서울남부지방법원 2024타경118945. 화곡동 이도트라움2 제101동 2층 203호의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 숫자만 보면 감정가 286,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 38,386,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 김동수는 2019.04.25 전입·점유했고, 2019.01.24 확정일자를 갖췄으며 임차보증금은 261,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2024.05.27이므로, 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다.
현재 최저가 38,386,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,090,948원을 제외한 37,295,052원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 223,704,948원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 그러므로 현재 회차의 실질취득액은 38,386,000원 + 223,704,948원 = 262,090,948원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 단순한 저가 낙찰 효과가 거의 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경118945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호 (화곡동, 이도트라움2) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 대상면적 35.34㎡ · 지하1층 지상6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 38,386,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2018.11.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.61억 임차보증금
등기부상 수협은행 근저당권은 2018.11.19 설정됐으나 2019.03.14 해지로 이미 말소됐고, 2021.04.09 강서구 압류 역시 2021.04.13 해제됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.04.25 전입·점유의 김동수 임차인입니다. 임차권등기는 2023.05.15 접수됐고, 등기부와 매각물건명세서 모두 매수인에게 대항할 수 있는 임차인임을 확인하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.04.25 확정일자 2019.01.24 | 261,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 현재 가정 223,704,948원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 김동수 보증금 승계 신고 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 중복 산정 금지 | 보증기관 승계 |
③ 가격 판단 — 3,838만원이 아니라 2.62억으로 비교
이 사건의 시세 비교 기준은 최저매각가 38,386,000원이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득 262,090,948원입니다. 이도트라움2의 최근 12개월 유사면적 거래 평균은 270,900,000원, 최신 거래는 2025.12의 276,800,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 약 96.7%, 최신 거래의 약 94.7% 수준으로, 시세 대비 차이는 존재하지만 최저가 38,386,000원에서 느껴지는 할인 폭과는 전혀 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 33.29㎡ | 6 | 276,800,000원 |
| 2025.06 | 33.29㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2024.03 | 33.29㎡ | 3 | 278,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 270,900,000원 |
전체 3건 평균은 273,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -2.6%로 하락 추세입니다. 따라서 실질취득액이 최근 평균보다 조금 낮다는 사실만으로 큰 가격 가점을 주기 어렵습니다. 9회 유찰에도 매수인의 경제적 부담이 보증금 수준에 묶여 있는 구조가 반복 유찰의 핵심 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,090,948원 |
| 1. 임차인 김동수 보증금 | 261,000,000원 | 37,295,052원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 김동수 보증금의 미배당액은 223,704,948원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 251,000,000원은 가정배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 까치산역(지하철2호선·5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측과 북동측으로 폭 약 4-5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,822,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래·환금성. 이도트라움2는 29세대이며 최근 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.0회로, 반복 유찰 자체가 환금성 점검 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,386,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 인수액 223,704,948원을 더한 262,090,948원이 경제적 부담입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김동수 보증금 261,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 인수액이 매각·배당 결과에 따라 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 승계 신고는 김동수 보증금의 대위·승계입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 추가 유찰의 의미. 10회·11회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 임차인 인수액이 그만큼 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 270,900,000원, 최신 거래 276,800,000원과 실질취득액을 비교해야 하며 최근 추세 -2.6%도 함께 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 관련 의무의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “13% 최저가”보다 “2.61억 보증금”을 보라
이 물건의 가장 강한 숫자는 감정가 대비 최저가 13.42%가 아닙니다. 임차보증금 261,000,000원입니다. 현재 38,386,000원에 낙찰된다고 해도 임차인에게 배당되지 않는 223,704,948원을 매수인이 떠안아 실질취득액은 262,090,948원까지 올라갑니다. 이후 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
최근 12개월 유사면적 실거래 평균 270,900,000원과 비교하면 현재 실질취득 부담은 그보다 약간 낮지만, 최근 거래 추세가 -2.6%이고 이미 9회 유찰된 다세대 물건입니다. 따라서 “3,838만원이라 싸다”는 결론은 틀리고, “약 2.62억원의 실질취득가가 현재 시세와 위험을 감안해 충분한가”가 진짜 판단 기준입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 먼저 보는 물건입니다.
