서울남부지방법원 2024타경102094. 가산미소지움 5층 529호로, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 김영숙이 2021년 1월 20일 매매계약을 원인으로 거래가액 103,500,000원에 취득했고, 하진석이 청구금액 134,904,371원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 1월 24일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2023년 3월 8일 하진석의 주택임차권등기가 있어 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서 낙찰대금 6,158,000원 중 집행비용 510,844원을 제외하면 하진석에게 배당되는 금액은 5,647,156원입니다. 따라서 보증금 125,000,000원의 잔액 119,352,844원이 남고, 매수인은 낙찰대금과 이 잔액을 함께 부담하게 됩니다. 계산상 실질취득액은 6,158,000원 + 119,352,844원 = 125,510,844원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금과 집행비용을 합친 수준으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경102094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 서부샛길 528, 제5층 제529호 (가산동, 가산미소지움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 5층 529호 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.01.20. 매매, 거래가액 103,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 6,158,000원 (13회 유찰, 감정가의 약 5.5%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하진석 / 134,904,371원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 확인일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
2017년 설정된 우리은행 근저당권 78,000,000원은 2021년 1월 11일 이미 말소됐고, 2023년 4월 21일 금천구 압류 역시 2023년 5월 24일 해제·말소됐습니다. 따라서 두 권리를 현재 매수인 인수액에 별도로 더해서는 안 됩니다. 2024년 2월 29일 국민건강보험공단 압류는 말소기준인 강제경매개시결정 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
그러나 하진석의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 2023년 3월 8일 등기됐습니다. 임대차계약일은 2020년 12월 20일, 확정일자는 2020년 12월 23일, 점유개시일은 2021년 1월 10일, 주민등록일은 2021년 1월 12일이며 보증금은 125,000,000원입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 변제가 불가능합니다. 명세서에도 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금·배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하진석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.12 / 2020.12.23 | 125,000,000원 배당요구 2023.03.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 없음 미배당 보증금 매수인 인수 |
| 이민형 | 529호(전입세대확인서) | 2022.08.23 / 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 차권자 | 주거 | 미상 / 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 전입일·보증금 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 임차인·점유자 기재는 3명입니다. 하진석은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 이민형은 전입일만 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 차권자는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 권리관계를 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 배당액이 감소하고, 그 감소분이 매수인 인수액으로 이동합니다. 이 사건의 세 회차를 계산하면 실질취득액은 모두 125,500,000원 안팎으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰(5.5%) | 6,158,000원 | 119,352,844원 | 125,510,844원 |
| 14회 유찰 시(4.4%) | 4,926,400원 | 120,562,275원 | 125,488,675원 |
| 15회 유찰 시(3.52%) | 3,941,120원 | 121,529,820원 | 125,470,940원 |
현재 회차에서 15회 유찰 시나리오까지 최저가는 2,216,880원 내려가지만, 실질취득액은 39,904원만 감소합니다. 즉 추가 유찰은 매수인의 총부담을 의미 있게 낮추지 못합니다. 현재 실질취득액 125,510,844원은 감정가보다 13,510,844원 높고, 감정가의 112.1%입니다. 확인된 거래가격 비교자료 없이 감정가만 기준으로 보더라도 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,844원 |
| 1. 임차인 하진석 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 5,647,156원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 78,000,000원 | 0원 2021.01.11. 말소 |
| 3. 경매신청채권 · 하진석 | 134,904,371원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 하진석의 임차보증금 일부에 배분됩니다. 하진석의 보증금 부족분 119,352,844원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 지상 10층 건물 내 5층 529호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 도로. 건물 남서측으로 약 28미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지면적은 3,688㎡, 공시지가는 ㎡당 3,648,000원입니다.
- 환금성 경고. 13회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 조건에서 응찰 수요가 장기간 형성되지 않았음을 보여줍니다. 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 연결되지 않는 권리구조가 핵심 원인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 입찰 판단가격은 6,158,000원이 아니라 최소 125,510,844원으로 계산해야 합니다.
- 하진석 임차권 원본. 임대차계약서, 보증금 125,000,000원 지급자료, 전입·확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 중복 지위 확인. 하진석이 임차권자와 신청채권자로 동시에 기재된 원인과 신청채권 134,904,371원의 발생 근거를 확인해야 합니다.
- 추가 점유 확인. 이민형의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 차권자의 전입일·보증금·실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 말소 권리 구분. 2021.01.11. 말소된 우리은행 근저당권 78,000,000원과 2023.05.24. 말소된 금천구 압류를 현재 인수액에 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 명도 계획. 임차권등기 외에 전입세대와 주거 점유 기재가 있으므로 실제 점유자, 인도 시점과 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 법원 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “615만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 표면가격은 6,158,000원이지만, 권리분석을 거친 실질가격은 125,510,844원입니다. 하진석의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당액도 함께 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 15회 유찰 시나리오까지 실질취득액이 불과 39,904원만 감소하는 이유입니다.
실질취득액은 감정가보다 13,510,844원 높은 112.1%이고, 이미 13회 유찰됐습니다. 여기에 이민형과 차권자의 보증금·확정일자 등 미확정 권리가 남아 있으며, 하진석은 임차권자와 강제경매 신청채권자의 지위를 동시에 가지고 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 권리 위험은 높습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액과 관계인 구조를 먼저 검증해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.