서울남부지방법원 2024타경124957. 마곡동 퀸즈파크나인 제1층 제118호로, 감정평가 기준 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1,562,000,000원이고 현재 최저매각가는 799,744,000원으로, 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김양섭이며, 2017.09.05. 강서농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 양혜정의 72,000,000원 근저당, 김형수의 120,000,000원 근저당과 2024.07.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사에서는 주식회사 봄의별과 뉴아인스(주) 마곡이 확인됐습니다. 두 점유자 모두 전입신고가 말소기준권리인 2017.09.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 뉴아인스(주) 마곡은 보증금 80,000,000원, 월차임 4,500,000원으로 조사됐고, 주식회사 봄의별은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 봄의별 역시 전입 시점이 2021.10.15.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경124957 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로 247, 제1층 제118호 (마곡동, 퀸즈파크나인) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설로 이용 중 |
| 건물 | 지하 5층·지상 13층 건물 내 제1층 제118호 · 사용승인일 2017.07.07. |
| 소유자 | 김양섭 |
| 감정가 / 최저가 | 1,562,000,000원 / 799,744,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서농업협동조합 / 1,358,387,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.09.05. 강서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 양혜정의 72,000,000원 근저당, 김형수의 120,000,000원 근저당과 2024.07.22. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 2곳 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 봄의별 | 미상 | 2021.10.15. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 뉴아인스(주) 마곡 | 전부 | 2023.06.15. | 80,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2017.09.05.보다 늦습니다. 따라서 현 조사 내용 기준으로는 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 주식회사 봄의별은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 늦다는 점은 명확합니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가 1,562,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 799,744,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 639,795,200원, 그 다음은 511,836,160원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 799,744,000원 | 842,653,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 639,795,200원 | 1,001,002,752원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 511,836,160원 | 1,127,682,202원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 최저가 799,744,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 3회 유찰이라는 사실 자체도 현재 시장에서 가격 수용성이 낮았음을 보여주는 신호로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 799,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,397,440원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 789,346,560원 |
| 2. 근저당 · 양혜정 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김형수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권 1,632,000,000원 중 789,346,560원이 배당되고, 842,653,440원이 미배당으로 남습니다. 강서농업협동조합 청구액 1,358,387,835원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 마곡동 발산역 서측 인근. 주위는 상업·업무용빌딩, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용. 기준시점 판매시설로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 13층 건물 내 제1층 제118호입니다. 사용승인일은 2017.07.07.입니다.
- 도로. 남측으로 약 50m 내외 공항대로, 북측으로 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등이며, 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원문 확인. 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함된 것으로 기재돼 있으므로 분양계약서, 대금납부 자료, 취득세 납부자료 및 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 주식회사 봄의별 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 구체적 점유부분이 확인되지 않았으므로 현장 및 최신 매각자료를 확인해야 합니다.
- 뉴아인스(주) 마곡 명도 검토. 전부 점유, 보증금 80,000,000원·월차임 4,500,000원으로 조사되어 있어 낙찰 뒤 실제 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 51.2%만으로 응찰가를 정하지 말고 판매시설의 현 임대수익·공실·상권 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로 실제 매각 전 최신 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 대지권이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.05. 강서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 2곳의 점유자도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 799,744,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없어 이것이 시장가격 대비 싼 수준인지는 확인되지 않습니다. 여기에 대지권 미등기가 명세서상 핵심 확인사항으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 감정가 절반 수준’이라는 숫자보다, 대지권 관련 원문 확인과 판매시설의 실제 시장가·임대수익 검증이 더 중요합니다.
