서울남부지방법원 2023타경113554. 서울 강서구 공항동 에스엠파크빌 103동 304호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 홍경희이며, 등기상 2018년 9월 12일 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 사람은 문소희입니다. 문소희는 이 물건의 임차권등기권자이자 임차인으로도 기재되어 있고, 임대차보증금은 205,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 최저매각가격과 실제 취득 부담을 분리하는 것입니다. 말소기준권리로 제시된 2023년 7월 11일 강제경매개시결정보다 앞서 임차인은 2018년 9월 12일 전입·점유를 시작하고, 2018년 9월 17일 확정일자를 받았습니다. 2023년 3월 28일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 인수한다는 사실이 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경113554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로4길 11, 제103동 제3층 제304호 (공항동, 에스엠파크빌) |
| 용도 | 경매 분류 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 다세대주택 이용 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 · 비교대상 전용면적 29.23㎡ |
| 소유자 | 홍경희 · 2018.09.12. 소유권 취득 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 | 250,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,629,000원 (17회 유찰 · 감정가의 약 2.25%) |
| 입찰보증금 | 1,125,800원 (특별매각조건 · 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문소희 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차보증금 | 205,000,000원 · 문소희 |
| 예상 인수액 | 199,872,322원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.11. 강제경매개시결정입니다. 2018년에 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐으며, 2021년 가압류 역시 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 인수 여부를 판단할 핵심은 기존 근저당이나 가압류가 아니라 문소희의 선순위 임차권입니다.
임차인 문소희는 2018.09.12. 전입 및 점유를 시작했고 2018.09.17. 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정보다 앞선 2023.03.28. 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서상 대항할 수 있는 임차인이 존재하고, 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
문소희
건물 전부 · 주거(임차권등기)
|
전입 2018.09.12. 확정 2018.09.17. 임차권등기 2023.03.28. |
205,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
미배당 인수
보증기관 대위·승계 신고 아님
|
실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 문소희가 임차인이면서 경매신청채권자로 기재되어 있으나 이는 별개의 보증금 두 건을 의미하지 않습니다. 205,000,000원의 동일 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격의 함정 — 최저가와 실질취득은 다르다
감정가 250,000,000원이 17회 유찰되면서 최저매각가격은 5,629,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 2.25%에 불과하지만, 최저매각가격만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
+ 매수인 인수보증금 199,872,322원
= 실질취득 예상 205,501,322원
따라서 표면적으로는 562만원짜리 경매처럼 보여도, 실제 부담은 약 2억 550만원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.
이 구조에서 낙찰가격이 더 내려가더라도 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다. 결과적으로 매각대금과 인수보증금을 합친 총액은 임차보증금 205,000,000원 부근에 머무릅니다. 회차에 따라 달라지는 소액의 차이는 예상 집행비용 등에 따른 것입니다.
③ 회차별 실질취득 비교
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 17회 유찰(현재) | 5,629,000원 | 199,872,322원 | 205,501,322원 |
| 18회 유찰 시 | 4,503,200원 | 200,977,858원 | 205,481,058원 |
| 19회 유찰 시 | 3,602,560원 | 201,862,286원 | 205,464,846원 |
각 회차의 최저매각가격과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가·배당액·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
17회 유찰에서 19회 유찰로 넘어가면 최저가격은 5,629,000원에서 3,602,560원으로 낮아지지만, 예상 실질취득 부담은 205,501,322원에서 205,464,846원으로 소폭 변할 뿐입니다. 추가 유찰만으로 실질 취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 2.05억원을 기준으로
에스엠파크빌은 55세대 규모이며, 준공일은 2018.04.26.입니다. 비교대상 면적은 29.23㎡이고, 확인되는 유사 면적의 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.81㎡ | 8층 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5층 | 278,000,000원 |
| 2022.04 | 27.51㎡ | 8층 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월의 310,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균은 286,000,000원이고, 최근 거래 추세 지표는 +13.1%입니다. 다만 최근 거래가 한 건뿐이고 비교 면적과 층도 다르므로, 이 거래가격을 해당 호실의 확정적인 처분 가능가격으로 간주할 수는 없습니다.
