인천지방법원 2023타경15778. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 1층 상점, 현황 공실입니다. 건물은 인천국제수산물타운비동 제1층 제126호이고, 매각물건명세서에는 일명 ‘오픈상가’로서 구분점포의 판매시설 용도·경계표지·건물번호표지 요건이 충족된 것으로 판단된다고 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2020년 5월 25일 우리은행 근저당권이며, 이후 김정진 근저당권·국 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 시장 측 자료는 실거래 비교값이 없고, 현재 최저가는 감정가의 1.38%까지 하락했습니다. 이런 경우 ‘감정가보다 싸다’는 사실보다 왜 12회나 유찰됐는지를 먼저 봐야 합니다. 공실 오픈상가라는 현황과 환금성·수요가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경15778 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 축항대로87번길 15, 1층126호 (항동7가, 인천국제수산물타운비동) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 상점(현황 공실) |
| 소유자 | 김재영 · 2020.05.25 소유권이전 · 거래가액 180,013,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 2,409,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권액 | 78,823,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.05.25 우리은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 2022.08.19 김정진 근저당권 100,000,000원, 2022.12.01 국 압류, 2023.11.14 우리은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2020.04.08 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 같은 날 김재영 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 신호 — 12회 유찰을 ‘할인’보다 먼저 읽어야 한다
감정가는 174,000,000원이지만 현재 최저매각가는 2,409,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 1.38%이고, 이미 12회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 이 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,409,000원 | 206,034,362원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 1,686,300원 | 206,744,053원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 1,180,410원 | 207,240,837원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 443,362원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 1,965,638원 |
| 2. 근저당 · 김정진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 담보권 채권 합계 208,000,000원 중 예상 배당은 1,965,638원, 미배당은 206,034,362원입니다. 신청채권액은 78,823,852원이고 현재 회차 예상 배당액은 1,965,638원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 오픈상가·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 제1층 제126호는 감정평가상 상점이며 현재 공실입니다.
- 오픈상가. 매각물건명세서와 감정평가서는 판매시설 용도, 경계표지 및 건물번호표지 등의 구분점포 요건이 충족된 것으로 판단하고 있습니다.
- 주위환경. 연안사거리 북동측 인근으로 창고·물류센터·근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 7차선 포장도로, 북동측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형이며 토지면적은 2,749.9㎡, 공시지가는 1,082,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(항만), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 12회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 1.38%라는 숫자보다 반복 유찰의 이유와 실제 매수 수요를 먼저 확인해야 합니다.
- 현장 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·출입·사용상태를 재확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 구분점포의 경계표지와 건물번호표지가 현장에서 실제로 유지되고 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 관리·운영비 확인. 상가의 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당을 말소기준으로 한 이후 권리는 소멸형이지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.38%라는 숫자보다 12회 유찰의 이유”
등기 권리만 보면 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 본질은 권리보다 환금성에 있습니다. 감정가 174,000,000원이 12회 유찰 끝에 2,409,000원까지 내려왔고 현황은 오픈상가의 상점·공실입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격을 시장 대비 저렴하다고 검증할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 극저가, 판단은 보수적으로. 낙찰가보다 중요한 것은 실제 사용가치와 다시 팔 수 있는지입니다.
