서울남부지방법원 2024타경121057. 금천구 가산동 금강노블레스 101동 601호 오피스텔입니다. 표면적인 숫자는 감정가 274,000,000원에서 9회 유찰된 최저매각가 36,776,000원입니다. 하지만 이 사건의 가격을 결정하는 숫자는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 281,000,000원입니다.
임차인 이기정은 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고, 2022.06.17. 확정일자를 갖췄습니다. 2024.01.29.에는 보증금 281,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 사건의 권리기준일인 2024.06.13.보다 모두 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 그대로 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121057 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제6층 제601호 (가산동, 금강노블레스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 13층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.04.13. |
| 소유자 | 신민경 (2020.07.30. 매매, 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 36,776,000원 (9회 유찰, 감정가의 13.42%) |
| 경매 형태 | 파산자 신민경의 파산관재인 변호사가 신청한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기 흐름에는 신탁과 신탁말소 이력이 있으나, 현재 소유자는 신민경입니다. 핵심은 2024.01.29. 등기된 이기정의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.06.16., 확정일자 2022.06.17., 전입·점유개시일 2022.07.29.로 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 지위·사용 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기정 | 실제 임차인 · 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2022.06.17. 전입·점유 2022.07.29. 임차권등기 2024.01.29. | 281,000,000원 | 2024.01.29. | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 · 이기정 보증금 관련 | 전입 기준 2022.07.29. 확정 기준 2022.06.17. | 0원 | 2024.09.11. | 승계·중복 별도 합산 금지 |
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 인수형 사건에서는 최저매각가만 비교하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 임차보증금 수준으로 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 13.42% | 36,776,000원 | 245,285,968원 | 282,061,968원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% | 29,420,800원 | 252,508,774원 | 281,929,574원 |
| 11회 유찰 시 감정가 8.59% | 23,536,640원 | 258,287,020원 | 281,823,660원 |
현재 회차의 실질취득액 282,061,968원은 감정가 274,000,000원보다 8,061,968원 높고, 감정가의 102.9%입니다. 10회 또는 11회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 각각 281,929,574원, 281,823,660원으로 거의 변하지 않습니다.
비교할 최신 실거래 기준값이 없어 시세 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다. 다만 최소한 감정가 기준으로는 할인 매수가 아니며, 시세 비교를 진행할 때도 반드시 36,776,000원이 아니라 282,061,968원을 기준으로 삼아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.9% 추정) | - | 1,061,968원 |
| 1. 임차인 이기정 보증금 | 281,000,000원 | 35,714,032원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 신민경의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이기정은 배당으로 35,714,032원을 변제받고, 부족분 245,285,968원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 2020.04.13. 사용승인됐으며, 개별난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 동측과 서측으로 약 5m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지이며, 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이면서 9회 유찰된 이력이 있고, 최저가와 실질취득액의 차이가 매우 커 일반 입찰자가 가격을 오인하기 쉬운 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총취득액 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 이기정의 보증금 281,000,000원, 계약일·전입일·확정일자와 배당요구 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 이기정 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현 점유 상태 확인. 임차권등기가 설정된 경우 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도, 내부 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.02.04. 민간임대주택등기의 말소 여부와 매수인에게 미치는 영향을 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 감정평가서의 임차권 기재 대조. 감정평가 참고사항에는 정연중·임차보증금 276,000,000원이 기재돼 있으므로, 601호 관련 사항인지 다른 평가 대상 호실의 내용인지 호수별 평가명세와 내부구조도로 확인해야 합니다.
- 매각 진행 상태 확인. 기재된 매각기일의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 인도·명도 비용과 기계식주차장 이용 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려갈수록 싸지는 사건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 36,776,000원이지만, 매수인이 실제 부담하는 금액은 282,061,968원입니다. 대항력 있는 임차보증금 281,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 약 2.82억원에 머뭅니다.
현재 계산만으로도 실질취득액은 감정가의 102.9%입니다. 최신 실거래와 비교되지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없고, 9회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 총취득액은 싸지 않습니다. 이 사건은 저가 낙찰 기회가 아니라, 선순위 임차보증금 인수 구조를 정확히 읽지 못하면 큰 금액을 추가 부담하게 되는 고위험 가격 착시형입니다.