전주지방법원 2025타경31574. 전주시 완산구 중인동의 제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호입니다. 일반적인 아파트가 아닌 2층 건물의 1·2층을 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조로 지어졌으며, 1·2층에 확장된 베란다가 소재합니다.
눈길을 끄는 것은 가격의 변화입니다. 감정가 316,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 108,388,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준은 34.3%입니다. 하지만 감정가 대비 하락폭은 실제 시장에서의 저평가를 보장하지 않습니다. 소규모 타운하우스의 환금성, 비교 거래의 적합성, 점유관계를 함께 보아야 입찰 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31574 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 995-1 제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인1길 185 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2층 중 1·2층 복층형 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1세대 |
| 거래 비교 기준면적 | 56.16㎡ |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 |
| 감정가 | 316,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,388,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 183,840,814원 |
| 경매신청 채권자 | 전주혁신신용협동조합 (변경 전 전주복지신용협동조합) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 그러나 선순위 이력 확인 필요
등기 이력의 출발점은 2014.01.24 전주복지신용협동조합의 근저당권 설정입니다. 최초 채권최고액은 230,100,000원이었고, 2019.06.28 변경계약으로 276,900,000원으로 변경되었습니다. 이후 신용협동조합의 명칭이 전주혁신신용협동조합으로 변경되었으며, 2026.04.16 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기가 기재되어 있습니다.
2025.08.20 임의경매개시결정 이후에는 2026.04.24 전주시의 압류가 접수되었습니다. 이 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없는 것으로 기재됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 점유자인지를 확정할 수 없습니다. 전입세대 확인과 현장 점유조사가 필요합니다.
② 시세 비교 — 41.7%라는 숫자의 함정
제이씨앤디제이휴타운하우스는 10세대 규모의 소규모 공동주택으로, 준공일은 2014.01.10입니다. 확인된 최근 실거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 112.32㎡ | 1층 | 260,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 260,000,000원 |
단순 수치상으로 최저매각가 108,388,000원은 거래금액 260,000,000원의 41.7%입니다. 그러나 이 비율을 곧바로 시세 대비 낙찰가 할인율로 해석하면 안 됩니다.
따라서 감정가에서 크게 유찰되었다는 사실만으로 시장가격보다 현저히 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실제 적정가격을 판단하려면 해당 호수의 전유면적과 거래된 주택의 면적·복층 구조·내부상태를 일치시켜 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,388,000원 가정)
현재 매각가를 기준으로 계산된 배당 예상치는 다음과 같습니다. 다만 채권자 배당금이 반영되지 않은 계산 결과이므로, 실제 배당 순위와 소유자 잔여금으로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배분액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,317,432원 |
| 채권자 배당 | 별도 확인 필요 | 0원(미반영) |
| 계산상 소유자 교부 | — | 106,070,568원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표의 잔여금은 계산상 표시로서 실제 소유자 수령액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 회차별 가격 시나리오
감정가 대비 현재 최저매각가의 하락폭은 큽니다. 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 108,388,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 75,871,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 53,110,120원 | 0원 |
매수인 인수 추정액이 0원으로 유지된다면 낙찰가 자체가 취득대금의 중심이 됩니다. 그러나 실제 점유자와 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 위 가격을 최종 실질취득비용으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 중인동 소재 중인보건진료소 남서측 인근입니다. 주위는 연립·다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕이며 1·2층 복층형으로 사용됩니다. 난방설비와 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 내부구조. 1·2층에 확장된 베란다가 소재합니다. 실제 확장 범위와 건축물대장상 면적, 현황의 일치 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 유사 사다리형 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 3,015.0㎡, 공시지가는 250,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구 관련 지정사항이 있습니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 재해 관련 규제. 자연재해위험개선지구(중인)에 포함되어 있습니다. 해당 지정의 구체적 제한과 실제 재해 위험, 배수 및 침수 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 복층 및 베란다 확장 부분의 현황과 공부를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 환금성. 전체 10세대의 소규모 단지이고, 확인된 최근 실거래는 면적이 다른 1건입니다. 거래 표본 부족과 3회 유찰 이력을 고려하면 매도 시점과 매수 수요에 관한 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014.01.24 근저당권, 2019.06.28 채권최고액 변경, 2026.04.16 근저당권이전 등기의 효력을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현장 점유, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 면적 일치 검증. 비교 기준면적 56.16㎡와 실거래 면적 112.32㎡의 차이를 확인하고, 동일 기준의 면적과 복층 구성으로 가격을 비교해야 합니다.
- 현장 상태. 복층 구조, 확장 베란다, 누수·방수 및 내부 마감 상태를 확인하고 필요한 수선비를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 재해 관련 확인. 자연재해위험개선지구에 속하므로 관련 행정정보와 현장 배수상태를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 청구금액 183,840,814원과 근저당권 관련 채권을 반영하지 않은 배당 계산을 실제 배당 결과로 사용해서는 안 됩니다.
- 응찰가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 동일 조건의 실거래, 현장 상태, 권리 위험 및 향후 매각 가능성을 종합해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격이 내려왔다고 가치가 확인된 것은 아니다”
전주 제이휴 타운하우스 2동 102호는 316,000,000원의 감정가가 108,388,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 매수인 인수 추정액은 0원이고 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 선순위 근저당권의 말소·이전 이력에 원본 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다.
가격 판단 역시 신중해야 합니다. 유일한 비교 실거래인 260,000,000원은 면적이 서로 다른 주택의 거래입니다. 따라서 현재 최저가가 해당 거래금액의 41.7%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 큰 차익이 기대된다고 결론 내릴 수 없습니다. 더욱이 10세대 소규모 단지, 평균 3.0회 유찰 이력 및 자연재해위험개선지구 지정은 현장과 환금성을 면밀히 검토해야 할 이유입니다.
종합 판단은 보수적인 검토 단계입니다. 최저매각가는 충분히 낮아 보일 수 있지만, 적정 시세와 실제 점유관계가 검증되기 전에는 가격상의 매력을 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 확실하게 취득할 수 있는 권리인지, 해당 복층 다세대주택의 실제 시장가격이 얼마인지를 입증하는 데 있습니다.
