전주지방법원 2025타경31562. 전주시 완산구 태평동의 기존 주택가에 자리한 단독주택과 토지의 지분경매입니다. 건물은 1961년 9월 8일 사용승인된 목조 기와지붕 단층주택이고, 토지의 전체 면적은 228.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 11,413,000원입니다. 그러나 이 가격의 의미를 이해하려면 먼저 무엇을 낙찰받는지 살펴봐야 합니다.
등기상 공유자는 김종민과 차상연입니다. 김종민의 지분은 11분의 1, 차상연의 지분은 11분의 10입니다. 경매개시결정에는 ‘2번 김종민 지분 강제경매개시결정’이라고 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 김종민의 매각대상 지분을 취득할 뿐, 차상연의 지분까지 취득하지 않습니다. 다른 공유자의 동의 없이 집 전체를 독점적으로 사용하거나 처분할 수 있는 구조가 아니라는 점이 가장 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 247-22 도로명주소: 공북2길 10-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지분매각 |
| 매각 지분 | 김종민의 11분의 1 지분 |
| 공유자 | 김종민 11분의 1 · 차상연 11분의 10 |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층주택 · 1961.09.08 사용승인 |
| 토지 | 전체 면적 228.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 ㉠~㉥ 포함 · 지분매각 |
| 감정가 | 16,304,990원 |
| 최저매각가 | 11,413,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 엠메이드대부유한회사 |
| 청구금액 | 37,446,620원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 지분 문제가 크다
권리관계의 출발점은 2025년 4월 18일 소유권경정입니다. 기존 상속등기에 사해행위취소 확정판결에 따른 경정이 이루어지면서 차상연 11분의 10, 김종민 11분의 1의 공유관계가 기재되었습니다. 이후 엠메이드대부유한회사가 김종민의 지분에 대해 강제경매를 신청했습니다.
과거 주식회사전주상호신용금고의 근저당권은 2012년 3월 2일 이미 말소되었습니다. 엠메이드대부유한회사의 가처분 역시 2025년 4월 18일 목적 달성으로 말소됐습니다. 현재 확인되는 경매개시결정은 2025년 8월 7일 접수된 갑구 5번으로, 이 사건의 말소기준으로 분석됩니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 별도의 보증금 인수액도 계산되어 있지 않습니다. 그렇더라도 임차인이 없다는 기록만으로 실제 점유자가 없거나 건물을 즉시 인도받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 다른 공유자의 거주·사용 여부와 현실적인 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
② 매각조건 — 공유자 우선매수권의 의미
이 물건은 전체 부동산이 아닌 소수 지분을 대상으로 합니다. 기존 공유자는 전체 공유관계에서 11분의 10을 보유하고 있습니다. 외부 낙찰자가 11분의 1을 취득해도 기존 공유자와의 협의 없이 건물 전체를 독점적으로 사용하기는 어렵습니다.
공유관계를 종료하거나 지분을 현금화하려면 공유자와의 매매 협상, 공유물분할 등 추가 절차를 검토해야 할 수 있습니다. 공유물분할도 원하는 방식으로 성립하거나 낙찰자가 기대한 금액을 회수할 수 있다고 보장되는 것은 아닙니다. 소수 지분의 낮은 환금성과 분쟁 가능성이 가격 할인보다 더 중요한 판단 기준입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가는 16,304,990원, 현재 최저매각가는 11,413,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 것은 확인되지만, 이를 곧바로 주변 부동산 시세보다 저렴하다는 의미로 해석할 수는 없습니다.
