서울남부지방법원 2023타경113554. 공항동 에스엠파크빌 제103동 제3층 제304호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)지만 외부관찰과 탐문조사에서는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 250,000,000원에서 17회 유찰되어 최저매각가격이 5,629,000원까지 내려왔으나, 이 물건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당액입니다.
임차권자 문소희는 2018.09.12. 전입·점유를 시작하고 2018.09.17. 확정일자를 갖췄으며, 건물 전부에 관해 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서는 집행비용 501,322원을 제외한 5,127,678원만 임차인에게 배당되고, 나머지 199,872,322원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경113554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로4길 11, 제103동 제3층 제304호 (공항동, 에스엠파크빌) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제3층 제304호 · 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.09.12. 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 5,629,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문소희 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 5,629,000원 | 199,872,322원 | 205,501,322원 |
| 18회 유찰 시 | 4,503,200원 | 200,977,858원 | 205,481,058원 |
| 19회 유찰 시 | 3,602,560원 | 201,862,286원 | 205,464,846원 |
유찰이 거듭돼 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득액은 약 205,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문소희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 전입·점유 2018.09.12. 확정일자 2018.09.17. 임차권등기·배당요구 2023.03.28. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 승계 아님 |
문소희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 점유개시가 2018.09.12., 확정일자가 2018.09.17.이고, 보증금 205,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액이 배당되지 않으므로 부족분에 대한 대항력은 그대로 남습니다.
② 시세 비교 — 1.8%가 아니라 66.3%로 봐야 한다
에스엠파크빌의 비교대상 면적은 29.23㎡이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 한 건으로 310,000,000원이며, 전체 3건 평균은 286,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +13.1%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.81㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2022.04 | 27.51㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
최저가 5,629,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 1.8%이지만, 이는 매수인이 부담할 임차보증금 인수액을 누락한 수치입니다. 올바른 비교 기준인 실질취득액 205,501,322원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 66.3%입니다. 숫자상 시세 여유는 존재하지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 일반적인 주거용 실거래와 동일 조건이라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 501,322원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 문소희 보증금 | 205,000,000원 | 5,127,678원 | 부족분 199,872,322원 인수 |
| 2. 영광군수산업협동조합 근저당 | 2,990,000,000원 | 0원 | 일부포기 말소 범위 원본 확인 |
| 3. 황옥현 가압류 | 50,000,000원 | 0원 | 2021.11.16. 해제 말소등기 존재 |
| 4. 문소희 경매신청채권 | 205,000,000원 | 0원 | 임차보증금 채권과 동일인·중첩 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 추정상 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금과 신청채권의 중첩 여부 및 근저당 말소 범위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 지하철 5호선 송정역 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 송정역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제3층 제304호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이 새시 창호입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다세대주택으로 조사됐습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 에스엠파크빌은 55세대, 사용승인일 2018.04.26.이며 비교면적 인근 실거래 표본은 3건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 13.8회, 매각률은 4.76%로 집계돼 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 5,629,000원이 아니라 인수액을 합친 205,501,322원을 기준으로 자금계획과 시세 비교를 하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 매수신청보증금은 1,125,800원입니다.
- 임대차 실체. 문소희의 임대차계약서, 보증금 205,000,000원 지급자료, 전입·점유 유지 여부, 임차권등기와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 동일인 채권. 임차권자와 신청채권자가 모두 문소희이므로 임차보증금 채권과 경매신청 채권을 중복 계산하지 말고 채권 발생 원인을 대조하세요.
- 근저당 범위. 영광군수산업협동조합 공동담보 근저당과 2018.05.25. 일부포기 말소가 본 호에 미치는 범위를 등기 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 말소된 가압류. 황옥현 가압류는 2021.11.16. 해제를 원인으로 한 말소등기가 존재하므로 현재 효력과 배당표 반영 여부를 원문으로 대조하세요.
- 용도 불일치. 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 차이에 따른 이용·거래·행정상 제한을 관계기관과 현장에서 재확인하세요.
- 매각기일 원문. 2026.07.15. 매각기일의 진행·변경·매각 결과와 최신 매각물건명세서를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “562만원 낙찰”이 아니라 “2억550만원 취득”
이 물건의 최저매각가격은 감정가 250,000,000원의 약 2%까지 내려왔지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 5,629,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금의 미배당분 199,872,322원을 더한 실질취득액 205,501,322원이 올바른 가격 기준입니다. 이후 더 유찰돼도 입찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 205,000,000원에서 거의 고정됩니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원보다 낮아 가격 숫자 자체에는 여유가 있습니다. 다만 17회 유찰, 실제 임차인 1명의 대항력, 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 불일치, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 공동담보 근저당의 일부포기 범위가 동시에 얽혀 있습니다. 가격은 검토 가능하지만 권리와 서류 검증 난도는 높습니다. 최저가의 파격보다 인수금과 원본 서류를 먼저 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.