인천지방법원 2023타경11530. 갈산동 스카이캐슬 비동 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 255,000,000원짜리 물건이 17회 유찰돼 최저매각가가 847,000원까지 내려온 이례적인 모습입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가격이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다.
박혜숙의 임대차계약일은 2020.11.19, 확정일자는 2020.12.29, 점유개시일은 2021.01.18, 주민등록일자는 2021.09.27입니다. 제공된 말소기준은 2022.09.26 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입이 그보다 앞서며, 임차인 자료에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경11530 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 평천로 366, 비동 4층401호 (갈산동,스카이캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 “오피스텔”로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 10층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.01.05 매매 · 거래가액 239,000,000원 · 2021.01.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 847,000원 (17회 유찰) |
| 청구금액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜숙 | 4층 401호 77.28㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.27 | 2020.12.29 | 239,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 238,568,246원 |
박혜숙은 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.11.01입니다. 현재 회차 847,000원 매각을 가정하면 집행비용 415,246원을 제외한 431,754원이 임차보증금에 배당되고, 238,568,246원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
③ 가격 구조 — 847,000원이 ‘취득가’가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 847,000원이지만, 이 금액만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 238,568,246원으로, 경제적 부담은 847,000원 + 238,568,246원 구조입니다. 즉 실질취득은 임차보증금 239,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 17회 유찰 | 847,000원 | 238,568,246원 | ≈239,000,000원 수준 |
| 18회 유찰 시 | 592,900원 | 238,817,772원 | ≈239,000,000원 수준 |
| 19회 유찰 시 | 415,030원 | 238,992,441원 | ≈239,000,000원 수준 |
감정가는 255,000,000원이고 소유권 이전 당시 거래가액은 239,000,000원이지만, 이 두 숫자만으로 현재 시세 대비 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 사건에서 확실하게 말할 수 있는 것은 최저매각가 847,000원 자체가 가격 메리트의 근거가 아니라는 점입니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 239,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 415,246원 |
| 1. 임차인 박혜숙 보증금 | 239,000,000원 | 431,754원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜숙 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 49.0%로 추정돼 있으며, 임차인 박혜숙에게 배당되는 금액은 431,754원입니다. 임차보증금 부족분 238,568,246원은 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “오피스텔”로 이용중이며, 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 “삼산사거리” 서측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 약 25M, 남측 약 12M 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 기계식주차장, 개별난방 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지정보. 토지면적 1,038.0㎡, 공시지가 2,303,000원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 17회 유찰 이력 자체는 환금성과 응찰 수요를 재점검해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 847,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 미배당 인수액은 238,568,246원입니다.
- 임차권 원문 확인. 박혜숙의 전입 2021.09.27, 확정일자 2020.12.29, 보증금 239,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 강제경매 신청채권 관계 확인. 박혜숙은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있으므로 신청채권과 보증금채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.18 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재하므로 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 추가 유찰 전략 재검토. 18회·19회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 미배당 인수액은 오히려 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가를 낮추지 않습니다.
맺으며 — “847,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 255,000,000원에서 17회 유찰돼 847,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 실제 임차인 박혜숙의 보증금은 239,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 431,754원뿐이어서 238,568,246원을 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼 592,900원, 415,030원으로 내려가더라도 인수액은 각각 238,817,772원, 238,992,441원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 약 239,000,000원 수준의 실질취득 부담이어야 합니다.
결론은 D. 최저가가 극단적으로 낮다는 이유로 높은 평가를 줄 수 없습니다. 대항력 임차인의 대규모 미배당 인수, 17회 유찰, 오피스텔 용도에 더해 말소기준 이전 민간임대주택등기의 처리 여부까지 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰 후 무엇을 얼마만큼 승계하느냐입니다.
