서울남부지방법원 2024타경1542. 서울 강서구 마곡오드카운티2차 제1층 제127호입니다. 감정평가상 이 호실은 인접한 125호·126호와 함께 근린생활시설 ‘김둘레순대국’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이지용이며, 2023년 1월 10일 매매를 원인으로 거래가액 1,050,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2023년 2월 3일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 붙은 롯데카드·중소기업은행·KB국민카드·하나카드·현대카드·우리카드·서울신용보증재단의 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 및 강서구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리와 별개로 2022.04.08. 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당에서 변제되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있어, 등기부만 보고 “전부 소멸하니 안전하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경1542 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로 433, 제1층 제127호 (마곡동, 마곡오드카운티2차) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 인접호수(125호, 126호)와 일괄 근린생활시설(김둘레순대국)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 · 제1층 제127호 · 사용승인일 2017.06.26. |
| 소유자 | 이지용 · 2023.01.10. 매매 · 거래가액 1,050,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 177,838,400원 (13회 유찰) |
| 청구액 | 727,542,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2023.02.03. 농협은행주식회사 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류 7건과 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김경필의 전입일은 2022.04.08.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당계산에서도 이 임차인은 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리되어 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경필(김둘래 순대국) | 1층 127호 | 2022.04.08. | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 20,000,000원 인수 |
③ 13회 유찰 — 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없다
감정가는 1,060,000,000원, 현재 최저매각가는 177,838,400원으로 감정가의 16.78% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 하락률만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 실질취득에는 임차보증금 20,000,000원이 더해지고, 인접호수와 통합 사용 중인 현황까지 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 177,838,400원 | 20,000,000원 | 197,838,400원 | 840,324,187원 |
| 14회 유찰 시 | 142,270,720원 | 20,000,000원 | 162,270,720원 | 875,393,919원 |
| 15회 유찰 시 | 113,816,576원 | 20,000,000원 | 133,816,576원 | 903,449,705원 |
④ 유치권 신고 이력과 경계벽 — 별도 현장검증이 핵심
임차인 김경필은 127호의 인테리어 공사대금채권 12,859,000원을 근거로 2024.06.13. 유치권신고서를 제출한 이력이 있습니다. 이에 대해 경매신청채권자가 제출한 서울남부지방법원 2025가단210677 유치권부존재확인 판결이 존재합니다. 따라서 신고 사실만으로 유치권을 매수인이 인수한다고 단정할 수는 없지만, 입찰 전 판결 내용과 집행기록을 직접 대조해야 하는 사안입니다.
또한 127호는 인접 125호·126호와 함께 근린생활시설로 사용하면서 경계벽이 제거된 상태입니다. 물리적 복원은 가능한 것으로 조사됐으나, 인접호수의 소유자가 서로 달라 종합적인 복구 가능 여부는 각 호실의 임대차계약 등을 추가 확인해야 합니다. 일반사무실면적 기준 복구 예상비용은 약 7,800,000원으로 기재되어 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 177,838,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,738원 |
| 인수 · 임차인 김경필 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 840,000,000원 | 174,548,662원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,349,758원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 21,342,902원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,645,090원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,172,591원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,195,016원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리카드 | 16,167,492원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,838,400원을 전제로 하면 집행비용 3,289,738원을 제외한 174,548,662원이 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 840,324,187원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 등촌근린공원 북서측 인근으로 오피스텔, 업무용 빌딩 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 각종 노선버스정류장이 인근에 있으며, 남서측 근거리에 지하철 5호선 발산역, 북동측 근거리에 지하철 9호선 양천향교역이 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 35m, 북서측 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각이며 공시지가는 7,665,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 177,838,400원만 보지 말고 임차보증금 인수액 20,000,000원을 더한 197,838,400원을 최소 취득원가로 계산하세요.
- 임차인 원본 확인. 김경필의 전입일 2022.04.08., 보증금 20,000,000원, 월세 1,300,000원 및 배당요구·임대차계약 원본을 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 12,859,000원 인테리어 공사대금 유치권 신고와 서울남부지방법원 2025가단210677 유치권부존재확인 판결의 확정 여부와 내용을 대조하세요.
- 경계벽·독립성 확인. 125호·126호와 통합 이용 중인 현황, 소유관계, 경계벽 복구 가능성 및 약 7,800,000원으로 기재된 복구비용을 현장에서 재확인하세요.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석하지 말고, 입찰 전 실제 상가·근린생활시설 거래 및 임대수익을 별도 확인하세요.
맺으며 — “13회 유찰 = 안전한 초저가”는 아니다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,060,000,000원에서 13회 유찰되어 최저가가 177,838,400원까지 내려왔습니다. 하지만 매수인이 부담할 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 197,838,400원입니다. 여기에 125호·126호와의 통합 영업, 경계벽 복원, 인테리어 공사대금 유치권 신고 및 부존재확인 판결이라는 추가 검증 요소가 있습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금은 소멸하지 않습니다. 시세 자료도 없기 때문에 감정가 대비 16.78%라는 이유만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리·점유·물리적 독립성 검증 부담이 큰 사건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실한 결론입니다.
