서울남부지방법원 2023타경118467. 화곡동 타운캐슬 제비동 6층 603호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 270,827,600원짜리가 15회 유찰돼 최저가 9,529,000원까지 내려온 극단적 할인물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 최저가만 보는 순간 권리분석이 틀어집니다. 임차인 김아리는 2019.10.14 전입해 2021.02.05 말소기준 압류보다 선순위이고, 보증금은 269,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 배당받지 못하는 260,042,522원은 매수인에게 넘어갑니다.
그래서 이 물건의 실질 가격은 952만원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 경제적 취득가격이 보증금 약 2.69억원 수준에 고정되는 구조입니다. 유찰 횟수가 더 늘어도 ‘몇 백만원짜리 집’이 되는 게 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경118467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로32길 7-5, 제비동 제6층 제603호 (화곡동, 타운캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김인석 · 2019.12.24 소유권 이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,827,600원 / 9,529,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김아리 / 324,097,095원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
| 건축물 상태 | 제시외건물 포함 평가 · 집합건축물대장상 무단증축 위반건축물 표시 |
① 권리 흐름 — 등기가 지워져도 보증금 인수는 남는다
말소기준은 2021.02.05 강서구 압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정, 2021.11.11 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김아리의 전입일은 2019.10.14로 말소기준보다 먼저이고, 확정일자는 2019.08.27입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 즉 ‘임차권등기가 말소된다 = 보증금 인수도 사라진다’가 아닙니다.
임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유자로 기재된 인원은 3명입니다. 이 가운데 김아리의 권리는 명확한 인수요소이고, 김창수는 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 별도로 성명이 ‘차권자’로 기재된 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창수 | 603호 · 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김아리 | 건물 전부 · 2019.10.14 확정 2019.08.27 | 269,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 260,042,522원 인수 |
| 차권자 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 2.69억’을 놓고 봐야 한다
중개 실거래 데이터의 최근 12개월 평균은 290,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원입니다. 따라서 보증금 기준 실질취득 약 269,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%, 최신 거래의 89.7% 수준입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +3.9%로 하락장이 아니라 소폭 상승 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.6㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 42.52㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 34.6㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 290,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 조회 대상면적은 28.2㎡인데 확인된 거래는 34.6㎡와 42.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 2.69억원이 최근 평균보다 7.2% 낮다는 사실만으로 ‘확실히 싸다’고 단정할 수 없습니다. 면적 차이와 위반건축물, 점유 리스크까지 감안해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 9,529,000원 | 260,042,522원 | 269,571,522원 |
| 16회 유찰 시 | 7,623,200원 | 261,914,018원 | 269,537,218원 |
| 17회 유찰 시 | 6,098,560원 | 263,411,214원 | 269,509,774원 |
배당 집행비용 추정치가 매각대금에서 먼저 공제돼 단순합계에는 소폭 차이가 생기지만, 권리분석상 핵심 가격 기준선은 김아리 보증금 약 269,000,000원 수준으로 사실상 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 571,522원 |
| 1. 임차인 김아리 보증금 | 269,000,000원 | 8,957,478원 |
| 2. 경매개시결정 · 김아리 | 324,097,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김아리 보증금 중 260,042,522원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 4m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,900,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 2019.08.08 무단증축에 따른 위반건축물로 표기돼 있고 제시외건물이 존재합니다. 원상복구 및 이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 타운캐슬B동은 15세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 11.6회, 매각률 5.0%입니다. 현재 물건도 이미 15회 유찰돼 환금성 부담이 수치로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 기준. 최저가 9,529,000원이 아니라 김아리 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 269,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김아리 권리 원본 확인. 전입·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 김창수의 보증금은 미상이고, ‘차권자’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 현황과 명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 리스크. 제시외건물과 무단증축 부분이 동일 구조인지, 원상복구 명령·이행강제금 부과 여부와 비용을 관할기관에서 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래 34.6㎡·42.52㎡는 조회 대상면적 28.2㎡와 일치하지 않습니다. 2.90억 평균을 그대로 동일면적 시세로 간주하지 마세요.
- 추가 유찰 착시. 16회·17회 유찰 시 최저가는 더 내려가도 보증금 인수액이 커져 총 부담은 약 2.695억원 수준에서 거의 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 실제 점유현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “952만원이 아니라 약 2.69억짜리 경매”
이 물건의 가장 큰 함정은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가격이 거의 내려가지 않는 구조라는 점입니다. 현재 최저가 9,529,000원에 응찰해도 김아리 보증금 미배당액 260,042,522원을 인수하므로, 판단 기준은 결국 약 269,000,000원입니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 290,000,000원과 최신 거래 300,000,000원보다 낮아 숫자상 할인 여지는 있습니다. 그러나 비교 실거래의 면적이 대상과 일치하지 않고, 15회 유찰·위반건축물·대항력 미상 점유자·낮은 경매 환금성이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘초저가 낙찰’이 아니라 약 2.69억원의 실질취득가격이 각종 리스크를 감수할 만큼 충분히 낮은지를 따져야 하는 물건입니다.
