최저가는 1.42억이지만, 실질취득은 2.08억 — 금천 세종팰리스 201호

서울남부지방법원 2024타경128270. 금천구 시흥동 세종팰리스 제101동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 공부상 용도는 “학원”으로 등재되어 있으나 감정 당시 현황은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 노슬비이며, 김정우가 청구액 207,720,004원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김정우는 2019년 4월 19일 전입신고와 확정일자를 갖추고 2019년 4월 20일 점유를 시작했습니다. 분석상 말소기준으로 제시된 2022년 12월 6일 금천구 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다

2018년 설정된 수협은행 근저당권은 2019년 2월 13일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022년 12월 6일 금천구 압류이고, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차권등기가 지워진다고 보증금 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다. 김정우의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

② 시세 비교 — 58.3%가 아니라 실질취득 기준 84.8%

세종팰리스의 거래자료 9건 평균은 253,888,888원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 245,000,000원, 최신 거래는 2025년 2월 240,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 4.5% 하락했습니다.

현재 최저가 142,720,000원은 최근 평균의 58.3%지만, 이는 인수액을 뺀 숫자입니다. 낙찰가와 예상 인수액을 합친 207,798,080원은 최근 평균 245,000,000원의 약 84.8%, 최신 거래 240,000,000원의 약 86.6%입니다. 대항력 인수형에서는 이 실질취득 금액이 올바른 비교 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)

임차보증금 예상 미배당액 65,078,080원은 매수인 인수액으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 유지된다

유찰이 반복되면 낙찰가는 142,720,000원에서 114,176,000원, 91,340,800원으로 내려가지만 인수액은 65,078,080원에서 93,222,464원, 115,703,334원으로 커집니다. 총 부담은 각 회차에서 약 207,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 인하로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥1동주민센터 남서측 인근이며 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 급·배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 토지. 2필지 일단의 정방형 평지이며 공동주택 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 거래자료. 세종팰리스는 32세대이고 사용승인일은 2018.09.11입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰 사례는 집계되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총액 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 142,720,000원에 인수액 65,078,080원을 더한 207,798,080원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 김정우로 표시되므로 임대차계약, 보증금 지급, 전입·점유 및 청구원인을 대조해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않아 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 용도 차이 확인. 공부상 학원, 현황상 주택이므로 건축물대장·사용승인·용도변경 여부와 금융·세무상 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 재검증. 거래 표본은 30.0㎡, 대상 비교면적은 44.71㎡이므로 동일 면적·층·이용상태의 추가 거래를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래지표가 이전 구간보다 4.5% 하락했으므로 과거 전체 평균 253,888,888원을 입찰 근거로 과대평가하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.42억 낙찰”이 아니라 “2.08억 취득”

이 물건의 표면 최저가는 감정가의 64%인 142,720,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 미배당액 65,078,080원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 207,798,080원이 됩니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 205,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.

실질취득은 최근 평균 245,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 대상과 다르고 최근 추세도 -4.5%입니다. 여기에 대항력 임차인, 임차인과 신청채권자의 동일인 표시, 공부상 학원·현황 주택의 용도 차이가 겹칩니다. 결론은 표면 할인율은 크지만 권리와 비교시세의 확인 부담도 큰 C등급 물건입니다. 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 동일인 관계를 원본으로 해소할 수 있는지입니다.