서울남부지방법원 2024타경102186. 화곡동 에스케이바움하우스 제6층 제603호, 면적 22.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 등기된 최용훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.01.30, 점유개시는 2021.03.04, 주민등록과 확정일자는 모두 2021.03.05이며 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.01.17 강제경매개시결정이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
배당요구도 2024.04.15 접수되어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 6,370,000원으로는 집행비용 514,660원을 제외한 5,855,340원만 임차보증금에 배당됩니다. 나머지 144,144,660원은 매각물건명세서 기재대로 매수인에게 넘어갑니다. 즉 최저가가 계속 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 실질취득 총액이 약 1.5억원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경102186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로26가길 54, 제6층 제603호 (화곡동, 에스케이바움하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 22.52㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김선태 · 2017.02.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 181,060,000원 / 6,370,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최용훈 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
과거 강서농업협동조합 근저당권은 2016.12.20 설정됐지만 2017.02.20 이미 말소됐습니다. 오지혜의 160,000,000원 주택임차권 역시 2020.10.08 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 최용훈의 150,000,000원 주택임차권입니다. 2024.01.17 강제경매개시결정보다 전입일이 빠르고, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최용훈 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.03.05 2021.03.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 144,144,660원 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 6,370,000원 | 144,144,660원 | 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수로 전환 |
| 16회 유찰 시 | 5,096,000원 | 145,395,728원 | 인수액 증가 |
| 17회 유찰 시 | 4,076,800원 | 146,396,582원 | 인수액 추가 증가 |
회차별 숫자를 보면 구조가 선명합니다. 현재 최저가는 6,370,000원, 다음 회차는 5,096,000원, 그다음은 4,076,800원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각각 144,144,660원, 145,395,728원, 146,396,582원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 총 취득부담은 임차보증금 150,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 637만원이 아니라 약 1.5억을 1.87억과 비교
에스케이바움하우스 동일 면적 22.52㎡의 확인된 최근 거래는 2024.11, 5층, 187,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 187,000,000원이지만 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 22.52㎡ | 5 | 187,000,000원 |
따라서 이 사건을 “최저가가 시세의 3.4%이니 압도적으로 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 실제 매수인은 현재 회차에서 144,144,660원의 미배당 임차보증금을 추가로 떠안습니다. 실질취득 구조를 약 150,000,000원대로 보면 최근 거래 187,000,000원보다는 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 해당 건 자체가 15회 유찰된 만큼 단순한 가격 차이만으로 환금성과 투자성을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,660원 |
| 1. 임차인 최용훈 보증금 | 150,000,000원 | 5,855,340원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최용훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,517,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 514,660원과 임차보증금 5,855,340원 배당으로 매각대금 6,370,000원이 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 144,144,660원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 603호입니다.
- 입지. 신월초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(5호선)이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이며 공시지가 4,176,000원/㎡입니다.
- 건축물 주의. 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 6층 판넬·주거 4㎡ 무단증축 위반건축물로 등재됐고, 이행강제금은 총 5회 부과·5회 납부 완료됐다고 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가 자료에는 제시외건물㉠이 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 18세대, 2016.12.06 준공. 확인된 최근 동일 면적 거래는 1건이고 경매 평균 유찰 횟수 15.0회, 매각률 6.25%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 최저가 6,370,000원이 아니라 미배당 임차보증금 144,144,660원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 최용훈의 임대차계약, 보증금 150,000,000원 지급내역, 전입·확정일자, 임차권등기명령과 배당요구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 최용훈이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 채권 발생원인과 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 위반건축물 확인. 6층 판넬·주거 4㎡ 무단증축 및 이행강제금 관련 현황과 향후 부담 여부를 관할기관·건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외건물㉠의 위치·소유관계·매각 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 동일 면적 실거래가 187,000,000원 한 건뿐이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “637만원 경매”가 아니라 “1.5억 인수형 경매”
숫자 하나만 보면 감정가 181,060,000원짜리 물건이 15회 유찰되어 최저매각가 6,370,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 최용훈의 임차보증금 150,000,000원 중 현재 배당으로 변제되는 금액은 5,855,340원이고, 부족분 144,144,660원은 매수인이 승계합니다.
따라서 이 물건의 실질취득 기준은 637만원이 아니라 약 1.5억원대입니다. 그 기준으로 보면 최근 동일 면적 거래 187,000,000원보다 낮은 가격 여지는 존재하지만, 거래 표본은 1건뿐이고 이 물건은 이미 15회 유찰됐습니다. 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계, 위반건축물 4㎡, 제시외 건물, 특별매각조건 보증금 20%까지 겹칩니다. 가격은 최저가보다 좋아 보이지만 권리와 환금성 확인 난도가 높은 C급 사건으로 보는 것이 타당합니다.
