전주지방법원 2025타경31574. 전주시 완산구 중인동의 ‘제이씨앤디 제이휴 타운하우스’ 2동 102호로, 감정평가상 다세대주택 1세대로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물의 1·2층 복층 102호이며, 1·2층에 확장된 베란다가 있습니다. 현재 최저매각가는 154,840,000원으로 감정가 316,000,000원의 49%, 유찰 횟수는 2회입니다.
권리 쪽의 표면 결론은 비교적 분명합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 정리되어 있고, 예상 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 2014년 근저당 설정·2019년 채권최고액 변경· 2026년 근저당권 이전 이력이 이어지므로, 실제 입찰 전에는 등기부 원본에서 현재 효력과 말소 관계를 한 번 더 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31574 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 995-1 제이씨앤디 제이휴 타운하우스 2동 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1세대 · 1·2층 복층 |
| 소유자 | 유한회사제이씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 183,840,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 | 2014.01.10 |
| 단지 규모 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액은 0원
말소기준 계산상 기준 시점은 2025.08.20 임의경매개시결정입니다. 이후 2026.04.24 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있어, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 실제 임차인 0명, 임대관계는 미상
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제권에 따른 인수금 계산은 발생하지 않습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, ‘임차인이 절대 없다’고 단정하기보다 실제 점유자와 전입세대 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입관계가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없습니다.
③ 시세 비교 — 59.6%라는 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2025.10에 1층·112.32㎡가 260,000,000원에 거래되었습니다. 최근 12개월 평균도 같은 260,000,000원입니다. 표면적으로는 현재 최저가 154,840,000원이 이 금액의 59.6% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 112.32㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 112.32㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
문제는 면적입니다. 본건의 실거래 비교 기준면적은 56.16㎡인데 확인 거래는 112.32㎡로, 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 59.6%라는 비율을 그대로 적용해 “최근 시세보다 40% 이상 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 현재 가격은 감정가 대비 할인율은 크지만, 유효한 동일면적 시세 대비 할인폭은 확인되지 않은 상태로 보는 것이 맞습니다.
④ 회차 시나리오
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 154,840,000원 | 0원 | 151,872,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 108,388,000원 | 0원 | 106,070,568원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,871,600원 | 0원 | 74,105,911원 |
세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 대항력 임차인 보증금처럼 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 가정에서는 실질취득가가 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,967,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,872,240원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 2,967,760원과 소유자 잔여 151,872,240원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 전주시 압류와 신청채권 청구관계는 실제 배당표 원본에서 최종 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중인보건진료소 남서측 인근이며, 주위는 연립·다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 중 1·2층 복층 102호입니다. 난방, 위생, 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 4~5M 정도의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 가축사육제한구역과 자연재해위험개선지구에 포함되고 지적재조사사업지구에 접합니다.
- 토지 특성. 토지면적 3,015.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 250,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 별도로 적시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
첫째, 최저가 49%를 ‘시세 49%’로 읽지 말아야 합니다. 최근 거래는 112.32㎡, 본건 비교 기준면적은 56.16㎡로 다릅니다. 동일 면적 또는 실제 복층 전체면적 기준의 추가 거래를 확인해 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
둘째, 근저당의 변경·이전 관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다. 2014년 설정, 2019년 채권최고액 변경, 2026년 근저당권 이전 이력이 이어져 있습니다. 매각명세서상 인수권리는 없지만 등기 흐름 원본 대조는 생략하기 어렵습니다.
셋째, 실제 점유자를 확인해야 합니다. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 전입세대, 사업자등록 여부를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
넷째, 소규모 단지의 환금성을 감안해야 합니다. 10세대 규모이고 실거래 표본이 1건뿐이며, 경매 통계상 평균 2.0회 유찰되었습니다. 가격이 낮아도 향후 매도 시 매수층이 좁을 수 있습니다.
다섯째, 자연재해위험개선지구 포함 여부를 실사용 관점에서 확인해야 합니다. 해당 토지는 자연재해위험개선지구에 포함됩니다. 실제 침수·재해 이력이나 보험·대출 조건에 미치는 영향은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 덜 됐다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가가 154,840,000원까지 내려온 것도 분명합니다. 하지만 가격 판단에서 가장 중요한 최근 거래는 본건과 면적이 다릅니다. 따라서 감정가 49%라는 할인율만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.
여기에 10세대의 소규모 단지, 1건뿐인 실거래 표본, 평균 2.0회 유찰이라는 환금성 지표, 자연재해위험개선지구 포함이 겹칩니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 시세 검증과 환금성 검토가 선행돼야 하는 물건”입니다. 동일 면적의 실제 거래나 현장 매물가를 확보하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.
