서울남부지방법원 2024타경116987. 서울 금천구 시흥동 ‘다음빌라’ 403호, 전용면적 28.08㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 김태원이고 2020년9월12일 매매를 원인으로 235,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 깨끗한 무인수 물건이 아니라, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 압도하는 구조라는 점입니다.
데이터상 말소기준권리는 2023.05.16. 갑구 3번 압류입니다. 그 이전에 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 현재 등기부상 이미 말소되어 있고, 2020.09.23. 일부포기 원인의 말소 기록도 있습니다. 반면 임우현의 전입은 2020.09.28.로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자는 2020.09.14.이므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경116987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로22길 64, 제4층 제403호 (시흥동, 다음빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 28.08㎡ · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김태원 (2020.09.12. 매매, 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 10,335,436원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임우현 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차보증금
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임우현의 임차권등기 자체는 대항력 있는 임차보증금과 연결되어 매수인 인수 위험이 남는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기와 함께 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 배당상 임우현에게 9,749,398원이 배당되고, 부족분 225,250,602원이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임우현 | 주거 · 건물 전부 (임차권등기) | 2020.09.28 / 2020.09.14 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 있음 225,250,602원 |
② 가격 분석 — 최저가 1,033만원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 10,335,436원으로 감정가 235,000,000원의 4.4%입니다. 숫자만 보면 극단적으로 낮아 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 때문에 그 차액이 매수인 인수로 이동합니다. 현재 회차의 인수액은 225,250,602원이므로 낙찰가 10,335,436원 + 인수 225,250,602원 = 235,586,038원입니다. 즉 실질취득액은 보증금 235,000,000원 수준으로 사실상 고정되는 구조입니다.
15회 유찰 시 최저매각가는 8,268,348원, 인수액은 227,280,482원이고, 16회 유찰 시 최저매각가는 6,614,678원, 인수액은 228,904,386원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 취득원가는 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,335,436원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.7% 추정) | - | 586,038원 |
| 1. 임차인 임우현 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 9,749,398원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 임우현 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각가 10,335,436원 중 집행비용 586,038원을 제외한 금액이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 225,250,602원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2020.06.10입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 있습니다.
- 토지. 157.1㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지·사다리형이며 북측 약 6미터, 동측 및 서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 환금성. 다음빌라는 총 16세대이며, 거래 완료율은 0.0%, 경매 평균 유찰 횟수는 14.0회입니다. 최근 거래금액과 최근 거래일도 확인되지 않아 환금성에 대한 가격 근거가 부족합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계는 미상이며, 내부구조는 실제와 상이할 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 10,335,436원이라는 숫자보다 매수인 인수 225,250,602원을 먼저 계산해야 합니다. 현재 회차 실질취득액은 235,586,038원입니다.
- 유찰 효과 제한. 15회 유찰 시 인수액 227,280,482원, 16회 유찰 시 228,904,386원으로 증가합니다. 유찰이 가격을 자동으로 싸게 만들어 주는 구조가 아닙니다.
- 임차인 권리 확인. 임우현은 전입 2020.09.28, 확정일자 2020.09.14, 보증금 235,000,000원이며 대항력·우선변제권이 있는 것으로 분석됩니다. 배당요구도 2023.10.11. 이루어졌습니다.
- 동일인 관계 확인. 임우현이 임차권자와 강제경매 신청채권자로 동일하므로, 별도 메모의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 포함해 실제 임대차의 실재 여부, 보증금 지급관계와 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 거래금액이 확인되지 않고 비교 면적도 일치하지 않으므로, 감정가 235,000,000원이나 최저가 10,335,436원만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 문서를 직접 대조하고 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 취득원가가 싸다”
이 사건의 핵심은 최저가 10,335,436원이라는 숫자에 현혹되지 않는 것입니다. 대항력 있는 임차인 임우현의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 회차에서는 9,749,398원만 배당되어 225,250,602원이 매수인에게 인수됩니다. 그 결과 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액은 235,586,038원으로 감정가 235,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.
더구나 14회 유찰이 누적됐고 경매 평균 유찰 횟수도 14.0회이며, 거래 완료율은 0.0%, 최근 거래금액도 확인되지 않습니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 관계까지 있어 권리분석보다 임대차의 실재성과 인수구조 검증이 먼저입니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다. 권리·가격 모두 원본 확인 후 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
