서울남부지방법원 2024타경4091. 양천구 신월동 헤렌하우스 6층 602호로, 감정 이용상태는 방3·욕실겸화장실2·주방겸식당·거실·발코니2의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 최저가가 아니라 임차인의 전입과 말소기준권리의 선후관계입니다. 김인영은 2020.08.14 전입하고 2020.08.17 점유를 시작했으며, 말소기준은 2023.04.20 양천구 압류입니다. 제공된 권리판정도 이를 근거로 대항력 있음으로 분류하고 있습니다.
김인영의 임차보증금은 246,000,000원이고 확정일자는 2020.07.16, 배당요구도 이루어졌습니다. 그러나 현 최저가 31,031,000원 가정에서는 집행비용 958,558원을 제외한 30,072,442원만 임차인에게 배당되고, 부족분 215,927,558원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 “감정가 289,000,000원이 31,031,000원까지 내려왔다”는 표면만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로31길 45, 제6층 제602호 (신월동, 헤렌하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸식당, 거실, 발코니2) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제6층 제602호 · 사용승인일 2010.06.28. |
| 소유자 | 한창규 · 2020.08.21. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 31,031,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김인영 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 힘
등기부의 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.20. 갑구 4번 양천구 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김인영은 이 기준일보다 앞선 2020.08.14 전입, 2020.08.17 점유로 대항력을 갖는 것으로 판정되어 있어 별도로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김인영 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 246,000,000원 | 전입 2020.08.14 확정 2020.07.16 점유 2020.08.17 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
김인영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 강제경매 신청채권자 역시 김인영이고 청구금액도 246,000,000원으로 나타납니다. 임차보증금과 같은 이름·같은 금액의 청구 구조이므로 이를 별도의 추가 246,000,000원 채무로 단순 중복 계산해서는 안 되며, 신청채권의 원인과 임대차 원계약 관계를 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 31,031,000원이 아니라 실질취득 약 246,000,000원
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현 회차 최저가 31,031,000원에서 임차인이 배당받는 금액은 30,072,442원이고, 매수인 인수 추정액은 215,927,558원입니다. 다음 회차로 가격이 내려가면 인수액은 오히려 222,022,046원, 다시 내려가면 226,897,637원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 11% | 31,031,000원 | 30,072,442원 | 215,927,558원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 9% | 24,824,800원 | 23,977,954원 | 222,022,046원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 7% | 19,859,840원 | 19,102,363원 | 226,897,637원 |
낙찰가가 내려가도 총부담이 그만큼 내려가지 않습니다. 배당받지 못한 보증금이 인수액으로 옮겨가기 때문입니다. 이 구조에서는 경제적 실질취득가를 보증금 246,000,000원 수준으로 놓고 판단해야 합니다. 집행비용 958,558원이 먼저 빠지는 현 회차 배당 구조 때문에 낙찰대금과 인수액을 단순 합산하면 보증금보다 조금 커질 수 있지만, 핵심은 최저가가 아니라 보증금 규모가 매수인의 실질 부담을 사실상 고정한다는 점입니다.
단지 경매 통계도 가볍지 않습니다. 헤렌하우스는 총 10세대이고, 경매물건 평균 유찰횟수가 10.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 현 사건 역시 10회 유찰 상태입니다. 저가 최저가가 만들어졌음에도 반복 유찰된 만큼, 단순 가격할인보다 권리 인수와 환금성을 먼저 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 958,558원 | - |
| 1. 임차인 김인영 보증금 · 우선변제 | 246,000,000원 | 30,072,442원 | 215,927,558원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김인영 | 246,000,000원 | 0원 | 별도 중복 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현 회차 매각대금 31,031,000원은 집행비용 958,558원과 임차인 배당 30,072,442원으로 소진됩니다. 임차보증금 미배당 215,927,558원은 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 신화중학교에서 남동측 직선거리 약 150m, 지하철 5호선 화곡역에서 남서측 직선거리 약 800m 지점입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 북서측 직선거리 약 100m 지점 화곡로를 따라 노선버스정류장이 있습니다. 화곡역은 북동측 직선거리 약 800m입니다.
- 건물. 사용승인일은 2010.06.28.이며 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 602호입니다. 승강기·개별난방·도시가스보일러·소방설비·주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 세로장방형이고 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 남측 약 8m, 동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 표시되어 있습니다. 공시지가는 3,163,000원/㎡입니다.
- 환금성. 헤렌하우스는 총 10세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현 사건도 10회 유찰 상태라 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 31,031,000원과 매수인 인수 215,927,558원을 따로 보지 말고, 실질취득은 보증금 246,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 11회 유찰 시 최저가는 24,824,800원으로 내려가지만 인수액은 222,022,046원으로 늘고, 12회 유찰 시에는 19,859,840원과 226,897,637원 구조가 됩니다. 낙찰가 하락이 총부담 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
- 임차권등기 확인. 2024.08.01. 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원문을 최우선 대조해야 합니다.
- 김인영 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자의 이름·금액이 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시된 만큼 임대차계약일 2020.07.14, 확정일자 2020.07.16, 전입 2020.08.14, 점유 2020.08.17의 실제 이행관계를 확인해야 합니다.
- 소유권 이전과 임대차 날짜 대조. 현 소유자 한창규의 소유권이전은 2020.08.21.이고, 임대차계약·전입·점유가 그보다 앞서므로 계약 당사자와 권리승계 과정을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 이 물건은 최저가 자체로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 응찰 전 주변 다세대·유사 면적의 현재 거래가격을 별도로 확인해 실질취득 약 246,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 보증금 지급자료를 직접 확인하고, 당해세와 관리비 등 추가 부담도 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 31,031,000원”이 아니라 “보증금 246,000,000원”을 보라
이 물건의 난점은 복잡한 후순위 권리가 아닙니다. 핵심은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김인영과 246,000,000원의 보증금입니다. 현재 회차에서 임차인에게 돌아가는 돈은 30,072,442원에 그쳐 215,927,558원이 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰되어 낙찰가가 24,824,800원, 19,859,840원으로 내려가도 미배당 보증금은 각각 222,022,046원, 226,897,637원으로 커집니다.
따라서 이 사건의 경제적 기준가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 246,000,000원입니다. 여기에 10회 유찰, 총 10세대 규모, 경매 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 비교 가능한 실거래 근거로 실질취득가의 저평가 여부를 확인할 수 없는 상태에서 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”는 결론을 내릴 이유가 없습니다. 권리 인수는 크고, 유찰은 많고, 최저가 착시는 강한 물건입니다.
