260,915,000원
서울남부지방법원 2024타경3241. 가산디지털단지의 에스케이트윈테크타워 제8층 제비804호입니다. 감정평가상 용도는 아파트형공장이며 사무실·창고 등으로 이용됐고, 조사 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사모노뱅크이고, 감정가 637,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 260,915,000원입니다.
겉으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 시세 자료가 제공되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 제비805호와 호별 구분 없이 이용됐고 간이벽체에 의해 구분된 상태로 기재되어 있습니다. 집합건물 경매에서 전유부분의 경계와 출입·설비·점유 범위가 불명확하면 인도와 재사용 과정에서 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경3241 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 119, 제8층 제비804호 (가산동, 에스케이트윈테크타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 아파트형공장 · 사무실·창고 등 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 건물 내 제8층 |
| 소유자 | 주식회사모노뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 260,915,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 청구금액 | 1,146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당의 ‘말소 순번’을 확인해야 한다
등기상 가장 먼저 설정된 권리는 2002.05.02. 국민은행 근저당 710,000,000원이고, 뒤이어 2008.10.06. 기술신용보증기금 근저당 764,400,000원, 2009.07.23. 국민은행 근저당 650,000,000원이 설정됐습니다. 날짜만 보면 모두 2012.10.05. 하나은행 근저당보다 앞서므로 인수 여부를 먼저 의심해야 합니다.
그러나 등기에는 2008년 근저당이 2011.10.27. 말소됐고, 2002년 및 2009년 근저당도 2012.10.05. 각각 접수번호 69798·69799로 말소된 뒤 접수번호 69800의 하나은행 근저당이 설정된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 접수 순번대로라면 기존 근저당 3건은 말소되고, 을구 7번 하나은행 근저당이 말소기준권리가 되는 구조입니다.
신고 임차인은 0명이고 조사 당시 현황도 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 현장 방문 시 사업자등록·점유자·열쇠 인도 상태를 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 배당 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 260,915,000원으로 감정가 637,000,000원의 40.96%입니다. 유찰 횟수는 4회입니다. 다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래나 최근 12개월 평균이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 260,915,000원 | 4,329,137,810원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 208,732,000원 | 4,380,590,248원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 166,985,600원 | 4,421,752,198원 |
③ 예상배당표 (매각가 260,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,452,810원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 710,000,000원 | 256,462,190원 |
| 을구 2번 근저당권 · 기술신용보증기금 | 764,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 598,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 김정우 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 915,200,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 채권액은 4,585,600,000원, 채권자 배당액은 256,462,190원, 미배당액은 4,329,137,810원입니다. 다만 을구 1·2·3번에는 말소등기 기재가 있으므로 이 표는 원본 권리관계 확인 전 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
④ 점유·호실 경계 — B805호와의 일체 이용이 핵심 현황 리스크
매각물건명세서 비고에는 제비805호와 호별 구분 없이 이용 중이며 간이벽체에 의해 구분되어 있다고 기재되어 있습니다. 감정평가서도 제비804호와 제비805호가 실지조사 당시 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 이용됐다고 적고 있습니다.
- 현황. 아파트형공장 내 사무실·창고 등으로 이용됐으나 조사 당시 공실입니다.
- 호실 구분. 제비804호와 제비805호가 호별 구분 없이 이용됐고, 간이벽체로 구분되어 있습니다.
- 임차관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
- 설비. 소화전·승강기·지하주차장·급배수·기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 가산디지털단지역 7번 출구 남서측 인근으로, 아파트형공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재한 산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 디지털로 및 가산디지털1로와 각각 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 토지면적은 13,880㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 5,609,000원입니다.
- 환금성. 가산디지털단지역 접근성은 있으나 용도가 아파트형공장이고 4회 유찰됐으며, 호실 일체 이용 현황이 있어 매수층은 제한적으로 접근할 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 순번 확인. 을구 1·2·3번 근저당의 말소등기와 을구 7번 설정의 접수번호·접수시각을 원본에서 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리 기재가 실제로 없는지 최신 명세서를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당을 선순위로 계산한 배당 시뮬레이션이 실제 권리관계와 맞는지 재산정해야 합니다.
- B805호 관계 확인. B805호 소유자·점유자·경계·출입구·설비 공유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록·열쇠·집기·점유 흔적을 조사하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 최근 거래가·임대료·공실률을 확인하기 전에는 감정가 대비 40.96%만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도, 주차 관련 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 산업단지 규정. 산업시설구역 내 입주 가능 업종과 사용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 낮아진 가격보다 ‘자료 불일치와 경계 정리’가 먼저다
이 물건은 감정가 637,000,000원에서 4회 유찰돼 260,915,000원까지 내려왔습니다. 신고 임차인이 없고 배당 데이터상 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다. 또한 말소기준보다 앞선 근저당 3건은 등기상 별도의 말소등기가 기재되어 있어, 접수 순번대로라면 낙찰자가 떠안을 선순위 근저당으로 보기 어렵습니다.
그러나 제공된 배당표가 이 말소 근저당들을 존속 권리로 계산하고 있다는 점은 결코 가볍지 않습니다. B805호와 경계 없이 이용됐던 현황, 임대관계 미상, 4회 유찰, 실거래 비교자료 부재도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 즉시 응찰할 단계는 아니다”입니다. 최신 원본에서 선순위 말소와 인수 0원을 확정하고, B804호의 독립 이용 가능성을 현장에서 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.