9,449,000원
서울남부지방법원 2024타경120092. 영등포구 당산동 나온타워 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사이지하우스이고, 2020.09.07 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 130,000,000원입니다. 이후 2021.10.15 강산주택대부주식회사 명의의 채권최고액 390,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
표면적으로는 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 권리만 보면 단순해 보입니다. 하지만 김태범은 2020.08.13 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준인 2021.10.15 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 한 가지가 최저가 할인 효과를 사실상 상쇄합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경120092 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12, 제4층 제403호 (당산동, 나온타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 13.73㎡ · 9층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 · 2020.09.07 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 9,449,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 최근 실거래 | 2026.01 · 13.73㎡ · 3층 · 82,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.15 강산주택대부주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.11.22 영등포구 압류, 2023.04.10 국 압류, 2024.05.31 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.09 등기된 김태범의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸 표시되어 있지만, 그 임차권의 기초가 되는 전입·점유·확정일자가 2020.08.13으로 말소기준권리보다 앞선다는 점이 중요합니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 김태범 보증금의 미배당 잔액을 인수
| 성명 | 점유·부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태범 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.13 | 2020.08.13 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
| 정수길 | 302호(전입세대확인서) | 2022.10.21 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
김태범은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.05.26입니다. 현 회차 매각가 9,449,000원을 전제로 집행비용 570,082원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 8,878,918원입니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 121,121,082원이 매수인 인수액입니다.
정수길은 전입일이 2022.10.21로 말소기준권리 2021.10.15보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 전입세대확인서상 부분이 302호로 기재되어 있고 보증금은 미상입니다.
③ 가격 비교 — 944만원이 아니라 130,570,082원을 시세와 비교해야 한다
나온타워의 동일 면적 13.73㎡ 최근 거래는 2026.01, 3층, 82,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균은 82,000,000원입니다. 현재 최저가 9,449,000원만 놓고 보면 최근 시세의 11.5%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 실질적인 매수가격을 보여주지 못합니다.
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 9,449,000원 | 121,121,082원 | 130,570,082원 | 159.2% |
| 12회 유찰 시 | 7,559,200원 | 122,976,866원 | 130,536,066원 | 159.2% |
| 13회 유찰 시 | 6,047,360원 | 124,461,492원 | 130,508,852원 | 159.2% |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 9,449,000원에서 7,559,200원, 다시 6,047,360원으로 내려가도 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 그만큼 늘어납니다. 그래서 실질취득은 각각 130,570,082원 → 130,536,066원 → 130,508,852원으로 사실상 130,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 570,082원 |
| 1. 임차인 김태범 보증금 | 130,000,000원 | 8,878,918원 |
| 2. 강산주택대부주식회사 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태범 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 김태범 보증금 미배당액은 121,121,082원이며, 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 서울영동초등학교 북측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 북측으로 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있습니다. 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 나온타워는 21세대, 사용승인일은 2013.10.24입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 9,449,000원에 낙찰받아도 인수액 121,121,082원을 더한 실질취득은 130,570,082원입니다.
- 김태범 대항력 원본 대조. 임대차계약일 2020.08.04, 전입·점유·확정일자 2020.08.13과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 김태범이 임차인이면서 강제경매개시결정 채권자로 기재되어 있어 관계와 채권의 실체를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 강산주택대부주식회사 근저당은 나온타워 203호·206호·302호를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 정수길 기록 확인. 전입세대확인서상 302호로 기재되어 본건 403호와 호수가 다르고 보증금은 미상입니다. 대항력 판정은 말소기준 이후 전입으로 없음입니다.
- 배당 변동성 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 김태범 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “9,449,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 11회 유찰이라는 숫자가 시선을 강하게 끌지만, 권리분석 결과는 정반대 방향을 가리킵니다. 김태범은 2020.08.13 전입·점유·확정일자를 갖춰 2021.10.15 말소기준근저당보다 앞서고, 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 9,449,000원에서 계산된 인수액은 121,121,082원, 실질취득은 130,570,082원입니다. 반면 동일 면적의 최근 12개월 평균이자 최신 실거래는 82,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세의 159.2%이므로, 이 물건을 “감정가 대비 91% 넘게 할인된 저가 물건”으로 해석해서는 안 됩니다.
최저가는 계속 내려가도 보증금 인수가 올라가 실질취득은 약 130,000,000원 부근에 남습니다. 여기에 11회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 8.0회, 최근 동일 면적 거래 1건이라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리·가격을 함께 보면 이 사건의 결론은 명확합니다. 싸 보이는 최저가보다, 대항력 임차보증금 인수와 실질취득액을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
