서울남부지방법원 2024타경976. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제11층 제1130호입니다. 물건 표시는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 박명옥으로 2021.10.13. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2015년 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2017.06.15. 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.21. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 2021.10.13. 전입의 임차인 서원규입니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사됐고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영되어 있어 보증금 2,000원 전액을 매수인이 승계하는 구조입니다. 다만 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 작아, 대항력 인수 때문에 실질취득가격이 시세 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경976 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15, 제11층 제1130호 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공동주택(도시형생활주택) 이용 · 제11층 / 지상 15층 |
| 전용면적 | 13.34㎡ |
| 소유자 | 박명옥 (2021.10.13. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 6,069,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서원규 / 129,574,400원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서원규 | 1130호 | 2021.10.13. | 2,000원 | 대항력 有 | 없음 | 2,000원 |
서원규는 2021.10.13. 전입했고, 말소기준인 2024.02.21. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 배당요약에서도 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 보증금 2,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수합니다. 배당요구는 2024.02.28. 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 가격은 매우 낮지만 최근 거래는 하락 추세
비즈트위트바이올렛5차의 유사면적 최근 거래 12건 평균은 104,258,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 101,683,333원, 최신 2026.07 거래는 100,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 4.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.19㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 13.34㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 12.1㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 12.19㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 12.19㎡ | 8 | 115,100,000원 |
| 2025.08 | 12.19㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2025.06 | 12.19㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2024.11 | 12.19㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2024.11 | 14.29㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2024.08 | 12.19㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 12.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 12.19㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 101,683,333원 |
현재 최저가 6,069,000원에 매수인 인수 2,000원을 더한 실질취득은 6,071,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 101,683,333원의 약 6.0%, 최신 거래 100,000,000원의 약 6.1% 수준입니다. 따라서 단순 가격비교만 하면 매우 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,242원 |
| 인수 · 임차인 서원규 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 서원규 | 129,574,400원 | 5,559,758원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 모지우 | 129,574,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 259,148,800원 중 예상 배당은 5,559,758원이며 미배당은 253,589,042원입니다. 대항력 임차인 보증금 2,000원은 배당이 아니라 매수인 승계로 반영되어 현재 회차 실질취득은 6,071,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근이며, 주상복합건물·오피스텔·지식산업센터·근린상가·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층 건물 내 제11층 제1130호이며 사용승인일은 2014.09.05.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 토지 공시지가는 7,280,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 299세대 규모로 유사면적 거래가 이어지고 있으나 최근 구간은 이전 구간보다 4.8% 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 서원규의 전입일 2021.10.13., 보증금 2,000원, 배당요구 2024.02.28. 및 대항력 판단을 현황조사·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 서원규가 신청채권자이기도 하므로 임대차계약과 점유관계가 실제로 어떻게 구성돼 있는지 확인해야 합니다.
- 14회 유찰 원인 확인. 감정가 138,000,000원에서 최저가 6,069,000원까지 내려온 반복 유찰의 원인을 가격만으로 추정하지 말고 현장 및 사건기록에서 확인하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 104,258,333원보다 최근 12개월 평균 101,683,333원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -4.8%입니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 6,069,000원에 인수 보증금 2,000원을 더한 6,071,000원을 가격비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건과 최신 매각기일 정보를 직접 확인하세요.
맺으며 — “606.9만원”보다 “왜 14번 유찰됐는가”
현재 숫자만 놓고 보면 가격 차이는 큽니다. 감정가 138,000,000원인 물건의 최저가가 6,069,000원까지 내려왔고, 대항력 임차인 보증금 2,000원을 더한 실질취득도 6,071,000원입니다. 최근 12개월 유사면적 평균 101,683,333원과 비교하면 약 6.0% 수준입니다.
그러나 이 사건은 14회 유찰됐습니다. 더구나 대항력 임차인 서원규가 신청채권자와 동일인이고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시돼 있습니다. 인수액 자체는 작지만 이 관계를 확인하지 않은 채 “시세의 6%니까 싸다”로 끝내면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 가격은 강하게 낮아졌지만, 반복 유찰과 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
