렵습니다.