서울남부지방법원 2023타경104819. 서울 금천구 독산동 엠에스 빌 2층 202호에 대한 강제경매입니다. 감정가 246,000,000원에서 시작한 매각가격이 무려 23회 유찰을 거치며 41,272,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 감정가의 16.78%에 취득할 수 있는 파격적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 물건에서 먼저 확인해야 할 숫자는 최저가가 아니라 이태욱의 임차보증금 225,000,000원입니다.
2019년 3월 29일 이태욱 명의로 전세금 225,000,000원의 전세권이 설정됐고, 같은 날 이 전세권에 관악신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이태욱 명의의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다. 신청채권자 역시 이태욱으로 청구금액은 255,000,000원입니다. 전세권자·임차권자·경매신청채권자가 동일인이라는 점에서 각 권리의 법적 관계와 채권 중복 여부를 정확히 구분해야 합니다.
특히 주택임차권에 대해 대항력이 없다고 분류된 판정이 존재하지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기이며 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 단순히 전입일이 말소기준일보다 늦다는 사실만으로 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경104819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제202호 (독산동, 엠에스 빌) |
| 등기상 표시 | 금천구 독산동 967-5, 967-6 · 엠에스 빌 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 대지 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 주택 |
| 건물 | 2018년 8월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 박혜진 (2019.04.15. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 246,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,272,000원 (23회 유찰 · 감정가의 약 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이태욱 / 255,000,000원 |
| 임차권자 / 보증금 | 이태욱 / 225,000,000원 |
| 말소기준 표기 | 2019.03.29. 을구 3-2번 · 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 전세권·근저당·임차권의 충돌
등기 흐름에서 최초 국민은행 근저당권은 2019년 3월 15일 이미 말소됐습니다. 이후 2019년 3월 29일 이태욱의 전세권과 그 전세권을 목적으로 한 관악신용협동조합의 근저당권이 같은 날 설정됐습니다. 말소기준으로 표시된 권리는 을구 3-2번 관악신용협동조합 근저당권입니다. 다만 이 권리는 3번 전세권에 설정된 근저당권이므로 선행 전세권 자체의 법적 효력과 매각 후 존속 여부까지 단순한 후순위 말소 논리로 판단해서는 안 됩니다.
하지만 매각물건명세서는 2023.02.07. 접수된 이태욱 명의 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 인수조건을 명시합니다.
따라서 현재의 단순 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 결과는 인수 위험이 없다는 확정 판단으로 사용할 수 없습니다. 선행 전세권과 주택임차권의 관계, 배당 후 남는 권리의 존속, 실제 매수인 인수범위를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.25억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.04.12. 확정 2019.03.19. 점유개시 2019.03.29. |
225,000,000원 | 판정 충돌 전입 기준 없음 / 명세서상 인수조건 존재 |
배당요구 있음 실제 순위·배당 확인 |
인수 위험 미변제 시 임차권 존속 명시 |
이태욱의 임대차계약일은 2019년 3월 2일, 확정일자는 2019년 3월 19일, 점유개시일은 2019년 3월 29일입니다. 전입신고는 2019년 4월 12일이며, 2023년 2월 7일 주택임차권등기가 접수됐습니다.
주택임차권과 별도로 2019년 3월 29일 설정된 전세권의 전세금도 225,000,000원입니다. 동일인에게 귀속된 같은 금액의 전세권과 주택임차권을 별도 임차인으로 세거나 보증금 450,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 관악신용협동조합은 전세권 근저당권자이며 별도의 주거 임차인이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 16%라는 숫자의 착시
엠에스빌의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 단, 가격비교 기준으로 기재된 면적은 49.24㎡인 반면, 확인된 거래는 29.08~29.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 다음 거래액을 본건의 확정 시세로 취급할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.91㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2023.09 | 29.08㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2022.03 | 29.91㎡ | 5 | 288,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 257,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 254,000,000원 |
전체 3건 평균은 257,666,666원, 최근 12개월로 집계된 1건 평균과 최신 거래액은 254,000,000원입니다. 최근 거래의 과거 거래 대비 추세는 -2.1%로 하락 방향입니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 시장가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.
최저가 41,272,000원은 최근 실거래 기준액의 16.2%에 불과하지만, 이는 임차보증금 미배당 인수 위험을 제외한 낙찰대금만의 비교입니다. 명세서상 인수조건이 적용되어 미배당 보증금을 승계하는 경우 현재 회차의 실질취득 부담은 226,142,896원으로 상승합니다. 그보다 중요한 문제는 거래면적 자체가 일치하지 않아 254,000,000원을 본건의 적정 시세로 볼 수 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,142,896원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 이태욱 | 225,000,000원 | 40,129,104원 |
| 2. 을구 3-2번 근저당 · 관악신용협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매신청채권자 · 이태욱 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 현재 회차의 기계적 예상배당입니다. 집행비용과 배당순위는 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 동일인의 전세권과 경매신청채권에는 중복 가능성이 있으므로 채권액 합계가 곧 독립 채무총액을 의미하지는 않습니다. 명세서의 조건부 인수 문제는 예상배당표만으로 해소되지 않습니다.
