인수는 0원, 그러나 ‘대지권 미등기’와 판매시설 가격을 확인해야 한다 — 마곡 퀸즈파크나인 118호

서울남부지방법원 2024타경124957. 마곡동 퀸즈파크나인 제1층 제118호로, 감정평가 당시 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2017.09.05. 설정된 강서농업협동조합의 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 설정된 양혜정 근저당 72,000,000원, 김형수 근저당 120,000,000원과 2024.07.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

점유자는 두 법인입니다. 주식회사 봄의별은 2021.10.15., 뉴아인스(주) 마곡은 2023.06.15. 점유를 시작해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 내용대로라면 두 임차인의 보증금은 낙찰자가 승계하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도와 영업장 정리 절차는 별도로 예상해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 임차보증금 인수는 없다

소유권보존과 신탁등기를 거쳐 김양섭에게 소유권이 이전된 직후, 강서농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 개인 근저당 2건은 배당을 받지 못하더라도 낙찰자에게 넘어오지 않고 소멸합니다. 현재 최저가 기준 채권자 전체 미배당액은 397,296,000원이지만, 이는 채무자 측 잔존채무 문제이지 매수인의 인수금액이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 임차인 모두 말소기준권리일인 2017.09.05.보다 뒤에 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 뉴아인스(주) 마곡의 보증금 80,000,000원도 매수인 승계 대상이 아닙니다. 주식회사 봄의별은 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력 인수는 발생하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으나, 이는 배당순위 문제일 뿐 낙찰자의 보증금 인수 문제와는 구분됩니다.

③ 대지권 미등기 — 가격 포함 정황은 있으나 등기 확인이 핵심

매각물건명세서에는 대지권 미등기라고 기재되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 적정 대지권가격이 포함되어 있고, 신청채권자는 건물 및 대지가격이 포함된 분양계약서 사본을 제출했습니다. 채무자 겸 소유자가 강서농업협동조합 대출로 중도금 6차분과 잔금을 납부했다는 서면과 송금영수증도 제출됐으며, 취득세 역시 전유부분 취득 당시 대지지분을 포함한 과세표준액으로 납부됐습니다.

④ 가격 판단 — 감정가의 80%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 1,249,600,000원으로 감정가 1,562,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 비율은 감정가에서 한 차례 유찰됐다는 의미일 뿐, 최근 실제 거래가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.

낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 가격 하락은 권리 인수액을 늘리지 않습니다. 다만 판매시설의 실제 수익성과 거래가를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,249,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 강서농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당 2건과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 기준 미배당액은 397,296,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 발산역 서측 인근으로, 상업·업무용 빌딩과 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 발산역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기준시점 판매시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 조건. 토지 남측으로 폭 약 50m 내외 공항대로, 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 조건. 일반상업지역의 평탄한 가로장방형 상업용 토지이며, 토지면적은 6,990.2㎡, 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다.
• 규제. 마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·중요시설물보호지구 (공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2017.07.07.이며 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 분양계약서, 송금영수증, 취득세납부확인서와 대지지분 귀속 관계를 대조하고 낙찰 후 대지권등기 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 퀸즈파크나인 제1층 판매시설의 최근 매매사례와 임대료, 공실, 관리비를 확인해 1,249,600,000원의 적정성을 검증하세요.
• 점유 범위 확인. 뉴아인스(주) 마곡은 전부를 점유한 것으로 조사됐고, 주식회사 봄의별은 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장에서 실제 사용 구역을 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 뉴아인스(주) 마곡의 보증금 80,000,000원·월 차임 4,500,000원과 주식회사 봄의별의 보증금 및 계약 조건을 임대차계약서로 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명의 인도와 영업장 철수 기간·비용을 응찰가에 반영하세요.
• 배당 변동 요인. 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역 및 공항 관련 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 이용·거래 제한이 실제 영업과 취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 대지권은 별도 심사

이 물건은 말소기준권리 이후의 임차인 2명과 근저당 2건이 모두 낙찰자에게 승계되지 않아 권리상 인수금은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득금액도 최저가와 같은 1,249,600,000원입니다.

그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 대지권이 아직 등기되지 않았고, 판매시설의 최근 거래가격과 수익성을 검증할 비교 근거도 확인되지 않았습니다. 감정가의 80%라는 숫자는 할인율일 뿐 시세 대비 저가를 증명하지 않습니다. 근저당 인수는 합격, 임차인 인수도 합격, 대지권과 가격은 보수적 재확인. 이 사건의 승부처는 권리 말소가 아니라 대지권등기의 완결 가능성과 1층 판매시설의 실제 시장가입니다.