매각대상이 독립된 주택 전체가 아니라 공유지분 11분의 1이라는 점을 고려해야 합니다. 일반적인 단독주택 전체 거래가격을 그대로 대입해 지분의 적정가치를 계산하는 것도 적절하지 않습니다. 지분만의 처분 가능성, 공유자의 이해관계, 실제 점유, 건물 노후도에 따른 비용까지 함께 검토해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 예상 채권자 배당 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 11,413,000원 | 10,807,566원 | 26,639,054원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 7,989,099원 | 7,445,295원 | 30,001,325원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 5,592,369원 | 5,091,706원 | 32,354,914원 |
회차별 금액은 현재 회차와 추가 유찰 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 매각조건과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 605,434원 |
| 1. 엠메이드대부유한회사 · 강제경매 신청채권 | 37,446,620원 | 10,807,566원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 11,413,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 26,639,054원 |
| 매수인 권리 인수액 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 605,434원을 제외한 10,807,566원이 신청채권자에게 배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 37,446,620원이므로 26,639,054원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
중요한 구분이 있습니다. 이 미배당 채권액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 인수해야 하는 임차보증금이나 담보채무를 의미하지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당액은 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 태평동 소재 태평SK뷰아파트 북측 인근입니다. 주변은 아파트와 단독주택이 혼재한 기존 주택가로, 주거환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 소형 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 구조. 1961.09.08 사용승인된 목조 기와지붕 단층주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 알루미늄 새시 유리창이며, 현상과 관리상태는 보통으로 평가되었습니다.
- 제시외 건물. 창고로 사용되는 ㉠·㉢·㉣, 주택으로 사용되는 ㉡, 차양 ㉤, 변소 ㉥이 있으며 매각조건에 포함됩니다. 각 구조물의 상태와 사용관계, 공유지분의 구체적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 설비. 본 건물과 제시외 주택 ㉡에는 위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 전체 면적 228.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 439,100원/㎡입니다. 전체 면적은 매수인이 단독 취득하는 면적과 구분해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 중앙중학교 관련 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 신축·증개축 또는 활용계획을 세울 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현실적인 상태와 법적 이용 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 소수 공유지분은 주택 전체와 달리 실사용과 처분에 제약이 있습니다. 기존 공유자의 협조 없이 독립적으로 현금화하기 어려울 수 있고, 건물 노후도까지 고려하면 낮은 환금성을 주요 위험으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 범위 재확인. 김종민의 11분의 1 지분이 경매 대상입니다. 토지·건물 각 등기와 매각물건명세서를 대조하여 정확한 매각대상과 지분 표시를 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 기존 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 실제 매각기일의 진행 상황을 확인하세요.
- 점유·사용관계. 임차인 신고 내역은 없지만 현재 거주자 및 실제 점유 상태는 별개입니다. 공유자 또는 점유자와의 사용 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유물분할 및 지분 매각. 취득 후 단독 사용, 지분 재매각, 공유물분할을 고려한다면 필요한 절차와 비용, 협의 실패 가능성을 사전에 검토하세요.
- 건물 노후도. 1961년 사용승인된 목조 단층주택입니다. 구조 안전, 누수, 설비 상태 및 보수비를 확인하고 제시외 건물도 함께 살펴보세요.
- 토지 활용 규제. 제2종일반주거지역 외에 역사문화환경보존지역과 상대보호구역 등이 중첩되어 있습니다. 향후 활용계획에 제약이 없는지 관련 기관에 확인하세요.
- 가격의 적정성. 최저가 11,413,000원이 지분의 실질 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 입찰가를 결정하지 마세요.
- 미납 비용 확인. 공과금, 체납 관리비, 현장 정리 및 사용관계 해결에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 공유자 우선매수권 관련 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 낙찰은 아니다”
이 물건은 기존 근저당권과 가처분이 이미 말소되었고, 명세서상 인수권리도 없는 등기 인수 부담이 낮은 사건입니다. 하지만 입찰 판단에서 더 중요한 사실은 11분의 1 지분매각이라는 점입니다.
나머지 11분의 10을 보유한 공유자가 존재하고, 공유자 우선매수권 행사도 가능합니다. 소수 지분을 취득한 뒤에는 건물의 사용, 공유관계 정리, 재매각에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 1961년 사용승인된 노후 단독주택과 제시외 건물의 관리 부담도 무시하기 어렵습니다.
감정가 16,304,990원에서 최저가 11,413,000원으로 내려왔지만, 실제 지분 가치 대비 저렴한지 확인되지 않았습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 공유관계와 우선매수권이라는 본질적인 위험은 그대로 남습니다.
결론은 신중한 접근입니다. 일반적인 실거주 목적이나 손쉬운 재매각을 기대하는 투자자에게는 적합성이 낮습니다. 공유지분의 법률관계와 활용·처분 문제를 충분히 이해하고, 기존 공유자와의 협의 가능성을 구체적으로 확인한 경우에만 검토할 만합니다. 가격보다 지분의 실질적인 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 경매물건입니다.
