51,590,000원
서울남부지방법원 2023타경104819. 독산동 엠에스 빌 제2층 제202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만 등기증명서는 집합건물이고, 감정요항표에 따르면 해당 호실은 공부상 “사무소”로 등재된 반면 현황은 “주택”으로 이용 중입니다. 소유자는 박혜진이며, 이태욱이 전세권자·임차권자이자 경매 신청채권자로 등장합니다.
권리관계의 핵심 날짜는 2019.03.29입니다. 같은 날 이태욱 명의 전세금 225,000,000원의 전세권이 설정됐고, 그 전세권을 대상으로 관악신용협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 전세권 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2023.02.07 이태욱의 225,000,000원 주택임차권이 등기됐고, 2023.03.31 이태욱의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경104819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제202호 (독산동, 엠에스 빌) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제202호 · 공부상 사무소 / 현황 주택 |
| 소유자 | 박혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 51,590,000원 (22회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이태욱 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 건물 | 2018년 8월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상7층 중 제2층 제202호 |
| 토지 | 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 240.6㎡ · 공시지가 4,303,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2019.03.29 전세권과 말소기준권리가 핵심
과거 국민은행의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당권은 2019.03.15 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2019.03.29 이태욱의 전세금 225,000,000원 전세권이 먼저 설정되고, 같은 날 해당 전세권에 관악신용협동조합이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 데이터상 말소기준은 이 을구 3-2 전세권 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 전입 2019.04.12 확정일자 2019.03.19 점유개시 2019.03.29 | 대항력: 명세서상 매수인 대항 우선변제: 배당요구 승계: 미배당 인수 위험 |
이태욱은 2023.02.07 배당요구를 했고, 임차보증금은 225,000,000원입니다. 현재 51,590,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,328,620원을 제외한 50,261,380원이 이태욱 전세권에 배당되는 구조입니다. 보증금 기준 미배당액은 174,738,620원입니다.
③ 5,159만원이 아니라 실질취득 약 2.26억원으로 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 246,000,000원의 약 21%인 51,590,000원입니다. 숫자 하나만 보면 매우 싸 보이지만, 대항 가능한 임차보증금이 전액 배당되지 않는 구조에서는 판단 기준이 달라집니다. 현재 예상배당 50,261,380원을 보증금에서 빼면 미배당액은 174,738,620원입니다.
즉 실질취득은 임차보증금 225,000,000원 부근에 수렴합니다. 최저가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 낙찰가 하락을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 이태욱 배당 | 보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 22회 유찰 | 51,590,000원 | 50,261,380원 | 174,738,620원 | 226,328,620원 |
| 23회 유찰 시 | 41,272,000원 | 40,129,104원 | 184,870,896원 | 226,142,896원 |
| 24회 유찰 시 | 33,017,600원 | 32,023,283원 | 192,976,717원 | 225,994,317원 |
회차가 내려가도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득은 약 226,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 20.3%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
엠에스빌 실거래 자료는 3건입니다. 최신 거래는 2025.03 254,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 254,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 257,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최신·최근 12개월 자료를 우선합니다. 최근 흐름은 과거 거래 대비 -2.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.91㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2023.09 | 29.08㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2022.03 | 29.91㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 254,000,000원 |
최저가 51,590,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 20.3%지만, 이 비율은 이 사건의 실질적인 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 226,328,620원을 최근 12개월 거래 254,000,000원과 비교하면 약 89.1% 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,328,620원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 이태욱 | 225,000,000원 | 50,261,380원 |
| 3. 을구 3-2번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 이태욱 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 672,000,000원 중 예상 배당은 50,261,380원이고, 부족액은 621,738,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 이와 별개로 매각물건명세서가 이태욱 주택임차권의 미변제 보증금에 대한 인수 가능성을 명시하고 있다는 점이 매수인 관점의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산동 문성초등학교 북측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 사무소지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 용도 불일치를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물. 2018년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택·제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며 동측 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 엠에스빌은 16세대이며 동일 건물 경매의 평균 유찰 횟수는 18.4회입니다. 이 물건은 이미 22회 유찰돼 평균보다 유찰 횟수가 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 이태욱 주택임차권이 임차보증금 전액 변제 전까지 말소되지 않는다는 문구가 이 사건의 핵심입니다.
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 51,590,000원만 입찰원가로 잡지 말고 현재 회차 기준 미배당 보증금 174,738,620원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 23회 최저가 41,272,000원, 24회 최저가 33,017,600원으로 내려가도 실질취득은 각각 226,142,896원·225,994,317원 수준입니다.
- 이태욱의 복수 지위 확인. 임차인·전세권자·근저당 채무자·경매 신청채권자로 등장하는 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공부상 사무소 / 현황 주택 확인. 실제 이용상태와 공부상 용도가 다르므로 현황과 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 표본 면적 확인. 최근 실거래는 29.08㎡·29.91㎡이고 비교 기준 면적은 49.24㎡로 일치하지 않습니다. 254,000,000원을 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -2.1%인 만큼 전체 평균 257,666,666원만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,159만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 51,590,000원입니다. 22회 유찰이라는 이력과 감정가의 약 21%라는 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 매각물건명세서의 임차권 인수 문구를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 예상배당 후 남는 임차보증금은 174,738,620원이고, 이를 최저가와 합친 실질취득은 226,328,620원입니다.
더 유찰돼도 실질취득은 약 226,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당이 커지는 경매”로 읽어야 합니다. 최근 12개월 실거래 254,000,000원보다 실질취득이 낮기는 하지만 거래 면적이 일치하지 않고 최근 추세도 -2.1% 하락이며, 이미 22회 유찰된 점까지 겹칩니다. 최저가의 할인율이 아니라 임차권 인수범위와 동일 면적 실거래 확인이 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
