서울남부지방법원 2024타경101244. 금천구 독산동 소원베스트빌3차 제2층 제201호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 19,448,000원이 아니라 임차보증금 279,000,000원입니다. 임차인 임수진은 2021.12.06. 전입했고, 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.08.29. 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 매각가 19,448,000원을 가정하면 집행비용 750,064원을 제외한 18,697,936원이 임차인에게 우선배당되고, 나머지 260,302,064원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 보증금 279,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경101244 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 문성로 25-3, 제2층 제201호 (독산동, 소원베스트빌3차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트조 5층건 내 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이소원 · 2021.11.05. 매매 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 19,448,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 임수진 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다
등기부상 기존 신도림새마을금고·금천서부새마을금고 근저당은 2021.12.03. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.08.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
실제 임차인은 임수진 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 2021.12.06. | 2021.11.17. | 2024.03.20. | 대항력 있음 우선변제 미배당분 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 8.6%라는 숫자의 착시
소원베스트빌3차 전용 29.92㎡의 최근 12개월 실거래는 2025.08. 거래 3건이며 모두 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.92㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 29.92㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 29.92㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.92㎡ | 3건 | 225,000,000원 |
최저매각가 19,448,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 8.6%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 실제 취득부담을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금의 미배당분을 승계하므로 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득≈279,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 225,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,064원 |
| 1. 임차인 임수진 보증금 | 279,000,000원 | 18,697,936원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 임수진 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임수진 보증금 중 18,697,936원만 배당되고 부족분 260,302,064원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성중학교 북서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·다가구주택 등이 섞인 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건이며 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,872,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 소원베스트빌3차는 15세대이며 2021.04.01. 준공으로 집계돼 있습니다.
- 환금성 신호. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 12.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 12회 유찰 상태여서 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 19,448,000원만 자금계획에 넣지 말고, 현재 인수 추정액 260,302,064원을 함께 반영해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임수진의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·확정일자와 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임수진이 임차권자이면서 경매 채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 사실관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.10. 기록된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도·외부관찰·탐문을 통해 표기됐으므로 현장 상태를 재확인해야 합니다.
- 시세 기준 고정. 최근 12개월 동일 면적 거래는 225,000,000원입니다. 실질취득≈279,000,000원을 이 기준과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 먼저 보라”
감정가 283,000,000원에서 12회 유찰돼 최저가가 19,448,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 전입이 말소기준보다 빠른 임차인 임수진의 보증금 279,000,000원이 있고, 현재 회차 기준 미배당액 260,302,064원을 매수인이 인수합니다.
낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득은 약 279,000,000원 부근에서 고정됩니다. 반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 225,000,000원입니다. 여기에 12회 유찰, 단지 경매 통계상 평균 유찰 12.0회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세보다 높고, 임차인 인수위험도 크다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 승계 구조입니다.