낙찰대금 41,272,000원 + 미배당 인수 184,870,896원 = 실질취득 226,142,896원
집행비용 추정분 때문에 실질취득 합계는 보증금 225,000,000원보다 약간 높습니다. 인수조건이 유지된다면 낙찰가가 하락해도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이는 인수 확정액이 아닌 보수적인 조건부 분석입니다.
⑤ 회차별 실질취득 시뮬레이션
이 물건은 다음 회차에서 최저가가 낮아져도 인수되는 미배당 보증금이 그만큼 증가할 수 있는 구조입니다. 아래 실질취득은 각 회차의 예상배당액이 동일 임차인의 보증금 변제에 충당되고, 남은 보증금을 매수인이 인수한다는 가정입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 보증금 | 실질취득(인수 시) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 23회 유찰 | 41,272,000원 | 40,129,104원 | 184,870,896원 | 226,142,896원 |
| 24회 유찰 시 | 33,017,600원 | 32,023,283원 | 192,976,717원 | 225,994,317원 |
| 25회 유찰 시 | 26,414,080원 | 25,538,627원 | 199,461,373원 | 225,875,453원 |
최저가가 41,272,000원에서 26,414,080원까지 내려가더라도, 명세서상 인수조건이 적용된다는 가정에서 실질취득 부담은 약 225,875,453~226,142,896원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰 자체가 실질취득 가격을 낮추는 해법이 되지 못할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 문성초등학교 북측 인근. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준입니다. 동측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 건물 구조. 2018년 8월 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물 중 2층으로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주택입니다. 주거사용의 적법성과 용도변경 여부를 확인해야 하며, 매각대상의 집합건물 및 대지권 표시도 원본과 대조해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지 2필지는 일단의 사다리형 토지로 이용됩니다. 기재된 토지 전체 면적은 240.6㎡이고, 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 엠에스빌은 16세대 규모이고 경매 평균 유찰 19.3회, 낙찰률 3.33%가 집계되어 있습니다. 높은 유찰 횟수와 낮은 낙찰률은 환금성 판단에서 부정적 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수조건 확인. 이태욱 명의 주택임차권등기가 보증금 전액 변제 전까지 말소되지 않는다는 문구의 효력과 현재 유효 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 및 전세권 순위 검토. 2019.03.29. 설정된 을구 3번 전세권과 을구 3-2번 전세권근저당권의 선후 관계, 배당순위, 매각 후 존속범위를 전문적으로 검토해야 합니다.
- 전세권·주택임차권 중복 확인. 이태욱의 보증금 225,000,000원, 전세권 225,000,000원, 경매신청 청구액 255,000,000원의 법적 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 관악신용협동조합 권리 확인. 전세권을 목적으로 한 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 배당과 전세권의 소멸에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 자금계획. 인수조건이 적용될 경우 현재 회차 실질취득 부담은 약 226,142,896원입니다. 최저가 41,272,000원만 준비하면 된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 용도 및 대지권 확인. 사건 분류 대지, 집합건물 등기, 공부상 사무소, 현황 주택이라는 표시 차이를 해소하고 정확한 매각대상과 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 29㎡대이며 가격비교 기준면적 49.24㎡와 다릅니다. 실제 해당 호실과 비교할 수 있는 동일 용도·동일 면적의 거래를 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 이태욱의 점유 및 임차권등기 관계를 확인하고 인도 가능성, 명도비용, 집행 소요기간을 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 우선 배당되는 조세 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.28. 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원의 최신 매각조건과 정정 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 4,127만원, 판단 기준은 2.25억 보증금”
이 사건은 경매가격만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 246,000,000원에서 23회 유찰돼 41,272,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이태욱 명의 주택임차권등기가 임차보증금 전액 변제 전까지 말소되지 않는다는 인수조건이 명시되어 있습니다.
현재 예상배당대로라면 보증금 225,000,000원 중 40,129,104원만 배당되고, 미배당액은 184,870,896원입니다. 이 금액을 매수인이 인수한다면 실질취득 부담은 약 226,142,896원으로, 최저가 41,272,000원과는 전혀 다른 투자가 됩니다. 유찰이 추가되더라도 같은 인수구조가 유지되면 총부담은 보증금 수준에 머물게 됩니다.
여기에 대항력 판정과 명세서 인수조건이 서로 충돌하고, 공부상 사무소·현황 주택이라는 용도 차이, 비교면적이 일치하지 않는 실거래, -2.1%의 가격 하락 추세, 낮은 경매 낙찰률까지 존재합니다.
결론은 명확합니다. 최저가가 싸 보인다는 이유로 입찰할 물건이 아닙니다. 우선 이태욱의 전세권·임차권·신청채권 관계와 실제 매수인 인수 여부를 법원 원본으로 확정해야 합니다. 그다음에야 해당 호실의 적정 시세와 실질취득 비용을 비교할 수 있습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 타당한 고위험 사건입니다.
