12,919,296원
서울남부지방법원 2024타경116987. 금천구 시흥동 ‘다음빌라’ 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김태원은 2020.09.28 소유권을 이전받았고, 거래가액은 235,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.05.16 계양세무서장의 압류입니다. 문제는 이 말소기준보다 훨씬 앞선 2020.09.28에 임차인 임우현의 주민등록과 점유가 시작됐고, 확정일자도 2020.09.14로 확인된다는 점입니다.
임우현은 보증금 235,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.10.11에는 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기 자체가 매각으로 정리되는 것과 보증금 잔액의 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경116987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로22길 64, 제4층 제403호 (시흥동, 다음빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2020.06.10 |
| 소유자 | 김태원 (2020.09.28 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 12,919,296원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임우현 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.16 압류입니다. 그 뒤의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 임우현의 실제 주민등록·점유는 2020.09.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 단순히 “등기가 말소되니 인수 없음”으로 볼 수 없습니다. 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 승계가 권리분석의 중심입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 임우현 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 전입·점유 2020.09.28 확정일자 2020.09.14 배당요구 2023.10.11 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 13회 유찰돼 최저매각가가 12,919,296원까지 내려왔습니다. 그러나 현 회차 예상배당에서 임차인 임우현에게 돌아가는 금액은 12,286,749원에 그치고, 보증금 잔액 222,713,251원은 매수인이 인수합니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 입찰가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 235,000,000원 수준에 수렴합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임우현 배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 12,919,296원 | 12,286,749원 | 222,713,251원 |
| 14회 유찰 시 | 10,335,436원 | 9,749,398원 | 225,250,602원 |
| 15회 유찰 시 | 8,268,348원 | 7,719,518원 | 227,280,482원 |
즉 14회, 15회로 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수액은 225,250,602원 → 227,280,482원으로 오히려 증가합니다. 이 사건에서는 최저가 하락을 가격 할인으로 해석할 수 없습니다. 실거래 비교표본이 확인되지 않는 만큼 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없고, 가격 판단의 기준은 최소한 최저가가 아니라 실질취득 약 235,000,000원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,919,296원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 632,547원 |
| 1. 임차인 임우현 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 12,286,749원 |
| 2. 경매개시결정 · 임우현 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 임차보증금 부족분은 222,713,251원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 4.9% 수준으로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호입니다. 사용승인일은 2020.06.10입니다.
- 입지. 시흥초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 및 서측 약 4미터 포장도로에 인접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지 자료상 공시지가는 3,666,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부구조는 외부 관찰과 건축물현황도 등을 참고해 평가됐습니다. 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성 신호. 다음빌라는 총 16세대로 집계되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 13.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 13회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 최저가 12,919,296원과 인수 예상액 222,713,251원을 따로 보지 말고, 경제적 부담이 보증금 235,000,000원 수준에 고정되는 구조인지 먼저 판단해야 합니다.
- 임우현 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하고 관계인·가장임차인 의심이 제기돼 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 흐름, 점유 및 주민등록 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수 문구 원문 확인. 주택임차권등기의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2023.05.16 계양세무서장 압류와 2024.07.04 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 실제 배당에 따라 임차인 미배당액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 내부는 현황도 등을 참고해 평가됐으므로 낙찰 전 실제 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹 금지. 14회·15회로 더 유찰돼도 인수 예상액은 각각 225,250,602원, 227,280,482원으로 늘어납니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도, 부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 숫자만 보면 235,000,000원 감정가가 13회 유찰돼 12,919,296원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리 구조를 적용하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 임우현의 보증금이 235,000,000원이고, 현 회차 배당으로는 12,286,749원만 변제돼 222,713,251원을 매수인이 인수합니다. 14회·15회로 더 유찰돼도 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득 부담은 계속 약 235,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 실제 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계인 의심, 총 16세대 규모, 경매 통계상 평균 13회 유찰·낙찰률 0.0%라는 신호까지 겹칩니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미배당 임차보증금 승계와 임대차 실체 확인입니다.
