서울남부지방법원 2024타경120092. 서울 영등포구 당산동 나온타워 4층 403호, 전용 13.73㎡ 규모의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가는 1억 1,000만원인데 12회 유찰되면서 최저매각가는 755만 9,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 93% 이상 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격표에는 낙찰자가 별도로 떠안게 되는 임차보증금이 빠져 있습니다.
임차인 김태범은 2020년 8월 13일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 강산주택대부주식회사 근저당권 설정일은 2021년 10월 15일입니다. 따라서 임차인의 대항력이 근저당권보다 앞서며, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 매각물건명세서에도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경120092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12, 제4층 제403호 (당산동, 나온타워) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 13.73㎡ · 지상 9층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2013.10.24 준공 · 21세대 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.09.07 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,559,000원 (12회 유찰 · 감정가 약 6.87%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김태범 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.15 강산주택대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 (공동담보) |
| 선순위 임차보증금 | 김태범 · 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 122,977,062원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2021년 10월 15일 강산주택대부주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 영등포구 압류, 국세 관련 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
김태범의 주택임차권등기는 2025년 5월 9일 접수되었지만, 임대차계약일은 2020년 8월 4일이고 전입·점유개시·확정일자는 모두 2020년 8월 13일입니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 주어진 권리조사 내용과 매각물건명세서상 선순위 대항력 및 미배당 보증금 인수가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억이 가격을 결정한다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김태범 403호 건물전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2020.08.13 확정 2020.08.13 배당요구 2024.05.26 |
130,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 인수 승계·대위 신고 아님 |
403호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 별도 현황조사에 정수길(전입 2022.10.21)이 기재되어 있으나, 대상 호실이 아닌 302호로 표시되어 있어 403호의 별도 임차인이나 보증금 인수 대상으로 합산하지 않습니다. 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
| 임차인 | 김태범 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.08.04 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2020.08.13 / 2020.08.13 |
| 확정일자 | 2020.08.13 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구일 | 2024.05.26 |
| 주택임차권등기 | 2025.05.09 · 을구 26번 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 현재 예상배당 | 7,022,938원 |
| 현재 예상 미배당 | 122,977,062원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 9.2%, 실질취득은 159.2%
나온타워 동일 면적 13.73㎡의 최근 확인 실거래는 2026년 1월 3층, 82,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 82,000,000원이지만, 이는 거래 표본 1건에 따른 평균입니다. 따라서 개별 호실의 층·상태 차이를 고려해야 하나, 이 거래를 기준으로 하면 실질취득비용이 상당히 높습니다.
| 비교 항목 | 시점 / 조건 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.01 · 3층 · 13.73㎡ | 82,000,000원 | 가격 비교 기준 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적 1건 | 82,000,000원 | 표본 제한 주의 |
| 감정가 | 본건 4층 403호 | 110,000,000원 | 최근 거래보다 높음 |
| 현재 최저매각가 | 12회 유찰 | 7,559,000원 | 최근 거래의 9.2% |
| 실질취득비용 | 최저가 + 예상 인수보증금 | 130,536,062원 | 최근 거래의 약 159.2% |
최저가만 비교하면 7,559,000원 ÷ 82,000,000원 = 약 9.2%입니다. 하지만 매수인이 실제 부담할 금액으로 계산하면 130,536,062원 ÷ 82,000,000원 = 약 159.2%입니다. 최근 실거래보다 48,536,062원 높은 취득비용이 예상됩니다. 여기에 취득세, 명도 관련 비용, 관리비 등은 별도로 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 536,062원 |
| 1. 임차보증금 · 김태범 | 130,000,000원 | 7,022,938원 |
| 2. 근저당 · 강산주택대부 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 김태범 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 임차보증금 | — | 122,977,062원 |
현재 최저매각가를 기준으로 계산한 추정배당입니다. 신청채권자 김태범의 130,000,000원 청구액은 동일인 임차보증금과 중복될 수 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 근저당권의 390,000,000원은 공동담보의 채권최고액으로, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 그대로
앞으로 유찰이 추가되어 최저매각가가 내려가면, 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄어들고 매수인이 인수하는 보증금은 증가합니다. 현재 및 이후 회차의 추정치를 비교하면 실질취득비용이 보증금 130,000,000원 수준에서 거의 고정되는 구조가 분명해집니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 7,559,000원 | 122,977,062원 | 130,536,062원 |
| 13회 유찰 시 | 6,047,200원 | 124,461,650원 | 130,508,850원 |
| 14회 유찰 시 | 4,837,760원 | 125,649,320원 | 130,487,080원 |
현재 7,559,000원에서 14회 유찰 시의 4,837,760원으로 낙찰가가 낮아져도, 예상 실질취득비용은 130,536,062원에서 130,487,080원으로 소폭만 변합니다. 입찰가를 낮추는 것이 실질취득비용 절감으로 이어지지 않는다는 점이 이 사건의 결정적인 특징입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 서울영동초등학교 북측 인근에 소재하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2013년 준공된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 본건은 4층 403호입니다.
