제주지방법원 2025타경1089. 제주시 오라이동 아르떼빌3차 105동 지1층 비104호로, 감정평가와 매각물건명세서상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 지음이엔씨주식회사이며, 2017년 3월 31일 제주와이신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

점유자는 현봉식 1명입니다. 보증금 40,000,000원, 월세 833,333원이며 전입일은 2017년 7월 13일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됐습니다. 권리 자체보다 더 중요한 확인 지점은 근린시설의 실제 가치와 환금성, 세금채권의 우선순위, 공매 진행 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 교차 확인은 필요

말소기준권리는 2017년 3월 31일 제주와이신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 2017년 2월 28일 소유권이전청구권가등기는 같은 해 3월 31일 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 근저당 3건, 압류·가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017~2018년에 있었던 과거 경매개시등기들도 취하 또는 취소기각결정으로 이미 말소됐습니다.

현봉식의 전입일은 말소기준권리보다 약 3개월 뒤입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미확인이지만, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 40,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.

② 시세 비교 — 57.5%라는 숫자만 믿기 어렵다

아르떼빌3차의 확인된 실거래는 4건이며 전체 평균은 361,250,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 11월 370,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 370,000,000원입니다. 최근 흐름은 이전 거래 대비 3.3% 상승으로, 하락 추세로 집계되지는 않았습니다.

현재 최저가 212,660,000원은 최근 12개월 참고 거래 370,000,000원의 57.5%이고, 전체 평균 361,250,000원의 58.9%입니다. 표면적인 할인율은 큽니다. 그러나 분석 대상 면적은 126.33㎡인 반면 거래 표본은 72.54~84.82㎡이고, 대상 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 면적과 이용상태가 일치하지 않으므로 이 거래들을 동일 조건의 직접 시세로 적용해 “시세보다 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)

채권총액 1,795,372,800원 중 208,882,760원만 배당되고, 미배당액은 1,586,490,040원입니다. 신청채권액 515,819,773원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 오라이동 민오름 북동측 근거리에 위치하며, 근린생활시설·공동주택·단독주택·과수원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 연북로에 접해 있어 제반 교통 여건은 양호합니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 6,297㎡, 지목 대, 주상용 건부지이며 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지입니다.
• 규제. 자연녹지지역·자연경관지구·자연취락지구이며 장애물제한표면구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 834,300원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아르떼빌3차는 40세대, 사용승인일은 2017.01.02입니다. 단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근린시설 가치 확인. 주거용 거래 4건과 면적·이용상태가 일치하지 않으므로 비104호 자체의 임대료와 상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 현봉식이 비104호를 점유하고 있으므로 낙찰 후 점유 인도 일정과 실제 영업·사용 현황을 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-05857-001 공매공고와 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차인 서류 확인. 현봉식의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
• 현장 층 인식. 공부상 지하1층이지만 북측 도로 기준으로는 1층에 해당하므로 실제 출입구·노출도·접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저평가 확정”

권리구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 권리는 없습니다. 현봉식 임차인은 말소기준권리 이후 전입했고, 예상 인수액도 0원입니다. 감정가 620,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 212,660,000원까지 낮아졌습니다.

그러나 참고 실거래는 대상 면적과 일치하지 않고, 대상 물건은 근린생활시설입니다. 단지 경매 낙찰률은 0.0%이며 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 여기에 공매공고와 세금 관련 압류 5건까지 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원으로 비교적 단순하지만, 가격과 절차는 추가 확인이 필요한 물건입니다. 낙찰가의 낮은 비율보다 비104호 자체의 임대수익·상가 시세·공매 및 체납세 진행을 확인하는 것이 우선입니다.