인수 42,754,000원이 보이지만 확약으로 실질 0원* — 15회 유찰의 원인을 먼저 봐야 한다

서울남부지방법원 2023타경129337. 방화동 제이스빌 6층 601호, 전용 21.81㎡의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 이소영은 2021.03.18. 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021.03.05. 임차인 임원묵이 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023.02.01. 경기광주세무서장의 압류이므로, 임원묵의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 부담하는 대항력 인수형입니다.

현재 매각가 211,000,000원에서 집행비용 3,754,000원을 공제한 뒤 임원묵에게 207,246,000원이 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 부족분은 42,754,000원입니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 211,000,000원 + 42,754,000원 = 253,754,000원으로, 보증금 250,000,000원 부근에 고정됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 후순위 압류·경매

핵심은 등기 접수일이 아니라 임원묵의 전입·점유개시일 2021.03.05.입니다. 이는 말소기준 압류일인 2023.02.01.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.05.10. 접수되어 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에서 생기는 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다. 이번 사건은 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기시키는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다. 이승헌은 2023.12.18. 전입하여 말소기준 2023.02.01.보다 늦으므로 현재 확인된 순서상 대항력이 없고 보증금 승계 대상도 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 배당요구일은 2024.01.31.이므로, 우선변제 범위와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 보완해야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 거의 줄지 않는다

확약이 없다면 매각가가 211,000,000원에서 168,800,000원, 135,040,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 42,754,000원에서 84,363,200원, 117,650,560원으로 늘어납니다. 따라서 총부담은 계속 약 253,000,000원 안팎에 머무는 대항력 인수형입니다. 반대로 특별매각조건이 완전하게 이행되면 임원묵의 인수액은 각 회차 모두 실질 0원*이 되어 유찰에 따른 가격 인하가 그대로 매수인에게 반영됩니다.

④ 시세 비교 — 240,000,000원 한 건을 그대로 기준 삼기 어렵다

제이스빌의 최근 12개월 거래는 2025.08. 240,000,000원 한 건입니다. 표면적으로는 현재 실질취득 211,000,000원이 최근 거래의 87.9%입니다. 그러나 경매 대상 전용면적은 21.81㎡이고 거래 사례는 28.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로, 이 수치만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내리거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

매각대금은 집행비용을 제외하면 임원묵의 보증금 우선변제에 전부 배당됩니다. 보증금 미배당액은 42,754,000원이지만 특별매각조건 이행을 전제로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 제이스빌은 단지형 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 대상은 6층 601호입니다.
• 입지. 방화중학교 북측 인근으로 주변은 다세대주택과 아파트 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 공항시장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 정도입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 2필 일단의 장방형 토지이며 동측 포장 세로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 13.0회여서 일반 아파트형 물건보다 매수층과 출구전략을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 임원묵의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 직접 효력이 있는 조건인지 확인하세요.
• 확약 이행 장치. 포기서·확약서 제출 여부, 임차권등기 말소 방식과 시점, 말소비용 부담 주체를 확인하세요.
• 회차·최저가 재확인. 15회 유찰인데 최저가가 감정가 100%로 표시되어 있으므로 법원 매각기일 공고의 실제 최저매각가격을 대조하세요.
• 임원묵 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 원인과 중복 청구 여부를 확인하세요.
• 이승헌 점유 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금 미상이며 현재 점유·인도 대상인지 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.03.18. 민간임대주택등기 이력이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리사항을 관할 기관에 확인하세요.
• 시세 재조사. 240,000,000원 거래는 전용 28.29㎡로 대상 21.81㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층·인근 신축 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차인 2명의 실제 점유 상태, 인도명령 대상, 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
• 규제 확인. 공항 관련 고도·보호구역과 토지거래계약 허가구역 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 15회 유찰은 사라지지 않는다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차인이 있어 현재 회차에서 42,754,000원을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 특별매각조건이 임원묵의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 조건이 그대로 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 211,000,000원*입니다.

그렇다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 거래는 전용면적이 다른 240,000,000원 한 건뿐이고, 이 물건은 15회 유찰되었으며 제이스빌 경매물건도 평균 13.0회 유찰되고 집계상 매각률은 0%입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아질 수 있지만, 환금성과 시세 불확실성은 그대로 남습니다. 결론은 “확약 이행을 전제로 권리는 조건부 통과, 가격과 출구전략은 보수적으로 재검증”입니다.

* 특별매각조건에 따른 임원묵의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완결되는 것을 전제로 한 실질 판단입니다. 현재 회차의 법률상 미배당 인수 계산액은 42,754,000원입니다.