서울남부지방법원 2024타경127116. 독산동 ‘더뷰’ 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 감정평가 기준 현황은 주거용으로 조사됐습니다. 핵심 권리는 임차인 최해완의 보증금 230,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.10.16., 확정일자는 2020.10.30., 전입·점유개시는 2020.11.13.이고, 말소기준권리로 선언된 금천구 압류는 2022.03.04.입니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
이 때문에 최저가가 감정가 212,000,000원에서 135,680,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 매각가 가정에서 임차인이 배당받는 금액은 132,980,480원이고, 보증금에서 남는 97,019,520원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 135,680,000원 + 97,019,520원 = 232,699,520원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경127116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 345, 제2층 제203호 (독산동, 더뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 제2층 제203호 |
| 비교대상 면적 | 30.78㎡ · 실거래 표본 면적과 불일치 |
| 소유자 | 박재오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 135,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최해완 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
등기상 2020.03.16. 경인북부수산업협동조합 근저당권 5,200,000,000원은 2020.04.06. 이미 말소됐고, 수협은행 신탁 역시 2020.11.13. 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.03.04. 금천구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최해완 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.11.13 / 2020.10.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
최해완은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 현재 최저가 자체가 보증금보다 낮아 전액 변제가 불가능합니다. 현재 회차 기준 예상배당 132,980,480원 이후 남는 97,019,520원이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지면 그만큼 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 97,019,520원 | 232,699,520원 |
| 3회 유찰 시 | 108,544,000원 | 106,224,384원 | 123,775,616원 | 232,319,616원 |
| 4회 유찰 시 | 86,835,200원 | 84,872,166원 | 145,127,834원 | 231,963,034원 |
④ 시세 비교 — 최저가 56.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제공된 THEVIEW 거래표본은 6건, 평균 241,983,333원이며 최신 거래는 2024.07. 270,900,000원입니다. 다만 대상 비교면적은 30.78㎡이고, 실제 거래표본은 27.5㎡와 37.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 평균을 정밀한 동일면적 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 37.42㎡ | 8 | 270,900,000원 |
| 2024.04 | 27.5㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2024.04 | 27.5㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2024.04 | 27.5㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2024.04 | 27.5㎡ | 12 | 238,000,000원 |
| 2023.12 | 27.5㎡ | 15 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 241,983,333원 |
표면상 최저가 135,680,000원은 최근 12개월 평균의 56.1%지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 무시한 숫자입니다. 현재 실질취득 232,699,520원은 제공된 거래평균 241,983,333원과 큰 차이가 나지 않는 구간입니다. 더구나 실거래 면적이 대상면적과 일치하지 않으므로 최저가 1.36억만 보고 큰 할인이라고 평가하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 |
| 1. 임차인 최해완 보증금 | 230,000,000원 | 132,980,480원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최해완 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금 중 97,019,520원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 제공된 배당계산은 집행비용을 반영한 시나리오이며, 실제 배당관계는 세금 등 우선권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 제2층 제203호이며 승강기·난방·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규모. THEVIEW는 총 16세대, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
- 권리·환금성. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.4회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 물건 자체 체크포인트
- 공부상 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용입니다. 이용·대출·환금성 판단에서 일반 주거용 물건과 동일하게 가정하면 안 됩니다.
- 제시외 부분. 건축물현황도상 전유부분에 포함되지 않은 화장실 및 현관 등 약 5.67㎡는 매각대상에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 건축물현황도에는 2층 외부 출입 가능한 복도에 화장실이 있는 것으로 표시되지만 현황은 각 호 내부에 각각 소재하는 것으로 관찰됐습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도를 기준으로 감정됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 135,680,000원이 아니라 매수인 인수액 97,019,520원을 더한 232,699,520원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 232,319,616원, 4회 유찰 시 231,963,034원으로 실질취득액 감소는 제한적입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.10.16., 확정일자 2020.10.30., 전입·점유 2020.11.13., 보증금 230,000,000원 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 최해완과 강제경매 신청채권자 최해완이 동일하게 기재돼 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 실거래 6건의 면적이 27.5㎡·37.42㎡로 대상 비교면적 30.78㎡와 일치하지 않습니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 제시외 약 5.67㎡ 제외 부분을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.36억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 최해완의 보증금 230,000,000원과 말소기준일보다 앞선 전입일 2020.11.13.입니다. 현재 135,680,000원에 낙찰된다고 가정해도 배당 후 남는 97,019,520원을 인수해 실질취득은 232,699,520원이 됩니다. 3회·4회 유찰에서도 실질취득은 각각 232,319,616원, 231,963,034원으로 거의 그대로입니다.
제공된 거래표본 평균 241,983,333원보다는 낮지만 대상면적과 거래표본 면적이 일치하지 않고, 공부상 용도도 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 주거용입니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수까지 겹칩니다. 낮은 최저가를 할인으로 보지 말고, 약 2.32억의 실질취득과 용도·면적·임차권을 함께 보는 물건입니다.
