35,434,000원
서울남부지방법원 2024타경122067. 온수동 에코그린빌 제101동 제4층 제401호로, 감정 이용상태는 도시형 생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 표면적인 할인율과 실제 취득비용이 완전히 다르게 움직이는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 김형숙은 2019.06.07 주민등록, 2019.05.30 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기도 2023.08.07 등기됐습니다. 임차보증금은 299,000,000원이며, 현재 최저가 35,434,000원으로 매각될 경우 배당액은 34,396,188원에 그쳐 264,603,812원이 매수인에게 남습니다.
따라서 감정가 330,000,000원 대비 최저가가 35,434,000원까지 내려왔다는 사실은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 커지는 구조라, 실질취득은 약 299,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 시세 비교 역시 최저가가 아니라 이 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경122067 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 부일로1길 128-24, 제101동 제4층 제401호 (온수동, 에코그린빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(단지형다세대주택) · 6층 내 제4층 |
| 비교 면적 | 43.04㎡ |
| 사용승인 | 2019.02.07 |
| 소유자 | 정선임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 35,434,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준은 2023.10.31 주식회사 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 구로구·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김형숙의 주택임차권은 2023.08.07 등기로 말소기준보다 앞서고, 전입일도 2019.06.07입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.06.07 확정 2019.05.30 | 299,000,000원 | 배당요구 있음 2023.08.07 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 전입 미상 확정 2019.05.30 | 별도 보증금 아님 | 승계 신고 | 승계 대항력 미상 |
실제 임차인은 1명, 김형숙입니다. ‘시보증’ 표시는 김형숙 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 김형숙은 전입·확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 가격 구조 — 35,434,000원이 아니라 약 299,000,000원
현재 최저매각가는 감정가 330,000,000원의 10.74%인 35,434,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 가격에서 김형숙에게 배당되는 금액은 34,396,188원이고, 부족분 264,603,812원이 매수인 부담으로 남습니다. 그래서 낙찰가가 추가로 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득 기준은 보증금 약 299,000,000원에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 35,434,000원 | 264,603,812원 | ≈ 299,000,000원 수준 |
| 11회 유찰 시 | 28,347,200원 | 271,563,050원 | ≈ 299,000,000원 수준 |
| 12회 유찰 시 | 22,677,760원 | 277,130,440원 | ≈ 299,000,000원 수준 |
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로는 싸지 않다
에코그린빌의 비교 실거래는 2021.07 제4층 284,000,000원, 2023.04 제5층 295,000,000원이며 전체 평균은 289,500,000원입니다. 최근 기준 거래와 최근 기준 평균은 모두 295,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 3.9% 높은 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.91㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.91㎡ | 4 | 284,000,000원 |
| 평균 | 43.04㎡ 비교 | 2건 | 289,500,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 기준 거래 295,000,000원의 12.0%에 불과하지만, 그것은 이 사건에서 의미 있는 시세 비교가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영한 실질취득 약 299,000,000원을 기준으로 보면 최근 기준 거래 295,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,037,812원 |
| 1. 임차인 김형숙 보증금 | 299,000,000원 | 34,396,188원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,295,889원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김형숙 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 김형숙 보증금 중 264,603,812원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동 소재 온수역 북서측. 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·7호선 온수역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 6층 내 제4층 제401호. 사용승인일은 2019.02.07이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 896.0㎡, 공시지가 1,996,000원/㎡, 대체로 사다리형의 주거용 건부지입니다.
- 규모. 에코그린빌은 28세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 35,434,000원은 입찰의 시작가격일 뿐, 경제적 취득부담은 김형숙 보증금 인수를 포함해 약 299,000,000원 수준입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 264,603,812원입니다. 실제 배당결과와 인수잔액을 반드시 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 11회·12회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 271,563,050원·277,130,440원으로 증가합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 김형숙 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 기준 거래 295,000,000원과 실질취득 약 299,000,000원을 비교해야 하며 최저가의 시세 대비 12.0%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰”이 이 물건을 싸게 만들지는 않는다
감정가 330,000,000원이 10회 유찰되어 최저가 35,434,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인 김형숙의 보증금 299,000,000원이 가격을 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 264,603,812원이 매수인에게 인수되고, 더 유찰되면 낙찰가는 떨어져도 인수액이 커집니다.
결국 판단 기준은 최저가 35,434,000원이 아니라 실질취득 약 299,000,000원입니다. 이 금액은 최근 기준 거래 295,000,000원보다 높습니다. 여기에 이미 10회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 실질가격에는 메리트가 없는 구조로, 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수를 포함한 총 부담이 시세에 맞는가”입니다.
