서울남부지방법원 2024타경122067. 구로구 온수동 에코그린빌 제101동 제4층 제401호, 도시형 생활주택인 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김형숙은 2019.06.07 주민등록, 2019.06.14 점유개시, 2019.05.30 확정일자를 갖추고 있으며, 2023.08.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 2021.06.14 증액분 10,000,000원을 포함해 299,000,000원입니다.
말소기준은 2023.10.31 접수된 케이비국민카드 가압류입니다. 임차권과 전입은 그보다 앞서므로 김형숙은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 28,347,000원에서는 집행비용 910,246원을 제외한 27,436,754원만 임차인에게 배당되고, 271,563,246원이 미배당 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 부일로1길 128-24, 제101동 제4층 제401호 (온수동, 에코그린빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 / 층 | 43.04㎡ · 철근콘크리트구조 6층 내 제4층 |
| 사용승인 | 2019.02.07 |
| 소유자 | 정선임 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 28,347,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
실제 임차인은 김형숙 1명입니다. 명세서에 함께 나타나는 시보증은 김형숙 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 임차인의 보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2019.06.07 / 2019.05.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 확정일자 2019.05.30 | 판정 대상 아님 | 중복 합산 금지 | 김형숙 승계 |
김형숙은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 충당할 수 없습니다. 따라서 대항력 + 미배당 잔액 인수가 동시에 작동합니다.
③ 11회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 299,000,000원
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 잔액이 커집니다. 그래서 화면상 최저가가 크게 낮아져도 매수인의 전체 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 28,347,000원 | 271,563,246원 | 299,910,246원 |
| 12회 유찰 시 | 22,677,600원 | 277,130,597원 | 299,808,197원 |
| 13회 유찰 시 | 18,142,080원 | 281,584,477원 | 299,726,557원 |
④ 시세 비교 — 기준은 28,347,000원이 아니라 299,910,246원
에코그린빌 실거래는 2021.07 전용 43.91㎡ 4층 284,000,000원, 2023.04 전용 43.91㎡ 5층 295,000,000원입니다. 전체 평균은 289,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 295,000,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 3.9% 높습니다.
현재 실질취득액 299,910,246원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 295,000,000원보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 910,246원 |
| 1. 임차인 김형숙 보증금 | 299,000,000원 | 27,436,754원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,295,889원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김형숙 보증금 중 배당되지 않는 271,563,246원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 등기 타임라인 해석
2019.08.23 정선임에게 소유권이 이전됐고, 2022.12.07 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 김형숙의 주택임차권은 2023.08.07 등기됐으며, 그 뒤인 2023.10.31 케이비국민카드 가압류가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.06.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.02.05 구로구 압류, 2025.05.12 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동 소재 온수역 북서측에 위치하며, 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 온수역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 896.0㎡, 대체로 사다리형의 주거용 건부지이며 서측으로 폭 약 5미터 내외 도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·정비구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 거래 표본. 에코그린빌은 28세대이며, 제공 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 28,347,000원이 아니라 인수액을 합친 299,910,246원을 실제 취득비용의 기준으로 보세요.
- 임차보증금 확인. 김형숙 보증금 299,000,000원과 배당 후 미변제 잔액이 매수인 부담의 핵심입니다.
- 승계 중복 계산 금지. 시보증은 김형숙 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금처럼 합산하지 마세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 299,808,197원·299,726,557원으로 보증금 부근에서 유지됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 295,000,000원입니다. 현재 실질취득 299,910,246원이 이를 웃돕니다.
- 등기 원본 확인. 주택임차권·민간임대주택등기·압류 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 11회”보다 중요한 것은 299,000,000원 보증금
이 물건은 감정가 330,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 28,347,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 김형숙의 보증금 299,000,000원이 경매가격을 사실상 붙잡고 있습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액은 271,563,246원, 최저가와 합친 실질취득은 299,910,246원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 295,000,000원이므로, 현재 실질취득액은 최근 시세보다 높습니다. 게다가 추가 유찰이 발생해도 매각가 감소분만큼 인수액이 늘어 전체 부담이 약 299,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “보증금 인수까지 포함해 시세보다 유리한가”입니다. 현재 데이터 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
