서울남부지방법원 2023타경126956. 서울 강서구 공항동 발쿠치네하우스 101동 404호, 전용 17.2538㎡의 소형 아파트입니다. 감정가 159,000,000원에서 19회 유찰된 결과 최저매각가격은 불과 2,291,000원입니다. 감정가 대비 약 1.44%라는 수치만 보면 엄청난 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 임차보증금 135,000,000원입니다.
임차인 박미라는 2021년 10월 29일 전입하고 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 조성종 가압류의 설정일은 2022년 6월 30일입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더 중요한 점은 낙찰가가 내려가더라도 실질취득가격이 크게 낮아지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 늘어납니다. 집행비용에 따른 작은 차이는 있지만 전체 취득부담은 보증금 약 1.35억원을 중심으로 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경126956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제404호 (공항동, 발쿠치네하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.2538㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 45세대 · 2020.01.13 준공 |
| 소유자 | 이정희(200분의 143), 정보경(200분의 15), 정재은(200분의 12), 정제훈(200분의 30) |
| 감정가 | 159,000,000원 |
| 최저매각가격 | 2,291,000원 (19회 유찰 · 감정가의 약 1.44%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박미라 / 135,539,500원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 · 갑구 6번 가압류 · 조성종 · 1,112,000,000원 |
| 임차보증금 | 135,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 매수인 인수액 | 133,150,238원 |
| 입찰보증금 | 특별매각조건: 최저매각가격의 20% · 458,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부에는 조성종의 가압류를 비롯하여 우석종합건설주식회사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 말소될 대상이지만, 등기상 권리의 말소와 선순위 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다.
특히 국세·지방세 관련 압류가 5건 확인됩니다. 등기상 압류가 말소되더라도 당해세 등 배당상 우선순위가 있는 조세채권은 별도로 고려해야 합니다. 현재 예상배당에는 이러한 세액이 반영되지 않았으므로 배당액과 보증금 인수액은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 확인
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 박미라 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
135,000,000원 | 전입 2021.10.29 확정 2021.10.06 점유개시 2021.10.29 |
대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 | 133,150,238원 |
실제 임차인 1명. 박미라는 배당요구가 확인된 임차권자로, 전입·점유일이 말소기준권리보다 앞섭니다.
2023.11.07에는 임차보증금 135,000,000원을 내용으로 하는 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 접수되었지만, 그보다 앞선 전입·점유에 기초한 대항력 문제가 남습니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사유만으로 보증금 인수가 없다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 229만원이 아닌 1.35억을 비교해야 한다
발쿠치네하우스의 전용 17.25㎡대 실거래 3건을 비교하면 평균은 121,000,000원입니다. 다만 확인되는 거래가 모두 2023년 10월에 이루어져, 2026년 매각시점의 현재 시세를 직접 나타내는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 17.25㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2023.10 | 17.25㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 17.25㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 표본 평균 | 17.25㎡대 | 3건 | 121,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 17.2538㎡ | 4 | 135,441,238원 |
최저매각가격 2,291,000원만 거래평균과 비교하면 약 1.9%로 극단적인 저가처럼 보입니다. 그러나 이는 매수인이 부담할 임차보증금을 제외한 비교입니다. 실제로는 최저매각가격과 인수액을 합친 135,441,238원을 기준으로 판단해야 합니다.
이 금액은 거래평균 121,000,000원보다 14,441,238원 높고, 확인된 최신 거래가 117,000,000원보다도 18,441,238원 높습니다. 표본 최고가 123,000,000원도 웃도는 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 아무리 커도, 실질취득가격 기준으로는 확인된 거래표본보다 비싼 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 441,238원 |
| 1. 임차인 박미라 · 보증금 우선변제 | 135,000,000원 | 1,849,762원 |
| 2. 가압류 · 조성종 | 1,112,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우석종합건설주식회사 | 3,259,576,800원 | 0원 |
| 4. 경매신청 채권 · 박미라 | 135,539,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 135,000,000원 | 133,150,238원 |
집행비용은 약 441,238원으로 추정되었습니다. 현재 회차의 매각대금에서 집행비용을 제외한 1,849,762원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금 잔액은 별도 인수 대상이며, 매각대금 배당액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 경매신청 채권액과 임차보증금은 동일인 관련 채권으로, 서로 독립된 추가 인수채무로 단순 합산하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 감소하고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가하는 구조입니다. 다음은 회차별 예상 부담입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 19회 유찰 | 2,291,000원 | 133,150,238원 | 135,441,238원 |
| 20회 유찰 시 | 1,832,800원 | 133,600,190원 | 135,432,990원 |
| 21회 유찰 시 | 1,466,240원 | 133,960,152원 | 135,426,392원 |
현재 회차의 실질취득 예상액은 135,441,238원이고, 21회 유찰 시에는 135,426,392원입니다. 최저매각가격은 계속 떨어져도 전체 부담은 약 1.35억원으로 거의 동일합니다. 이는 보증금 전액을 배당받지 못하는 대항력 임차인의 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 송정역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 접근 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.01.13 준공, 총 45세대. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층으로, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 검토해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전용 약 17.25㎡의 소형 아파트이며 거래 확인 표본은 3건입니다. 표본이 모두 2023년 10월 거래이므로 2026년 매각시점의 실질적인 매도 가능가격은 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시를 배제. 2,291,000원은 실질취득금액이 아닙니다. 예상 임차보증금 인수 133,150,238원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급자료, 전입·점유관계, 배당요구 및 임차권등기 원본을 확인해야 합니다.
- 관계인 조사. 임차인 박미라와 경매신청 채권자가 동일인으로 기재되어 있습니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 채권관계와 임대차 실질을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재합니다. 당해세 등 우선배당 세액에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 458,200원입니다.
- 추가 유찰의 한계. 20회·21회 유찰되더라도 실질취득금액은 약 1.35억원으로 거의 유지됩니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략은 효과가 제한적입니다.
- 최신 시세 검증. 확인된 실거래는 모두 2023.10 거래입니다. 인근 동일 면적·유사 연식 아파트의 최신 거래와 임대차 수요를 추가 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 현황, 인도 가능성, 체납 관리비와 인도 과정의 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 열람해야 합니다.
맺으며 — “229만원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 핵심은 최저매각가격이 아닙니다. 감정가 159,000,000원인 아파트가 19회 유찰되어 2,291,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원 중 대부분을 매수인이 인수해야 한다는 점이 결정적입니다.
현재 회차 기준 예상 실질취득금액은 135,441,238원으로, 확인된 실거래 평균 121,000,000원보다 약 11.9% 높습니다. 실거래 자료마저 2023년 거래에 한정되어 있어 현재의 시장가격을 검증할 필요가 있습니다. 19회 유찰이라는 이력, 높은 보증금 인수 부담, 소형 단지의 제한된 거래 표본까지 고려하면 가격 경쟁력이 확보되었다고 판단하기 어렵습니다.
매각으로 후순위 압류와 가압류가 말소되는 것만으로 이 물건의 권리문제가 해결되는 것은 아닙니다. 임차보증금 잔액 승계가 실질취득금액을 결정하고, 추가 유찰에도 비용이 거의 낮아지지 않기 때문입니다.
결론은 보수적 접근입니다. 최저가 229만원이라는 숫자에 기대어 입찰하기보다 명세서상 보증금 인수 의무, 임대차의 실질, 조세채권 배당순위, 현재 시세를 검증해야 합니다. 인수 조건이 그대로라면 확인된 실거래 표본 대비 가격 메리트가 없는 고위험 물건으로 판단됩니다.
