서울남부지방법원 2024타경127116. 독산동 더뷰 제2층 제203호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)지만 감정 당시 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 권리분석의 출발점은 2022년 3월 4일 금천구 압류입니다. 반면 임차인 최해완은 2020년 10월 30일 확정일자를 받고 2020년 11월 13일 전입·점유를 개시했습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

특히 2020년 3월 16일 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020년 4월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 그보다 뒤인 2022년 3월 4일 압류가 말소기준으로 잡혀 있으므로, 2020년 11월 13일 전입한 임차인의 순위가 앞섭니다. 2024년 1월 12일 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 선순위 대항력에 기초한 미변제 보증금까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

임차인 분석

이 구조에서는 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 현재 회차의 실질취득은 232,319,616원, 4회 유찰 시 시나리오는 231,963,034원, 5회 유찰 시에는 231,650,427원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 108,544,000원에서 69,468,160원까지 내려가도 총 부담은 약 232,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건의 가격축은 최저가가 아니라 보증금 규모입니다.

② 시세 비교 — 44.9%가 아니라 실질취득 96.0%를 봐야 한다

더뷰 실거래 표본은 6건이며, 제공된 거래는 2023년 12월부터 2024년 7월까지입니다. 평균 거래금액은 241,983,333원, 최신 거래는 2024년 7월 270,900,000원입니다. 데이터상 최저가 108,544,000원은 최근 12개월 평균의 44.9%로 표시되지만, 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자이므로 이 사건의 가격 메리트 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.

현 회차 실질취득 232,319,616원은 이 평균의 약 96.0%입니다. 금액만 놓고 보면 평균보다 9,663,717원 낮지만, 비교 대상 면적은 27.5㎡와 37.42㎡이고 대상 기준면적은 30.78㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 또한 최신 표본도 2024년 7월 거래이므로 2026년 9월 매각기일의 현재 시세를 그대로 대표한다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 수치만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,544,000원 가정)

현 회차 가정에서 임차보증금 미배당액은 123,775,616원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 용도·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재돼 있으나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 공부와 현황 차이. 건축물현황도상 2층 외부 출입이 가능한 복도에 화장실이 표시돼 있으나, 현황은 각 호 내부에 각각 소재하는 것으로 관찰됐습니다.
• 매각 제외 부분. 화장실·현관 등 약 5.67㎡의 제시외물건은 매각대상에서 제외됩니다.
• 내부 확인 제한. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 제시목록·건축물현황도를 기준으로 감정됐습니다.
• 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고, 차량출입이 가능하며 인근에 구로디지털단지역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 건물 규모. 더뷰는 2020.02.28. 준공, 16세대로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현 회차 기준 108,544,000원에 낙찰받아도 인수 추정액 123,775,616원을 합쳐 총 232,319,616원으로 봐야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세 등 선순위 배당요소가 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있으므로 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인 최해완이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 및 원인채권을 함께 대조하세요.
• 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용이 다르므로 대출·전입·세금·향후 매각 시 취급조건을 금융기관과 관계기관에 확인하세요.
• 제시외 부분 확인. 화장실·현관 등 약 5.67㎡가 매각대상에서 제외되므로 실제 사용관계와 권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 직접 대조. 비교 실거래 면적이 대상과 정확히 일치하지 않고 최신 표본이 2024.07이므로, 2026.09.29 입찰 전 현재 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “51.2% 낙찰가”보다 “약 2.32억 실질취득”

이 사건의 핵심은 간단합니다. 감정가 212,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 108,544,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 있습니다. 현 회차 가정에서 임차인에게 106,224,384원이 배당되고 나머지 123,775,616원을 매수인이 인수하면 실질취득은 232,319,616원입니다.

이는 실거래 평균 241,983,333원의 약 96.0% 수준으로, 최저가만 계산한 44.9%와는 완전히 다른 그림입니다. 더구나 비교 실거래 면적이 일치하지 않고, 공부상 사무소·현황 주거용의 차이, 매각 제외 제시외 부분, 3회 유찰과 낮은 경매 환금성 신호가 함께 있습니다. 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐나”보다 “보증금 인수까지 합친 총부담이 얼마인가”를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.