현 회차의 실질취득 예상액 205,501,322원은 최근 거래가격 310,000,000원의 약 66.3%입니다. 수치상으로는 최근 거래 대비 낮은 수준이지만, 최저매각가격이 최근 시세의 1.8%라는 표면적 할인율과는 전혀 다른 비교입니다. 특히 공부상 사무소와 현황 주거 이용의 차이, 임차보증금 인수 및 환금성 문제가 있으므로 단순히 33% 이상 싸게 산다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 501,322원 |
| 1. 임차인 문소희 · 우선변제 | 205,000,000원 | 5,127,678원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 문소희 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | 205,000,000원 | 199,872,322원 |
집행비용 501,322원은 추정액입니다. 임차인 우선변제와 강제경매 신청채권자는 동일인 문소희이므로, 205,000,000원의 채권을 중복 합산하지 않습니다. 별도 경매신청채권자 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동, 지하철 5호선 송정역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 송정역과 노선버스정류장이 인근에 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 있습니다. 도시관리계획 입안중인 사항도 확인됩니다.
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 현재 주거 이용의 적법성이 확정되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 55세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰은 12.2회, 낙찰률은 8.33%입니다. 본건 역시 17회 유찰된 상태이므로 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 임차인 문소희의 보증금 205,000,000원과 배당 부족분을 매각물건명세서 및 배당관계 원본으로 확인하세요. 현 회차 추정 인수액은 199,872,322원입니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 5,629,000원이 아닌 실질취득 예상액 205,501,322원을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 낙찰가만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현 회차 기준 1,125,800원이 필요합니다.
- 임차권 실재 및 권리관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 문소희로 기재되어 있으므로 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 전입 및 점유관계, 임차권등기 원인과 경매신청 근거를 대조해야 합니다.
- 인수금 지급 능력. 낙찰대금 외에 약 2억원의 보증금 반환부담이 예상됩니다. 실제 반환시기와 자금조달 계획을 낙찰 전에 검토해야 합니다.
- 공부와 현황 불일치. 건축물대장상 사무소와 현황 다세대주택 이용의 차이를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요. 적법한 사용 및 용도변경 가능성이 핵심입니다.
- 유찰 및 환금성. 이미 17회 유찰됐고 단지의 경매 낙찰률도 8.33%입니다. 장기 보유 및 처분 지연 가능성을 반영해 판단해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기와 실제 현장 점유상태가 일치하는지 확인하고, 보증금 반환과 점유 이전에 필요한 절차를 검토하세요.
- 세금·관리비·기타 비용. 당해세, 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용 및 추가 법적 비용을 별도로 확인하세요.
- 최신 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일·조건 변경 여부를 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “562만원짜리 경매가 아니다”
이 물건의 핵심은 17회 유찰된 최저가격이 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금입니다. 5,629,000원에 낙찰받는다고 가정해도 보증금 부족분 199,872,322원을 추가 부담하므로 실제 취득 부담은 205,501,322원으로 계산됩니다.
실질취득액은 최근 확인되는 310,000,000원 거래의 약 66.3%로, 숫자상 가격 차이는 존재합니다. 그러나 최근 거래가 단 1건이고, 본건은 공부상 사무소·현황 주거 이용의 차이가 있으며, 17회 유찰과 낮은 단지 낙찰률까지 겹쳐 있습니다. 일반적인 주거용 물건과 같은 가격과 환금성을 전제하기 어렵습니다.
임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부, 관계인 간 임대차의 실재, 공부상 용도 문제를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 권리 인수 부담이 크고 사용·환금성 검증이 필요한 신중 접근 물건입니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 보증금 인수 구조가 해소되지 않습니다.
결론은 명확합니다. 이 사건의 판단 기준은 562만원이 아니라 약 2.05억원의 실질취득 부담입니다. 권리와 용도 문제가 충분히 확인되고 향후 이용·처분 가능성까지 검토된 경우에만 입찰 여부를 판단해야 합니다.
