감정가 41%보다 먼저 볼 지분매각·임차보증금 8.4억 인수 — 목동 협성빌딩에이동

서울남부지방법원 2023타경124011. 서울 양천구 목동 오목교역 남측 인근의 협성빌딩에이동 및 관련 토지 지분을 대상으로 한 사건입니다. 감정가는 11,253,556,480원, 4회 유찰된 최저매각가는 4,609,457,000원으로 감정가의 41%까지 낮아졌습니다. 그러나 매각 대상은 건물 전체의 자유로운 단독 소유권이 아니라 라장철 소유 1100분의 206.47 지분입니다. 지분만 낙찰받는 만큼 다른 공유자와 사용·수익·처분 관계를 조정해야 하고, 공유자의 우선매수신고도 1회 허용됩니다.

여기에 임차 구조가 겹칩니다. 실제 임차인·점유자는 15명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 집계한 사례는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 전입일이 확인된 임차인은 9명이고, 알려진 보증금 합계 840,000,000원은 예상배당에서 받지 못해 매수인이 승계하는 것으로 계산되어 있습니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자도 4곳이라, 840,000,000원은 인수 위험의 상한이 아니라 현재 확인되는 최소액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 등기와 지분 범위 확인

말소기준권리는 2021.01.29 접수된 을구 5번 안양저축은행 근저당권으로, 라장철 지분 전부에 채권최고액 3,600,000,000원이 설정되었습니다. 이후의 가처분, 경매개시결정, 압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2023.12.28 상록자산관리대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 3,600,000,000원의 근질권도 설정되었습니다.

다만 등기 전체에는 말소기준보다 앞선 2008.03.26 갑구 5번 가처분이 있습니다. 라영덕·김면호 지분을 대상으로 증여계약 해제를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보전한 가처분이며, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 매각 대상인 라장철 지분과 직접 연결되는 범위, 현재 공유지분 변동 후 효력이 미치는 범위 및 말소 가능성을 원등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 알려진 인수 8.4억, 미상 점유 4곳

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인·점유자 15명입니다. 대항력 있음 9명, 대항력 없음 2명, 대항력 가능·미상 4명으로 구분됩니다. 대항력 있는 9명의 보증금은 모두 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 배당액이 0원이고, 알려진 보증금 840,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되었습니다.

③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’로 계산

현재 회차에서 입찰대금만 보면 4,609,457,000원이지만, 알려진 인수액을 더한 실질취득 최소액은 5,449,457,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유 4곳의 인수 가능액, 공유관계 정리 비용, 점유·명도 협의 비용은 포함되지 않았습니다.

동일 물건이나 직접 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득 최소액이 감정가의 48.4%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 지분매각은 전체 건물 거래가격과 동일한 기준으로 환금되지 않으므로, 지분가치·공유물분할 가능성·임대수익 귀속 범위를 별도로 산정해야 합니다.

유찰로 매각대금이 내려가도 알려진 임차보증금 인수액 840,000,000원은 그대로 남습니다. 보증금 미상 점유자의 추가 인수액은 위 실질취득 최소액에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,609,457,000원 가정)

총 채권액 15,022,217,100원 중 예상배당은 4,560,962,430원, 미배당은 10,461,254,670원입니다. 임차보증금 840,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되었습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 오목교역 남측 인근으로, 주변에는 아파트·업무시설·병원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오목교역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 이용. 판매시설·근린생활시설·업무시설·운동시설·교육연구시설·주차타워 등으로 이용 중입니다.
• 주요 점포. 크로스핏, 현대자동차, 미용실, 심리상담센터, 한의원, 삼성생명금융서비스, 미술학원, 병원, 치과, 예섬학원 등이 점유하고 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역의 상업용 토지로 평지·가로장방이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 12,840,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 광로3류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오목교역 인근의 복합 상업시설이라는 입지는 양호하지만, 지분매각·다수 점유·공유자 우선매수권·보증금 인수 때문에 일반 통건물보다 매수층이 제한됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분 특정. 라장철 지분 1100분의 206.47이 토지와 건물 각 항목에 어떻게 대응하는지 매각목록과 등기부에서 대조하세요.
• 선순위 가처분. 2008.03.26 갑구 5번 가처분이 매각 대상 지분에 미치는 효력과 말소 가능성을 확인하세요.
• 임차보증금 인수. 대항력 임차인 9명의 보증금 840,000,000원과 임대차계약 원본, 갱신·증액·감액 여부를 확인하세요.
• 미상 점유 4곳. 삼성생명금융서비스 3개 지사와 SH서울주택공사의 사업자등록일·보증금·임대차계약을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
• 배당요구 확인. 송호선·양희진·윤지연의 배당요구 접수 내용과 우선변제권 불인정 근거를 문건 원본으로 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 최고가매수신고 후 공유자가 동일 가격으로 우선매수를 신고할 가능성을 입찰 전략에 반영하세요.
• 공유물 사용관계. 낙찰 후 임대료 귀속, 관리·수선비 부담, 점유 사용료와 공유물분할 가능성을 검토하세요.
• 조세채권. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위 변동을 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 최소액과 지분의 실제 처분가치를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·권리신고서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “41% 할인”보다 큰 것은 권리 복잡성

이 사건은 감정가 11,253,556,480원에서 4회 유찰되어 최저가가 4,609,457,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 41%이지만, 매각 대상은 건물 전체가 아니라 라장철 지분 1100분의 206.47입니다. 알려진 임차보증금 인수액 840,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 5,449,457,000원이고, 보증금 미상 점유 4곳의 추가 승계 가능성도 남습니다.

말소기준보다 앞선 가처분, 공유자의 우선매수권, 다수 점유자, 조세채권과 배당표 유효성 확인까지 검토 항목이 겹쳐 있습니다. 동일 물건의 최근 실거래 근거도 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가가 낮아진 사건이 아니라, 지분·임차·선순위 권리를 모두 가격으로 환산해야 하는 고난도 사건입니다.