전주지방법원 2025타경31508. 김제시 검산동 ‘김제검산화산샬레2차아파트’ 202동 6층 603호, 전용 84.9692㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김성학이며, 현재 사건은 신대성이 청구금액 65,000,000원으로 진행한 강제경매입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.08.20 신용보증기금의 가압류 85,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 현대캐피탈 가압류, 국 압류, 국민은행 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.

권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 299,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 280,100,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 106.7%이고, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -1.5%로 내려가고 있어, 전체 실거래 평균만 보고 신건 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.08.20 신용보증기금 가압류 85,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 현대캐피탈 가압류 292,826,727원, 익산세무서장의 국 압류, 국민은행 가압류 11,000,000원, 신대성의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 구분해 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건이 시세 이상

같은 단지 동일 면적대 전용 84.96㎡~84.97㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 282,541,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 280,100,000원, 최신 거래 270,000,000원, 최근 추세 -1.5%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.

현재 실질취득액 299,000,000원은 최근 12개월 평균 280,100,000원의 106.7%입니다. 최근 실거래의 최저는 260,000,000원, 최고는 300,000,000원이며 최신 거래는 270,000,000원입니다. 따라서 감정가가 전체 12건 평균 282,541,666원에 가깝다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 오히려 최근 시장 기준으로는 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 청구액 453,826,727원 중 294,014,000원이 배당되고, 159,812,727원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김제검산초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 중 6층으로, 기본 위생·급배수시설과 소방설비, 승강기, 보일러 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(검산지구)이며 중로1류에 접합니다. 토지구획정리사업지구와 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 230,100원/㎡입니다.
• 환금성. 337세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 280,100,000원이고 최근 가격 추세가 -1.5%이므로 매수가 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 판단. 현재 실질취득액 299,000,000원은 최근 12개월 평균 280,100,000원의 106.7%입니다. 전체 평균 282,541,666원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
• 하락 흐름 확인. 최신 거래는 270,000,000원이고 최근 거래 추세는 -1.5%입니다. 현재 최저가를 ‘할인 가격’으로 전제하면 안 됩니다.
• 말소기준 재확인. 2018.08.20 신용보증기금 가압류 85,000,000원이 기준이며, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 미배당과 인수 구분. 예상 미배당 159,812,727원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족을 낙찰자의 추가 인수부담으로 혼동하면 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태는 입찰 전 원본 자료와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로

이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준 이후 현존 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 실질취득액 299,000,000원은 최근 12개월 평균 280,100,000원의 106.7%이고, 최신 거래는 270,000,000원, 최근 추세도 -1.5%입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 최근 실거래와 하락 흐름을 기준으로 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.