서울남부지방법원 2024타경118945. 화곡동 이도트라움2 제101동 2층 203호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 286,000,000원이 10회 유찰되어 최저가가 30,709,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 진짜 기준은 2019.04.25 주민등록·점유를 갖춘 임차인 김동수입니다. 말소기준으로 제시된 2024.05.27 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 임차보증금은 261,000,000원입니다.
현재 최저가를 전제로 하면 집행비용 952,762원을 먼저 제외한 뒤 김동수에게 29,756,238원이 배당되고, 보증금 부족분 231,243,762원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 결국 매각대금 30,709,000원과 인수액을 더한 실질취득액은 261,952,762원으로, 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나는 만큼 총 취득부담은 보증금 261,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호 (화곡동, 이도트라움2) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 |
| 전용면적 | 35.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2018.11.15 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 30,709,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 수협은행 근저당은 2019.03.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2024.05.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 김동수는 2019.04.25 주민등록·점유를 갖추고, 2019.01.24 확정일자를 받았으며, 2023.05.15에는 보증금 261,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 기준권리보다 선순위인 만큼 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 표시 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 | 261,000,000원 | 2019.04.25 | 2019.01.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 승계 |
| 시보증 | 해당 없음 | 미상 | 2019.01.24 | 미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
③ 유찰이 더 돼도 실질취득액은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 훨씬 큰 사건은 일반적인 “유찰 = 취득가 하락” 공식이 그대로 작동하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 30,709,000원 | 231,243,762원 | 261,952,762원 |
| 11회 유찰 시 | 24,567,200원 | 237,275,010원 | 261,842,210원 |
| 12회 유찰 시 | 19,653,760원 | 242,100,008원 | 261,753,768원 |
최저가는 30,709,000원에서 24,567,200원, 다시 19,653,760원으로 떨어지지만 실질취득액은 261,952,762원 → 261,842,210원 → 261,753,768원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 추가 유찰 자체는 큰 가격 할인 효과를 만들지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 261,952,762원으로 비교
가격 판단은 감정가 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이도트라움2의 면적 매칭 실거래 중 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 298,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 320,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.29㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 33.29㎡ | 6 | 276,800,000원 |
| 2025.06 | 33.29㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2024.03 | 33.29㎡ | 3 | 278,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 298,400,000원 |
전체 4건 평균은 285,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 298,400,000원으로 더 높고 최신 거래도 320,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득액 261,952,762원은 최근 시세보다 낮은 구간에 있습니다. 다만 이를 “최저가가 시세의 10.3%”라는 식으로 해석하면 안 됩니다. 실제 경제적 부담은 보증금 인수 때문에 2억6천만원대입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 952,762원 |
| 1. 임차인 김동수 보증금 | 261,000,000원 | 29,756,238원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금이 김동수 임차보증금에 우선 배당되고, 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 김동수 보증금의 미배당액 231,243,762원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 사용승인일 2018.11.15. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 토지이용정보상 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·낙찰률 0.0%로 나타나, 가격 외에 실제 매수층의 두께를 반드시 따져야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 취득가 산식부터 바꾸기. 최저가 30,709,000원이 아니라 현재 예상 인수액 231,243,762원을 더한 261,952,762원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 김동수 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 261,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 보증기관 신고 중복 주의. “시보증” 표시는 김동수 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 261,842,210원·261,753,768원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 298,400,000원, 최신 거래 320,000,000원, 최근 대비 이전 추세 +9.9%를 중심으로 판단해야 합니다.
- 환금성 별도 검증. 10회 유찰과 29세대 규모, 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 실거래 가격과 별개의 리스크입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계, 체납세금 및 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,070만원 경매”가 아니라 “2억6천만원대 취득”
이 사건은 숫자를 어디에서 보느냐에 따라 전혀 다른 물건처럼 보입니다. 최저가만 보면 감정가 286,000,000원짜리 주택이 30,709,000원까지 내려온 초저가 경매입니다. 하지만 김동수의 대항력 있는 보증금 261,000,000원이 앞에 서 있기 때문에 현재 예상 인수액이 231,243,762원이고, 실제 경제적 부담은 261,952,762원입니다.
그래도 최근 12개월 평균 298,400,000원과 최신 거래 320,000,000원에 비하면 실질취득액은 낮습니다. 따라서 가격 메리트가 전혀 없는 사건은 아닙니다. 다만 10회 유찰·대규모 보증금 인수·29세대 도시형생활주택 단지형다세대의 환금성을 함께 봐야 합니다. 결론적으로 이 물건은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라, 인수액을 포함한 실질취득가가 최근 실거래보다 낮은지를 정밀하게 따져야 하는 인수형 경매입니다.
