최저가 13.05억만 보면 안 된다 — 말소등기·위반건축물 확인이 먼저인 서귀동 숙박시설

제주지방법원 2025타경1108. 서귀포시 서귀동 654-5, 도로명 솔동산로 40에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 구조이며, 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 861㎡, 지목은 대이고 준주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있습니다. 감정가 3,804,047,600원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 1,304,788,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 권리 구조에서는 전입일이 늦은 임차인 1명만 확인되고, 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 산출됩니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수액이 없다”는 이유로 접근하기 어렵습니다. 등기에는 중소기업은행의 2013년·2019년 근저당이 2019.09.24 말소된 것으로 기재되어 있는데, 예상배당은 이 두 근저당에 먼저 912,000,000원을 배당하는 구조입니다. 이 차이가 정리되지 않으면 실제 말소기준권리와 배당순위를 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 재확인이 핵심

2020.06.04 이봉규·이정아가 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 한우림 근저당 300,000,000원, 강경필 근저당 2,900,000,000원, 제주신용보증재단·신용보증기금 가압류와 조세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 유효한 말소기준권리가 확정되면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 수가 많고 일부 근저당부채권에 별도의 가압류·압류까지 붙어 있어, 배당관계는 단순하지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 0원 추정

양은상의 전입일은 2024.05.27입니다. 중소기업은행 근저당의 2013.07.04를 기준으로 보더라도, 2019.09.24 새마을금고 근저당을 기준으로 보더라도 모두 후순위입니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단되며, 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,304,788,000원으로 계산됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 할인은 확인 불가

현재 최저매각가 1,304,788,000원은 감정가 3,804,047,600원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 동일 용도·입지·규모의 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 숙박시설은 일반 주택과 달리 객실 상태, 영업수익, 인허가, 위반건축물, 운영비와 관광수요에 따라 가치 편차가 큽니다.

세 차례 유찰은 가격뿐 아니라 숙박시설이라는 용도, 위반건축물, 복잡한 담보관계와 운영형 자산의 낮은 환금성을 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 보여줍니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기보다는, 정상화 비용과 실제 영업가치를 반영한 별도 수익가치 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,304,788,000원 가정)

총 채권액 7,114,632,314원 중 채권자 배당액은 1,289,340,120원, 미배당액은 5,825,292,194원으로 산출됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 중소기업은행 근저당의 말소 기재가 확인되므로 실제 배당표는 달라질 수 있으며, 조세채권과 최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각조건 기준)

• 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·냉방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 1-1부터 1-8까지 일괄매각에 포함됩니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장에 지상 1층 숙박시설 철근콘크리트구조 25㎡와 지상 5층 숙박시설 벽돌조 52㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
• 부대시설. 조경수·조경석·담장은 토지에 포함해 평가됐고, 전기자동차 충전시설도 매각에 포함됩니다.
• 입지. 서귀포초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 준주거지역·일반상업지역이며 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.
• 도로 조건. 중로2류와 소로2류에 접하고, 토지는 평지의 사다리형 중로각지입니다.
• 환금성. 일반 주택보다 매수층이 제한되는 숙박시설이고 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 2019.09.24 말소된 중소기업은행 1·2번 근저당이 실제 배당에 포함되는지 등기부와 배당요구 서류를 대조하세요.
• 말소기준권리 확정. 중소기업은행 근저당이 말소됐다면 같은 날 설정된 평리새마을금고·이천새마을금고 근저당의 접수순위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 조사. 지상 1층 25㎡와 지상 5층 52㎡에 관한 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성과 영업 인허가 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
• 제시외 건물 범위. 매각에 포함되는 1-1부터 1-8까지의 위치·구조·면적과 현황을 감정평가서 별지에서 대조하세요.
• 전기차 충전시설. 매각 포함 시설의 소유권, 운영계약, 유지관리 의무를 2026.02.11 사실조회회신서에서 확인하세요.
• 임차인 명도. 양은상이 제시 건물 전부를 점유하므로 영업시설·객실·집기의 소유관계와 인도 일정을 확인하세요.
• 수익가치 검증. 객실 수, 최근 매출, 영업비, 수선비와 숙박업 인허가를 확인해 정상화 후 수익가치를 별도로 산정하세요.
• 시세 오판 방지. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 인근 숙박시설·상업용 토지의 실제 거래와 수익률을 조사하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 원본 일치 여부

이 사건의 임차인은 전입일이 늦어 보증금 인수 위험이 없고, 현재 산출상 실질취득액도 1,304,788,000원으로 최저매각가와 같습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 인수액 하나가 아닙니다. 말소된 것으로 기재된 중소기업은행 근저당이 예상배당에서는 선순위로 반영되고 있어, 실제 말소기준권리와 배당순위를 원본으로 다시 확정해야 합니다.

가격 역시 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로는 매력을 판단할 수 없습니다. 실거래 비교가 없고, 숙박시설의 운영 위험과 위반건축물, 제한된 매수층, 3회 유찰이 함께 존재합니다. 임차인 인수는 낮지만, 권리·건축·운영 검증 난도는 높습니다. 원본 서류와 위반건축물의 정상화 가능성을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.