14,293,600원
서울남부지방법원 2024타경119832. 화곡동 아줄리움 제4층 제403호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가에서는 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중이라고 확인됐고, 기준시점 현재 임차인이 점유·거주 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이재홍이며 2016.11.29. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 150,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이승관은 2016.11.28. 전입·확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리로 제시된 2020.04.08. 강서구 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119832 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 5, 제4층 제403호 (화곡동, 아줄리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 이재홍 · 2016.11.29. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 14,293,600원 (12회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이승관 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 임차보증금이 더 중요하다
2014.11.18. 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 2015.03.06. 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준권리는 2020.04.08. 강서구 압류이며, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류·국세 및 지방세 관련 압류· 경매개시결정·국민건강보험공단 압류와 2025년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승관 | 건물전부 | 2016.11.28 | 2016.11.28 | 150,000,000원 | 2024.08.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
2025.02.10. 이승관 명의 주택임차권등기가 접수됐고, 2025.03.10.에는 점유개시일자를 2016.11.28.로 경정했습니다. 이 경정등기는 별도의 임차인을 추가하는 것이 아니라 동일 임차권의 점유개시일을 정정한 내용으로 봅니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정된다
현재 최저가 14,293,600원은 감정가 208,000,000원의 6.87% 수준입니다. 그러나 이 가격을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다. 현재 배당가정에서는 임차인 이승관이 150,000,000원 중 13,636,315원만 배당받고 136,363,685원이 미회수됩니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 14,293,600원 | 13,636,315원 | 136,363,685원 | 150,657,285원 |
| 13회 유찰 시 | 11,434,880원 | 10,829,052원 | 139,170,948원 | 150,605,828원 |
| 14회 유찰 시 | 9,147,904원 | 8,583,242원 | 141,416,758원 | 150,564,662원 |
즉 13회·14회까지 더 유찰돼도 매수인의 실질취득은 각각 150,605,828원, 150,564,662원입니다. 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,293,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,285원 |
| 1. 임차인 이승관 보증금 | 150,000,000원 | 13,636,315원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 12,639,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이승관 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 657,285원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 임차보증금 부족분 136,363,685원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 최저가 6.87%만 보면 안 된다
이 물건의 감정가는 208,000,000원이고 현재 최저가는 14,293,600원입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 임차보증금 인수를 포함하면 현재 실질취득은 150,657,285원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중이며 임차인이 점유·거주 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 제4층 제403호이며, 급배수·난방·위생·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 5,634,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 14,293,600원이 아니라 인수액을 합친 150,657,285원이 핵심입니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 이승관 보증금 150,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족분이 매수인에게 남습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인이 경매신청 채권자와 동일하고 관계인 가능성 주의가 표시돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급증빙·점유관계를 확인해야 합니다.
- 공부상 사무소·현황 주택 차이 확인. 실제 사용과 공부상 용도가 다른 만큼 향후 사용·매도·대출 과정의 영향을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 9세대 규모 아줄리움의 경매 평균 유찰이 12.0회이고 이 사건도 12회 유찰됐습니다.
맺으며 — “14,293,600원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 표면적인 최저가와 실제 매수부담의 차이가 극단적으로 큰 사례입니다. 감정가 208,000,000원에서 12회 유찰돼 최저가가 14,293,600원까지 떨어졌지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 존재합니다. 현재 예상배당으로는 13,636,315원만 변제되고 136,363,685원이 매수인에게 남아 실질취득은 150,657,285원입니다.
13회·14회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 150,605,828원·150,564,662원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 당해세가 선순위로 배당된다면 임차인 미배당액이 더 늘 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 150,000,000원대 실질취득이 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득과 권리부담을 기준으로 보면 고위험 물건입니다.
