서울남부지방법원 2024타경3241. 가산디지털단지역 인근 에스케이트윈테크타워 8층 비805호입니다. 공부상 집합건물이지만 감정평가상 실제 이용은 아파트형공장 내 사무실·창고이며 현재 공실입니다. 이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 637,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 260,915,000원까지 내려왔고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 할인율보다 먼저 봐야 할 문제가 있습니다. 비805호는 인접한 비804호와 호별 구분 없이 이용돼 왔고, 현장에서는 간이벽체에 의해 구분된 상태입니다. 현재 공실이어서 임차인 명도 문제는 확인되지 않지만, 낙찰 후 전유부분의 실제 경계·출입·설비·복구 범위가 공부와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경3241 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 119, 제8층 제비805호 (가산동, 에스케이트윈테크타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트형공장) · 사무실·창고 등으로 이용 · 현황 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 주식회사모노뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 260,915,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행의 승계인 유에스제십삼차유동화전문 유한회사 / 1,146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 점유·임대관계 | 현황 공실 · 임대관계 미상 · 임차인 신고 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2012.10.05. 접수된 을구 7번 하나은행 근저당권 598,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 3건, 김정우 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김정우 명의 근저당은 2024.11.19. 해지를 원인으로 말소됐고, 관련 가처분도 같은 날 말소됐습니다.
본 분석의 매수인 인수액은 명시된 말소기준권리와 말소기재, 계산된 인수액을 기준으로 0원으로 봅니다. 다만 위 상충이 원본에서 해소되지 않는다면 권리분석 결론 자체를 다시 세워야 하므로, 등기 원본 확인 전에는 권리상 완전한 안전물건으로 단정하기 어렵습니다.
② 현황과 가격 — 41% 할인보다 ‘경계·용도·환금성’
현재 최저매각가는 260,915,000원으로 감정가 637,000,000원의 40.96%입니다. 감정가보다 376,085,000원 낮지만, 같은 건물 또는 유사 면적의 최근 실거래 비교 자료가 없어 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장가 대비 가격 메리트를 직접 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,452,810원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 710,000,000원 | 256,462,190원 |
| 을구 2번 근저당 · 기술신용보증기금 | 764,400,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 598,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 192,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 김정우 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 915,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,585,600,000원 중 채권자 예상배당은 256,462,190원이고, 미배당액은 4,329,137,810원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,146,000,000원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 가산디지털단지역 7번 출구 남서측 인근으로, 아파트형공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재한 산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 비804호와 비805호를 벽체 구분 없이 아파트형공장 내 사무실·창고 등으로 사용했으며, 현황은 공실입니다. 간이벽체에 의해 구분돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 건물로 승강기, 지하주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 디지털로 및 가산디지털1로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 13,880㎡, 평지의 가로장방형 중로각지이며 공시지가는 5,609,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 비804호와의 내부 사용 경계는 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2002년·2008년·2009년 근저당의 말소 범위와 예상배당안의 선순위 배당 구조가 왜 다른지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 비804호와 비805호의 호별 경계, 출입구, 내부 설비 및 점유 관계를 원문으로 확인하세요.
- 현장 실측. 간이벽체 위치가 집합건축물대장·도면상 전유부분 경계와 일치하는지 실측하고, 독립 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용. 비804호와 공동 사용된 전기·급배수·냉난방·출입설비가 있다면 분리 또는 복구 비용을 산정해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전후 실제 점유자가 생겼는지 재방문해 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 같은 건물 및 인근 유사 아파트형공장의 실제 거래·임대·공실 수준을 별도로 조사하세요.
- 용도 적합성. 국가산업단지·산업시설구역 등 규제와 예정 업종의 입주·사용 가능 여부를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·부담금. 관리비 체납, 공용부분 비용, 주차 배정 및 관리규약상 제한을 관리사무소에 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 경매물건입니다. 감정가 637,000,000원이 네 차례 유찰돼 260,915,000원까지 내려왔고, 계산된 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다.
더 큰 문제는 비804호와 경계 없이 사용된 현황입니다. 독립된 비805호로 바로 사용할 수 있는지, 벽체·출입구·설비를 어디까지 분리하거나 복구해야 하는지에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다. 과거 근저당의 말소기재와 예상배당 구조도 원본에서 반드시 정리해야 합니다. 결론은 권리상 계산 인수는 0원이지만, 경계와 권리 원본 확인 전 가격 평가는 보류입니다. 네 차례 유찰이라는 숫자는 기회인 동시에 환금성과 물건 복잡성을 경고하는 신호입니다.
