최저가 36,776,000원이 아니라 ‘실질취득 279,061,968원’을 봐야 한다 — 가산동 금강노블레스 504호

서울남부지방법원 2024타경121057. 서울 금천구 가산동 금강노블레스 제101동 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 표면상으로는 감정가 274,000,000원짜리 물건이 9회 유찰돼 최저가 36,776,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가에서 끝나지 않습니다. 임차인 권용일은 점유개시 2022.05.28., 전입 2022.05.30., 확정일자 2022.04.22.로, 말소기준인 2024.06.13. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

권용일의 임차보증금은 278,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현 최저가 36,776,000원을 기준으로 집행비용 1,061,968원을 먼저 제하면 임차인에게 배당되는 금액은 35,714,032원뿐입니다. 나머지 242,285,968원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 더한 권리상 실질취득액은 279,061,968원으로, 보증금 278,000,000원에 집행비용 효과가 더해진 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

이 사건에는 선순위 근저당이 없고, 법원이 지정한 말소기준은 2024.06.13. 갑구 6번 임의경매개시결정입니다. 반면 권용일의 임대차계약일은 2022.03.26., 확정일자는 2022.04.22., 점유개시는 2022.05.28., 전입일은 2022.05.30.이며 주택임차권등기는 2024.02.13. 접수됐습니다. 대항요건과 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 부족액은 낙찰자에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

실제 임차인은 권용일 1명입니다. 시보증은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 권용일의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 추가 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 분석해야 할 보증금 총액은 권용일의 278,000,000원 한 건입니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.78억

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어납니다. 그 결과 낙찰가 + 인수액은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.

현 회차의 권리상 실질취득액은 279,061,968원, 10회 유찰 시에는 278,929,574원, 11회 유찰 시에는 278,823,660원입니다. 최저가가 36,776,000원에서 23,536,640원으로 내려가더라도 실질취득액은 계속 약 278,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 보증금에 수렴하는 실질취득액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,776,000원 가정)

집행비용 1,061,968원을 제외한 매각대금 전액이 권용일에게 배당되지만, 보증금 부족액 242,285,968원은 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제5층 제504호입니다. 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
• 주위환경. 서울가산초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 및 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 업무시설과 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측과 서측으로 약 5m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·지구단위계획구역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 공원에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성 신호. 오피스텔 물건이 9회 유찰된 상태이므로, 표면 할인율과 별개로 실제 응찰수요와 인수보증금 부담을 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현 회차 기준 낙찰대금 36,776,000원과 인수액 242,285,968원을 합산한 279,061,968원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 권용일의 임대차계약, 전입, 점유, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기명령 서류를 직접 대조하세요.
• 보증기관 승계 범위 확인. 시보증은 권용일 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 합산하지 않되, 실제 대위변제액과 승계 범위는 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
• 감정평가 임차기재 불일치 확인. 정연중·276,000,000원 기재가 제504호에 해당하는지, 권용일·278,000,000원과 어떤 관계인지 원문에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.02.04. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 현황과 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동분이 임차인 배당액과 최종 인수액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 명도와 보증금 반환을 분리해 검토. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도 절차와 미배당 보증금 반환책임을 각각 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부, 매각물건명세서, 배당 추정 및 감정평가 내용을 바탕으로 하므로 입찰 전 최신 등기부와 법원 비치서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 9회여도 총부담은 감정가보다 높다”

이 물건은 감정가 274,000,000원에서 최저가 36,776,000원까지 내려와 표면상 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권용일의 선순위 임차보증금 278,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않기 때문에, 현 회차 낙찰자는 부족액 242,285,968원을 인수합니다.

결국 권리상 실질취득액은 279,061,968원으로 감정가의 101.8%입니다. 10회 또는 11회까지 추가 유찰돼도 실질취득액은 각각 278,929,574원과 278,823,660원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 9회 유찰, 오피스텔 용도, 임차자료 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않습니다. 이 사건은 가격 할인형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형으로 봐야 합니다.