서울남부지방법원 2024타경119832. 서울 강서구 화곡동 아줄리움 제4층 제403호로, 공부상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 이재홍이고 2016.11.01. 매매를 원인으로 2016.11.29. 소유권을 취득했으며 거래가액은 150,000,000원입니다. 신청채권자이자 강제경매개시결정의 채권자는 이승관이고 청구금액은 150,000,000원입니다.
권리의 핵심은 2014년 신목신용협동조합 근저당이 아닙니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2015.03.06. 일부포기 원인으로 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2020.04.08. 갑구 3번 압류입니다. 따라서 2016.11.28. 전입한 이승관의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로76길 5, 제4층 제403호 (화곡동, 아줄리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 이재홍 (2016.11.01. 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 11,434,880원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이승관 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 압류, 핵심은 선순위 임차권
2014.11.18. 신목신용협동조합의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당은 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이후 2020.04.08. 갑구 3번 압류가 현재의 말소기준권리로 선언됐고, 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이승관은 2016.11.28. 전입 및 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.5억 인수형
실제 임차인은 이승관 1명으로 봅니다. 을구 3번의 주택임차권은 건물 전부를 대상으로 하고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2016.11.28.이고 배당요구도 2024.08.14. 접수돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 조사됐습니다. 을구 3-2는 3번 임차권의 경정등기로, 점유개시일이 2016.11.28.로 경정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승관 | 건물전부 · 주거 150,000,000원 | 2016.11.28 2016.11.28 | 有 | 有 | 인수 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저매각가는 11,434,880원으로 감정가 208,000,000원의 약 5.5% 수준입니다. 그러나 이 숫자만 보고 매수비용을 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 + 매수인 인수액 ≈ 보증금 150,000,000원이라는 구조가 만들어집니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 11,434,880원 | 139,170,948원 | 보증금 150,000,000원 수준 |
| 14회 유찰 시 | 9,147,904원 | 141,416,758원 | 보증금 150,000,000원 수준 |
| 15회 유찰 시 | 7,318,323원 | 143,213,407원 | 보증금 150,000,000원 수준 |
④ 예상배당표 (매각가 11,434,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.3% 추정) | - | 605,828원 |
| 1. 임차인 이승관 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 10,829,052원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 12,639,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 이승관 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 11,434,880원 중 집행비용 605,828원이 먼저 지출되고, 임차인 이승관에게 10,829,052원이 배당됩니다. 임차인 보증금 부족분은 139,170,948원으로 매수인 인수 위험이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 동일 면적 실거래 매칭이 없어 가격 메리트 유보
아줄리움은 9세대 규모이고, 확인된 대상 면적은 38.0㎡이나 동일 면적 실거래 매칭은 되지 않았습니다. 최신 거래금액과 최신 거래일도 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 이용한 직접적인 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 실질취득 약 150,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 급배수·난방·위생·승강기·화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 291.2㎡, 제3종일반주거지역, 지목 대, 상업기타 이용상황, 평지·정방형이며 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황 주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이가 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 집합건물이고 동일 면적 실거래 매칭이 없어, 일반적인 대단지 주거상품보다 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 11,434,880원은 입찰가격의 숫자일 뿐입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 139,170,948원이며 실질취득은 보증금 150,000,000원 수준입니다.
- 임차인 실체. 이승관이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동일하다는 경고가 있으므로 임대차계약, 보증금 지급 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 2016.11.28. 전입·확정일자와 배당요구가 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 보증금 미배당액은 매수인 인수 위험입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 확인되며, 당해세 해당 시 0순위 차감과 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주택의 차이가 있으므로 실제 사용상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인되므로 해당 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 규모이고 동일 면적 실거래 매칭이 없어 매수·매도 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 낮다”
이 사건은 13회 유찰로 최저매각가가 11,434,880원까지 낮아졌지만, 그 숫자만 보면 안 됩니다. 2016.11.28. 전입한 이승관의 보증금은 150,000,000원이고, 현재 회차에서 139,170,948원이 미배당되므로 매수인 인수 위험이 큽니다. 정확한 경제적 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 해야 하며, 그 수준은 보증금 150,000,000원에 가깝습니다.
여기에 이승관이 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자라는 점에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 별도 리스크가 있고, 공부상 사무소·현황 주택의 불일치, 9세대 소규모 건물, 동일 면적 실거래 매칭 부재, 국세·지방세 압류에 따른 당해세 변수까지 겹칩니다. 권리의 핵심은 인수, 가격의 핵심은 실질취득, 입찰의 핵심은 임차인 실체와 용도 확인입니다.
