대항력 임차보증금 119,700,000원 — 특별매각조건이 인수액을 실질 0원*으로 바꾼다

서울남부지방법원 2023타경114977. 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 13층 1329호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 전용 12.19㎡ 집합건물입니다. 소유자 신종환은 2021.05.31. 거래가 101,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원의 64%인 83,200,000원이며, 4회 유찰된 상태입니다.

등기만 보면 압류와 경매개시결정이 여러 건 겹쳐 복잡해 보이지만, 말소기준은 2021.09.13. 노원세무서장 압류입니다. 그 뒤 설정된 유일한 명의 근저당권, 경매개시결정과 후속 압류는 매각으로 소멸합니다. 2014년 삼성화재 근저당권은 2020.10.29. 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 승계할 근저당권은 아닙니다.

진짜 핵심은 등기상 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이수진입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.11.09., 점유개시는 2020.11.28., 전입일은 2020.12.02.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 결과를 바꾸는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 있다

* 특별매각조건이 매각허가·대금납부·임차권등기 말소 과정에서 그대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 포기·말소 조건의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 83,200,000원*으로 본다

비즈트위트바이올렛5차는 총 299세대, 사용승인일은 2014.09.05.입니다. 전용 12.19㎡ 안팎의 최근 거래 가운데 최근 12개월 6건의 평균은 101,350,000원이고, 최신 거래는 2026.05.의 105,000,000원입니다. 특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득 83,200,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%입니다.

전체 12건 평균은 102,591,666원이지만, 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 현재 시장을 더 잘 보여줍니다. 최근 12개월 평균은 101,350,000원, 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -2.4% 하락했습니다. 따라서 실질취득 83,200,000원*에는 가격 여유가 있지만, 하락 추세와 거래가 편차를 감안하면 단순히 “감정가 대비 64%이므로 싸다”고 결론내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,200,000원 가정)

국세·지방세 관련 압류가 6건이며, 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있습니다. 위 표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정이고, 실제 배당은 교부청구액과 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 12.19㎡입니다.
• 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주변에 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 있고 후면에는 지식산업센터가 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물로 2014.09.05. 사용승인됐고, 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 부정형 평지의 건부지로 남서측과 남동측 폭 약 5~6미터 도로에 접하며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래가는 80,000,000원부터 125,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 추세는 -2.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 12.0회와 매각률 2.5%도 재매각 난도를 보여주는 지표입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 절차로 보장되는지 확인해야 합니다.
• 적용 대상 확인. 포기·말소 조건이 실제 임차인 이수진의 보증금 잔액 38,397,600원 전부에 적용되는지 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인해야 합니다.
• 점유·인도 상태. 임차권등기 여부와 별도로 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 6건이므로 당해세 여부, 교부청구액과 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 산정. 최근 12개월 평균 101,350,000원만 보지 말고 80,000,000원 거래, -2.4% 추세, 평균 유찰 12.0회와 매각률 2.5%를 함께 반영해야 합니다.
• 관리비 확인. 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.15.의 진행 결과와 이후 기일 변경·매각허가 여부를 법원 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원*은 가격표가 아니라 조건문이다”

이 물건을 최저가 83,200,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다. 보증금 119,700,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 일반 배당 구조에서는 38,397,600원의 미배당 잔액이 발생합니다. 다만 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건 때문에, 조건 이행을 전제로 한 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 83,200,000원*으로 정리됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 101,350,000원의 82.1%로 가격 여유가 있습니다. 그러나 최근 시세가 -2.4% 하락했고, 4회 유찰과 소형 도시형생활주택의 낮은 환금성, 단지 경매 평균 12.0회 유찰·매각률 2.5%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “특별매각조건의 적용과 임차권 말소가 확실히 확인될 때만 조건부 검토”입니다. 권리의 위험이 사라진 것이 아니라, 특별조건으로 통제되는 사건이라는 점이 이 물건의 본질입니다.