15,507,000원
전주지방법원 2025타경31547. 전주시 완산구 서신동 14의 단독주택과 토지 중 김전섭 소유 4분의 1 지분에 대한 강제경매입니다. 등기상 공유관계는 김전섭 4분의 1, 김택섭 4분의 3이고, 감정 역시 1/4 지분평가입니다. 2025.08.04 주식회사한국채권관리대부가 김전섭 지분에 강제경매개시결정을 받았으며, 현재 확인되는 과거 근저당과 가처분은 이미 말소됐습니다.
문제는 말소되는 담보권보다 점유관계와 지분 구조입니다. 강기원은 2022.02.14 전입해 경매개시결정일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰 후 실제 인수액과 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 14 · 전북특별자치도 전주시 완산구 잿뜸2길 13-18 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1-가 단독주택 · 1-나 창고 |
| 공유관계 | 김전섭 4분의 1 · 김택섭 4분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 31,646,830원 / 15,507,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국채권관리대부 / 33,890,228원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 및 제시외수목 포함 · 지분매각 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권보다 ‘선행 점유’ 확인이 핵심
2001.12.08 설정된 서전주새마을금고 근저당권 13,000,000원은 2020.12.18 해지로 이미 말소됐고, 2024.02.02 설정된 김전섭 지분 가처분 역시 2025.07.22 목적달성으로 말소됐습니다. 이후 2025.08.04 김전섭 지분에 대한 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강기원 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰보다 ‘1/4 지분’이 먼저다
현재 최저매각가는 15,507,000원으로 감정가 31,646,830원의 49%입니다. 3회 유찰 시 10,854,900원, 4회 유찰 시 7,598,429원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 금액은 단독주택 전체를 취득하는 가격이 아니라 김전섭의 4분의 1 지분에 대한 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,126원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한국채권관리대부 | 33,890,228원 | 14,827,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 19,062,354원 |
현재 회차에서는 집행비용 679,126원을 제외한 14,827,874원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 19,062,354원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 강기원의 보증금과 확정일자가 미상이라 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서신초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 아파트 등이 주를 이루며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 백제대로가 통과하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1-가는 단독주택, 1-나는 창고로 이용 중이며 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 141.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역(바구멀2)·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 438,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘단독주택 건부지’ 상태입니다.
- 매각 범위. 제시외 물건과 제시외수목이 일괄매각에 포함되지만, 평가·매각 대상은 1/4 지분입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강기원 임대차 원본 확인. 전입일 2022.02.14만으로 인수액을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 매각 대상은 김전섭의 4분의 1 지분입니다. 주택 전체를 단독 사용·처분하는 권리를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 전제로 입찰해야 하며, 명세서상 행사는 1회로 제한됩니다.
- 공유관계 이후 전략. 낙찰 후 김택섭 4분의 3 지분과의 공유관계가 남으므로 사용·관리·처분 구조를 사전에 검토해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 ‘전’과 현황 ‘단독주택 건부지’의 차이, 정비구역 및 도로접면 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 포함 범위 확인. 제시외 물건과 제시외수목이 매각에 포함되므로 감정평가서의 위치와 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 보증금도 미상이라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 지분·임차가 먼저”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 31,646,830원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 15,507,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 매각 대상은 주택 전체가 아니라 김전섭의 4분의 1 지분이고 공유자우선매수권이 존재합니다. 여기에 강기원이 2022.02.14 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남습니다.
따라서 이 물건은 ‘두 번 유찰된 저가 주택’보다 공유지분과 선행 점유를 풀어야 하는 권리형 물건에 가깝습니다. 등기상 과거 근저당과 가처분이 이미 말소된 점은 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 보증금 확인 → 매수인 인수액 확정 → 공유자우선매수권 및 지분 활용성 검토가 먼저입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