- 도로. 북측 약 7m 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 21세대의 소규모 건물이며, 최근 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 8.8회, 본건 12회 유찰이라는 사실을 고려하면 가격 발견과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 김태범의 보증금 130,000,000원 중 예상 미배당 122,977,062원이 매수인 인수 대상입니다. 최종 매각물건명세서에 기재된 인수 조건을 우선 확인하세요.
- 실질취득비용 기준 판단. 최저매각가 7,559,000원이 아니라 추정 실질취득비용 130,536,062원을 기준으로, 최근 실거래 82,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성. 김태범은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 관계, 배당요구 및 청구채권 내역을 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 임차권등기와 점유. 임차권등기는 2025.05.09 접수되었지만 전입·점유개시는 2020.08.13입니다. 임차권등기의 말소 예정 여부만으로 보증금 인수가 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
- 302호 전입자 구분. 현황조사에 정수길의 전입 기록이 있으나 302호로 표시되어 있습니다. 403호의 실제 점유자와 타 호실 전입정보를 구분하여 확인하세요.
- 공동담보 확인. 강산주택대부주식회사의 채권최고액 390,000,000원은 다른 호실을 포함한 공동담보입니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 영등포구 및 국세 관련 압류가 등기되어 있습니다. 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 경매 진행 상태. 2025.11.12 채권자 김OO 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 이것만으로 사건 전체가 기각되었다고 단정할 수 없으므로 해당 결정의 대상·효력과 2026.10.27 매각기일의 실제 진행 여부를 최신 사건기록에서 확인하세요.
- 명도 및 현장 확인. 소유자·임차인의 현재 점유 상황, 열쇠 인도 가능성, 실제 건물 상태 및 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “756만원짜리 집이 아니라, 1.3억원을 부담해야 하는 경매”
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 110,000,000원인 다세대주택을 최저가 7,559,000원에 입찰할 수 있기 때문입니다. 하지만 그 숫자는 경매대금일 뿐, 실제 취득비용이 아닙니다.
임차인 김태범은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유·확정일자를 갖췄으며, 보증금 130,000,000원 중 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 예상 인수액은 122,977,062원이고, 이를 낙찰가와 합치면 130,536,062원입니다.
동일 면적의 최근 거래가격은 82,000,000원입니다. 그에 비해 실질취득비용이 약 159.2%라는 점에서 가격 메리트는 없으며, 12회 유찰된 이력과 소형 다세대주택의 환금성까지 고려하면 위험은 더욱 커집니다. 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현재 알려진 수치만으로는 적극적인 입찰을 뒷받침하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 낙찰가가 한 번 더 내려가는지를 보는 것보다 먼저, 선순위 임차보증금의 실질 인수 조건과 현재 권리관계가 달라졌는지를 확인해야 합니다. “최저가가 싸다”와 “실제로 싸게 취득한다”는 완전히 다른 이야기입니다.
