서울남부지방법원 2023타경126956. 서울 강서구 공항동 발쿠치네하우스 101동 4층 404호 아파트입니다. 감정가 159,000,000원에서 18회 유찰되어 최저매각가는 2,864,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 임차인 박미라는 2021.10.29. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.06.입니다. 말소기준권리인 조성종의 2022.06.30. 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 2,864,000원에서 집행비용 451,552원을 먼저 빼고 임차인에게 돌아가는 금액은 2,412,448원입니다. 보증금 135,000,000원 중 미배당액은 132,587,552원이고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 135,451,552원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당 인수액이 그만큼 커지는 구조라, 최저가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경126956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제404호 (공항동, 발쿠치네하우스) |
| 용도 / 규모 | 아파트 · 전용 17.2538㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이정희, 정보경, 정재은, 정제훈 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 2,864,000원 (18회 유찰) |
| 청구금액 | 135,539,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 572,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.06.30. 조성종의 가압류 1,112,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류, 우석종합건설주식회사 가압류, 임차권등기 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 박미라의 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 낙찰자가 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 매각물건명세서에도 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.35억이 사실상 가격의 기준
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29. | 2021.10.06. | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
발쿠치네하우스 동일 면적대 최근 실거래는 2023.10. 세 건이며, 117,000,000원, 123,000,000원, 123,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 117,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 17.25㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2023.10 | 17.25㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 17.25㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 121,000,000원 |
현재 실질취득 135,451,552원은 최근 12개월 평균 121,000,000원의 111.9% 수준이며, 최근 거래 최고가 123,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “최저가가 286만원이니 시세보다 매우 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 이 사건에서 시세와 비교해야 할 금액은 최저매각가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,552원 |
| 1. 임차인 박미라 보증금 | 135,000,000원 | 2,412,448원 |
| 2. 가압류 · 조성종 | 1,112,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우석종합건설주식회사 | 3,259,576,800원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박미라 | 135,539,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 132,587,552원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 18회 유찰 | 2,864,000원 | 132,587,552원 | 135,451,552원 |
| 19회 유찰 시 | 2,291,200원 | 133,150,042원 | 135,441,242원 |
| 20회 유찰 시 | 1,832,960원 | 133,600,033원 | 135,432,993원 |
유찰이 더 진행되면 표면 낙찰가는 2,291,200원, 1,832,960원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 각각 133,150,042원, 133,600,033원으로 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 계속 135,000,000원대에 머뭅니다. 이 때문에 이 사건은 일반적인 저가 유찰물건과 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정역 남서측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 송정역(5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,466,000원/㎡입니다.
- 단지. 발쿠치네하우스 45세대, 사용승인일 2020.01.13.이며 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 2,864,000원이 아니라 임차보증금 미배당 인수를 포함한 실질취득 135,451,552원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박미라 보증금 135,000,000원 중 현재 예상 미배당 132,587,552원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매채권자가 동일한 이름으로 나타나므로 계약서·송금내역·점유관계·임차권등기명령 자료를 원문 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 여부와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 572,800원입니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래 표본은 2023.10. 3건이므로 현재 입찰 전 최신 실거래와 매물호가를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “286만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 159,000,000원에서 18회 유찰된 최저매각가 2,864,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대 방향에 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 남아 있고, 현재 회차에서는 132,587,552원을 낙찰자가 인수합니다. 실제 부담은 135,451,552원으로 최근 실거래 평균 121,000,000원보다 높습니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 총부담은 보증금 부근에 머무는 구조입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
