서울남부지방법원 2024타경120092. 영등포구 당산동 나온타워 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 14,764,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 실거래 82,000,000원의 18.0%에 불과합니다.
그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 김태범은 2020.08.13 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 강산주택대부주식회사의 근저당권은 그보다 늦은 2021.10.15 설정입니다. 김태범은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 14,764,000원에서는 집행비용 665,752원을 제외한 14,098,248원만 임차인에게 배당되고, 나머지 115,901,752원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 14,764,000원 + 115,901,752원 = 130,665,752원입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나므로, 총취득부담은 보증금 130,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경120092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-12, 제4층 제403호 (당산동, 나온타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 대상면적 13.73㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사이지하우스 (2020.09.07 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 14,764,000원 (9회 유찰 · 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태범 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.15 강산주택대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2013년부터 2017년까지 설정됐던 다수 근저당권·가압류·경매개시결정은 2018.03.21 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.08.13 김태범의 전입·점유·확정일자와 2021.10.15 강산주택대부주식회사 근저당권의 선후관계입니다.
김태범의 임차권등기는 2025.05.09 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입과 점유는 2020.08.13입니다. 이는 말소기준권리보다 빠르므로, 임차권등기 자체가 뒤에 기록됐다는 이유로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 배당요구도 2024.05.26 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
임차인 현황
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김태범 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입 2020.08.13 확정 2020.08.13 배당요구 2024.05.26 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 말소기준보다 전입이 빠르며 미배당 잔액을 매수인이 인수 |
| 정수길 302호(전입세대확인서) | 전입 2022.10.21 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 이후 전입이며 403호가 아닌 302호로 기재 |
403호 권리분석의 핵심 임차인은 김태범 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 정수길은 현황조사상 302호로 기재돼 이 사건 403호와 호수가 다릅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
나온타워 동일 면적 13.73㎡의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026년 1월 3층이 82,000,000원에 거래됐으며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 82,000,000원입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 최근 실거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2026.01 · 3층 | 82,000,000원 | 100.0% | 비교 기준 |
| 감정가 | 110,000,000원 | 134.1% | 최근 거래보다 높음 |
| 표면 최저가 | 14,764,000원 | 18.0% | 인수액을 제외한 착시 가격 |
| 현재 회차 실질취득 | 130,665,752원 | 159.3% | 최근 시세 이상 |
표면 최저가는 최근 실거래의 18.0%지만, 매수인이 부담하는 실질취득금액은 최근 거래보다 48,665,752원 높습니다. 감정가보다도 실질취득비용이 20,665,752원 높아집니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 87% 할인” 또는 “실거래 대비 82% 할인”으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 14,764,000원 | 115,901,752원 | 130,665,752원 |
| 10회 유찰 시 | 11,811,200원 | 118,801,402원 | 130,612,602원 |
| 11회 유찰 시 | 9,448,960원 | 121,121,121원 | 130,570,081원 |
나온타워는 21세대, 2013.10.24 준공 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.5회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 이 사건은 이미 평균을 넘는 9회 유찰 상태이며, 낮은 표면 최저가에도 매각이 이어지지 않은 배경을 임차보증금 인수와 소형 도시형생활주택의 환금성에서 찾아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,752원 | - |
| 1. 임차인 김태범 보증금 | 130,000,000원 | 14,098,248원 | 115,901,752원 |
| 2. 강산주택대부 근저당 | 390,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 현재 강제경매 신청채권 | 130,000,000원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 강산주택대부 근저당권은 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 115,901,752원은 매수인에게 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 평탄한 세장형 토지이며 북측 약 7미터 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지면적은 319.0㎡, 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 21세대의 소규모 도시형생활주택이며 대상면적은 13.73㎡입니다. 확인된 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이고, 경매 평균 유찰은 6.5회로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총인수액으로 판단. 현재 입찰금액과 임차보증금 미배당액을 합산한 130,665,752원을 취득원가 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 차단. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득비용은 각각 130,612,602원·130,570,081원으로 거의 줄지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 김태범이 임차권자이면서 현 사건 신청채권자이므로 임대차계약서, 보증금 지급 계좌, 점유 자료와 배당요구서를 직접 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장 조사하고, 인수 보증금 정산과 인도 시점을 입찰 전에 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강산주택대부 근저당권은 나온타워 203호·206호·302호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 82,000,000원을 절대 시세로 단정하지 말고 층·상태·임대수익을 추가 비교해야 합니다.
맺으며 — “1,476만원에 낙찰받아도 1.31억짜리다”
이 사건은 9회 유찰과 14,764,000원이라는 숫자 때문에 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 빠른 임차인 김태범의 보증금 130,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가에서 임차인이 배당받는 금액은 14,098,248원뿐이고, 미배당 115,901,752원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득비용은 130,665,752원입니다.
최근 동일 면적 거래 82,000,000원과 비교하면 실질취득비용이 159.3%에 달합니다. 나온타워의 평균 유찰 6.5회, 이 사건의 9회 유찰, 21세대 소규모 도시형생활주택이라는 환금성까지 겹칩니다. 추가 유찰도 총부담을 의미 있게 낮추지 못합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형 물건으로, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.