서울남부지방법원 2024타경128973. 서울 강서구 화곡동 소재 1층 제11호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 현황은 근린생활시설 등이고, 토지는 지분매각이며 건물과 토지 공유지분이 별도로 등기돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가 856,000,000원에서 8회 유찰된 143,613,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 매각으로 없어지지 않는 권리입니다.
말소기준은 2022.02.28. 주식회사더씨앤케이파트너스의 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.02. 양우건설주식회사 명의의 소유권이전청구권 가등기는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 성격이 확정되지 않았고, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경128973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1013, 1013-1 1층 제11호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 박대우 |
| 감정가 / 최저가 | 856,000,000원 / 143,613,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 주식회사더씨앤케이파트너스 / 277,326,192원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지는 지분매각 · 건물과 토지 공유지분 별도 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
반대로 말소기준 이후의 정종우 임차권등기, 주식회사광남산업개발 근저당권, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 정종우는 임차권등기 시점 자체는 후순위여도 사업자등록신청일이 2016.04.22.로 말소기준보다 빠르기 때문에, 임차권등기 소멸과 임대차보증금 인수 여부를 같은 문제로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 있는 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최향란 | 전부 | 2014.07.03 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
| 정종우 | 건물전부 | 2016.04.22 | 30,000,000원 | 1,750,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 이기범 | 미상 | 2024.01.29 | 30,000,000원 | 1,350,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 반정화 | 미상 | 2024.05.30 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 최향란과 정종우는 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 판정돼 있습니다. 예상배당에서는 두 임차인 모두 배당액이 0원이고, 보증금 20,000,000원 + 30,000,000원 = 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
비교 가능한 실거래 수치보다 먼저 봐야 할 것은 유찰 때마다 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수 50,000,000원은 그대로 남는 구조라는 점입니다. 현 시나리오에서 대항력 임차인의 인수액은 각 회차 모두 동일하게 50,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 143,613,000원 | 50,000,000원 | 193,613,000원 | 58,737,878원 |
| 9회 유찰 시 | 114,890,400원 | 50,000,000원 | 164,890,400원 | 87,058,362원 |
| 10회 유찰 시 | 91,912,320원 | 50,000,000원 | 141,912,320원 | 109,682,398원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 채권자들의 미배당액은 87,058,362원, 두 번 더 진행되면 109,682,398원으로 증가합니다. 반면 매수인의 임차보증금 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 즉 유찰 횟수 증가가 권리위험을 없애 주지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,810,582원 |
| 임차인 최향란 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정종우 보증금 · 매수인 인수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사더씨앤케이파트너스 | 179,540,296원 | 140,802,418원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사광남산업개발 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 · 주식회사더씨앤케이파트너스 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 143,613,000원은 집행비용 2,810,582원과 주식회사더씨앤케이파트너스 배당 140,802,418원으로 소진됩니다. 채권 미배당은 58,737,878원이고, 최향란·정종우 보증금 50,000,000원은 매각대금 밖에서 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우장산역(5호선) 남서측 인근으로 아파트·다세대·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우장산역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층·지하1층 건물 내 1층 제11호이며, 사용승인일은 1978.07.15입니다. 현황은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지 구조. 건물과 토지 공유지분이 별도로 등기돼 있으나 실체는 집합건물 내 구분건물이고, 토지 공유지분 면적이 전유부분 면적비율과 상이합니다.
- 매각 구조. 일괄매각이며 토지는 지분매각입니다. 일반적인 대지권 구조와 다른 만큼 향후 처분성과 금융기관 담보평가에서 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·지역특화발전특구 등으로 지정돼 있습니다.
- 위반건축물 관련. 감정요항표에는 기호(8)의 1층 10호 무단증축에 관한 위반건축물 표기가 있어, 일괄매각 구성과 본건 제11호 사이의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 양우건설주식회사 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성이 실제로 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 143,613,000원이 아니라 임차인 인수액을 포함한 193,613,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 최향란 보증금. 대항력 있는 임차인으로 보증금 20,000,000원이 배당되지 않는 계산이므로 인수 전제로 검토해야 합니다.
- 정종우 보증금. 사업자등록신청일 2016.04.22., 확정일자 없음, 보증금 30,000,000원으로 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 후순위 임차인 점유. 이기범·반정화는 대항력이 없는 것으로 판정돼도 실제 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지지분 구조. 토지 공유지분과 전유부분 비율이 일반적인 집합건물 구조와 다르므로 등기부·건축물대장·감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 권리복잡성·가등기·임차인 인수·물건 구조를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 남는 권리다
이 사건은 856,000,000원 감정가가 8회 유찰돼 143,613,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 회차에서 실제로 부담하는 금액은 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 합친 193,613,000원입니다. 그리고 금액보다 더 큰 변수로, 2021.08.02. 설정된 양우건설주식회사 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수됩니다.
매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있음까지 명시합니다. 여기에 대항력 임차인 2명, 토지 지분매각, 일반적인 대지권 구조와 다른 공유지분, 8회 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’가 아니라 가등기 위험을 실제로 해소할 수 있느냐입니다. 권리해소가 확인되지 않는다면 낮은 최저가만으로 접근할 사건은 아닙니다.
